经济观察报 记者 田进 月租金从5000元逐渐上涨至7000千元，黄浩等了十余年；而主动将月租金从7000元降至6500元，他只考虑了不到一个月。
2012年，黄浩以投资的理念花费近200万元购买了北京市丰台区一套50余平米的房子。后续十余年，这套房子成为其一笔稳赚不赔且高收益的投资——一方面，每年约6万元的租金相当于资金年均投资收益率超3%；另一方面，2013—2023年，北京房屋销售均价的翻倍式增长让房屋价格增长至约400万元。
以年收入计算，黄浩的家庭属于典型的中等收入家庭。他表示：“当时北京市房地产市场整体处于上行期，许多朋友都选择购买第二套房子作为投资。而且当时的房子基本不愁租，出租第二套房成了许多家庭重要且稳定的收入来源。”
只是，最近两年，投资收益开始变得越来越不稳定。
去年11月，在上一任租客房屋租赁到期后，黄浩就开始辗转在链家、小红书、58同城等平台发布出租信息，但大半个月过去，收效甚微。以往，因为地段和房屋设施优势，即使在淡季，他的房子通常也能在5天内顺利出租。但这次，他只能将租金从每月7000元逐步下调，并降低对租客的要求。
他说：“这就像是原本一份月薪7000元的稳定工作突然降薪，谁都会感到焦虑和难以接受。”
黄浩的投资经历并非个例。根据国家统计局数据，2005—2019年，全国人均可支配财产净收入增速均保持在8.5%以上。然而，2022—2024年，这一增速持续下滑，2024年2.4%的增速更是创下近二十年新低。其中，出租房屋收入是财产净收入的重要组成部分。
据经济观察报梳理，2024年，共有15个省份公布了财产净收入增速，其中北京、江苏等5省份出现了负增长现象。过去三年，北京财产净收入均为负增长。
值得注意的是，财产净收入是部分经济发达地区居民收入的重要组成部分。按照收入来源，居民可支配收入包括工资性收入、财产净收入等四类。以北京为例，2024年人均可支配财产净收入为12205元，约为工资性收入的五分之一，总额和比例均大幅度高于其他14省份。
一名长期研究居民收入的专家表示，想要获得财产净收入，意味着首先需要拥有资金去获得一定的资产，因此目前拥有较高财产净收入的人群主要为中高收入人群。财产净收入负增长意味着大量中产阶级可能面临财产贬值问题。
从高速增长快速滑落
由于黄浩的房屋靠近丰台科技园且租金在5000元/月以上，选择租赁他房屋的人群主要是丰台科技园内企业的中高层。
得益于房地产市场的繁荣，他的房屋出租价格几乎是每两年上涨一次，到2023年上半年已经涨至7000元/月。在多数情况下，租户都会欣然接受涨价，而且多位租户曾向他反馈，公司会向员工提供租房补贴。
从横向对比来看，2023年北京市城镇私营单位的年平均工资为10.59万元，而2023年黄浩的租房年收入已经达到8.4万元。
他说：“当时同小区的房子根本不愁租，挂出去后通常一周内就能完成合同签订。而且房东们在租房市场上占据更多话语权，比如不接受租客短租，还可以要求租客一次性支付半年租金。”
仅从增速来看，北京市2016—2018年的财产净收入增速均超过了工资性收入增速，其中2017年和2018年的增速均在13%以上。
此前，北京市统计局也曾多次提到，出租价格的上涨推动了财产净收入的增长。
2017年1月，北京市统计局在2016年经济运行情况新闻发布会上提到，2016年北京市房屋租赁市场比较红火，土地流转也日趋活跃，这些都为居民财产净收入增长提供了有利的因素。在2016年，全市居民人均财产净收入8230元，同比增长9.7%。其中人均出租房屋净收入同比增长24.4%。
而在近两年，北京平均租金进入下滑通道。据我爱我家研究院统计，2024年全年，每平方米平均租金与每套平均租金均明显不及2023年水平。中指研究院50城住宅租赁价格指数显示，2024年12月，北京市住宅平均租金为85.5元/平方米·月，同比下跌5.46%。
除了出租房屋收入，财产净收入还包括利息收入、红利收入等。2024年，受年内六大行及其他多家银行两次下调人民币存款利率的影响，利息收入也在下降。其中，一年期定期存款挂牌利率由年初的1.45%降至1.1%。
上述专家表示，近两年财产性收入增长有限，主要是因为疫情三年导致许多中等收入家庭，尤其是自主创业的中等收入家庭，资产不断贬值。此外，房价下跌也进一步导致许多家庭的财产价值减少。因此，提高财产性收入存在一定困难。
下滑影响
相比工资的波动，出租房屋更像是一笔可以自主掌控的收益。因此，在二十几天的房屋空置期里，黄浩查询了各种租房攻略，并在豆瓣、小红书、闲鱼等平台上发布“房东直租、家电齐全”的信息。在此过程中，他还摸索出了各种表达方式，既能规避租房信息违规，又能快速从咨询者中分辨出真正有意向租房的人。
他说：“在平台上出租，很多前来咨询的人都是对价格比较敏感的用户，他们希望能把标价6800元的月租金降到6000元以下。在小红书等平台上，房东们吐槽租金下跌的帖子也非常多，可以说是哀鸿遍野。”
尽管目前黄浩已成功将房屋出租，并依旧能获得每月6500元的稳定收入，但他坦言，这已经在一定程度上影响了他的消费心态。他表示：“目前家庭收入主要来自工资和租金。近几年，工资性收入增长十分有限，预期也不乐观。此时再遇上租金减少，不可避免地会加重对收入的焦虑感。因此，即使仍能支撑以往的消费习惯，现在花钱时还是会变得更谨慎。”
国家统计局数据显示，2016—2022年，消费者信心指数均在100以上，而在2022年4月，消费者信心指数骤降至90以下。此后近三年时间，除了2023年一季度短暂上升至90以上。其余时间均持续在90以下。（指数小于100时，表示消费者信心处于弱信心区）。
从已公布财产净收入数据的15个省份来看，经济越发达的地区，人均财产净收入占总可支配收入的比例往往越高。并且在同一城市中，城镇和农村地区的人均财产净收入差距巨大。上述专家也指出，目前财产净收入较高的人群主要是中高收入群体。
当中高收入群体的财产净收入增速出现波动时，全国层面的消费活动不可避免地会受到冲击。2022年5月，国家发展改革委曾提及，中国中等收入群体超4亿人。而2022年国发中心市场经济研究所所长王微代表课题组发布的《以消费为主导 有效扩大和更好满足内需》的研究报告显示，中国中等收入群体占总人口的比例将近三分之一，占整个消费比重的近50%。
例如在北京，2024年居民人均工资性收入为54670元，同比增长5.9%；居民人均财产净收入为12205元，同比下降0.6%。在这样的背景下，2024年北京市社会消费品零售总额同比下降了2.7%。
整体收入涨幅等待进一步回升
按照收入来源划分，居民可支配收入主要包括工资性收入、财产净收入、经营净收入和转移净收入四大类。近年来，随着全国财产净收入增速的下滑，全国整体人均可支配收入增速也经历了较大波动。
据《经济观察报》统计，与2023年相比，2024年全国23个省份的人均可支配收入增幅出现小幅下滑，其中北京、上海的涨幅下降最为明显。
从较长时段来看，过去五年间，北京人均可支配收入的增幅呈现出明显的起伏：2021年，北京人均可支配收入的增幅为5568元；2022年，增幅又下跌至2143元；2023年和2024年，增幅分别为4607元和3663元。
2024年公布三季报时，浙江、河北、海南三地统计局均提及居民增收存在压力。
2024年10月23日，国家统计局浙江调查总队副总队长吴红卫在新闻发布会上表示，前三季度浙江省GDP增速5.4%，比上半年放缓0.2个百分点。收入增速与GDP增速同步放缓，这从一定意义上体现了居民收入与宏观经济之间比较紧密的关联性。
2025年1月，北京等省份在其今年的政府工作报告中，提出将“居民收入增长与经济增长同步”写进了主要预期目标中。2024年12月的中央经济工作会议也指出，要促进居民收入增长和经济增长同步。
2025年1月，北京等省份在其2025年政府工作报告中，明确提出将“居民收入增长与经济增长同步”作为主要预期目标之一。此前，2024年12月召开的中央经济工作会议也指出，要促进居民收入增长与经济增长同步。
宏观经济走势将在很大程度上决定2025年居民收入的增长态势。今年1月，多个国际机构对2025年中国经济走势给出了预测。其中，国际货币基金组织（IMF）预计中国经济增长率为4.6%，世界银行的预期为4.5%。从各省份来看，广东、北京等14个省份将2025年GDP增速目标设定为5%。
另一方面，在上述专家看来，要扩大中等收入群体的收入增长，稳就业、稳收入是最为关键的举措。因为相较于财产净收入，工资性收入在拉动居民收入增长方面发挥着更为重要的作用。并且，当前提高财产性收入存在一定困难，通过稳就业、稳收入来促进工资增长是更为合理的路径。
2025年1月，北京市统计局副局长、新闻发言人朱燕南在新闻发布会上也提到，一直以来，工资性收入在居民可支配收入中占比最高，也是收入增长的主要力量。北京高度重视稳就业工作，通过一系列就业帮扶活动，鼓励用人单位进一步稳定和扩大岗位供给。同时，强化对高校毕业生等青年群体以及农村劳动力和灵活就业等重点群体的扶持力度，有效保障北京就业形势保持稳定。全年城镇调查失业率均值为4.1%，低于上年0.3个百分点，为居民工资性收入的增长奠定了坚实基础。
展望2025年就业形势，2015年1月，国家统计局局长康义在答记者问时提出，当前在经济运行中面临一些挑战，就业结构性矛盾比较突出，青年人等部分群体的就业面临困难和压力，稳就业还需要付出巨大努力。对此，中央经济工作会议专门强调“注重目标引领，着力实现增长稳、就业稳和物价合理回升的优化组合”。下阶段，实现这样的目标，要把推动实现高质量充分就业摆在更突出位置，实施好重点领域、重点行业、城乡基层和中小企业的就业支持计划，促进重点群体就业，保证就业大局的总体稳定。
（应采访人要求，黄浩系化名）
田进经济观察报记者
大国资新闻部记者
关注宏观经济以及人社部相关产业政策。擅长细节深度写作。
