本报记者 李贝贝 上海报道
2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，要“以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居”。
进入2025年，各地继续将保障性住房作为住房发展规划的重要内容，科学确定保障性住房发展年度计划和发展规划，并坚持消化存量和优化增量相结合，开展存量房收储工作等。
业内认为，各地进一步增强保障房供给，有助于缓解供需矛盾，促进市场与保障的平衡。但在保障房建设、运营等方面，目前仍需平衡好政府与市场、增量开发与存量盘活等关系。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者强调，地方政府在推进保障房工作时应考虑“烟火气”、考虑需求的差异性，“应摸清需求，以需定供，同时用好保障性住房再贷款等金融政策，加快政策落地见效”。
各地保障房建设持续推进
据住房城乡建设部公布的数据，2024年全国共计建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房172万套（间），一大批新市民、青年人等群体住房问题得到解决。
例如，2024年全年，北京建设筹集保障性租赁住房7.1万套（间），完成全年任务的101%；竣工各类保障性住房8.29万套，完成全年任务的104%；上海去年建设筹措保障性租赁住房7.2万套（间），筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上。
进入2025年，保障性住房工作继续如火如荼地推进，多地近期纷纷公布了保障性住房的建设、筹措及供应目标，涵盖保租房、配售型保障房等多个类型。
1月9日，南宁市召开2025年全区住房城乡建设工作会议暨住房城乡建设领域稳增长开好局动员部署会。会上提出，该市今年将筹集各类保障性住房3.5万套以上，加力推动收购存量商品房用作保障性住房，实施城中村和危旧房改造；
1月14日，北京市第十六届人民代表大会第三次会议透露，将完善“保障+市场”住房供应体系，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，建设筹集保障性租赁住房5万套、竣工各类保障房8万套。同时，2025年北京住宅用地计划供应955公顷到1015公顷，其中保障房用地较去年增加了15公顷；
2月6日，辽宁省发文称，2025年—2027年，全省将通过收购存量商品房方式新增12万套配租型保障性住房，其中新增2万套公租房、10万套保障性租赁住房；收购一定数量的存量商品房用作配售型保障性住房和养老服务用房。2025年，全省通过收购存量商品房方式新增4.5万套配租型保障性住房，其中，新增1万套公租房、3.5万套保障性租赁住房。
同日，山东省发布二十条措施促进住房领域消费，其中提出要“全力保障刚性住房需求”，加快已开工保障性租赁住房项目进展，确保2025年底前建成交付10万套以上，拓宽保障性租赁住房房源申请受理渠道，着力提升租住环境和品质。
可以看到，为提升保障房筹建进度和出租出售率，各地在规划建设保障性住房时，均将“以需定供、以需定建”作为重要原则。同时，多地坚持消化存量和优化增量相结合，积极开展存量房收储工作。
例如，山东省在上述二十条举措中指出，要坚持以需定建、以需定购，指导各市动态掌握保障性住房需求和合适房源情况，加强政策和项目储备，建立健全住房需求轮候库，及时将符合条件的存量商品房纳入收购范围，结合当地住房需求确定收购项目和收购规模，确保供需匹配、人房相适等。
长期稳定且相对低成本的资金支持，被认为是推动收储存量商品住房最重要的基础性条件。在存量房收储方面，一些城市从政策与金融层面给予了强力支持。
今年1月10日，在国新办举行的“中国经济高质量发展成效”系列主题新闻发布会提到，在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目。
辽宁省在2月6日发布的文件中指出，要运用相关专项资金，对收购存量商品房用作符合条件的保障性住房项目给予支持；科学谋划，做好各地区政府收购存量商品房用作保障性住房专项债券项目储备，用好用足地方政府专项债券可用作保障性住房项目资本金政策，优先给予专项债券资金支持等。
值得关注的是，在保障性住房建设中，多地还提倡要推行“好房子”建设。按照绿色、低碳、智能、安全的标准，做好户型设计、配套设施建设、公共服务供给，把保障性住房建设成“好房子”。
提升保障房利用效率
作为在我国房地产市场供求关系发生重大变化之下推出的有力举措，业内公认，规划建设保障性住房，对于完善住房制度和供应体系、促进市场与保障的平衡发展具有重要意义。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者表示，目前城市居民住房困难矛盾主要集中在一、二线城市，部分工薪收入群体无法负担商品住房。加大保障性住房建设和供给，能够让工薪家庭逐步实现居者有其屋，帮助其消除购房焦虑。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬也认为，收购已建成商品房和存量房用作保障性住房，增加保障性住房的供给，既解决住房困难群体住有安居，又加快去库存。从需求端进一步出台相关的政策，鼓励以小换大、以旧换新等，这有利于稳定楼市，落实促进供需平稳，是推动房地产市场止跌回稳的关键。
业内认为，各地应依据本地区经济能力、房地产市场情况和困难群体住房需求，结合实际做好土地等要素支持，更好满足刚性和改善性住房需求，推动房地产业高质量发展。
但值得注意的是，仍有看法认为，目前在保障房建设、运营等方面，仍需平衡好政府与市场、增量开发与存量盘活等关系。
以上海为例。今年上海两会期间，民进上海市委提交的《关于优化本市保障性住房建设管理的建议》（下称“提案”）就直言，当前，上海保障性住房建设管理依然存在以下三方面不足：一是各级政府在保租房建设中给予了较大投入，但实际成效与期望目标还存在距离；二是与市场化租赁市场服务相较，政策预期优势不明显；三是保租房建设与管理领域存在建房土地成本高、融资成本高、税率高、租金回报率低和回报周期长等。
对此，业内人士建议，未来保障房建设还需进一步加强政策引导、推动资金平衡、强化后端管理等。
“目前来看，对于政府收储存量房而言，资金收益成本平衡存在一定难度，政府收购房源要求较为严格，符合条件的存量房源较少，存量商品房供应和保障性住房需求可能存在错位情况等问题。”太平洋证券研报建议，推动供给端库存去化、优化保障房供给、化解市场风险、降低居民购房负担或成为未来政策主要发力点。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，保障房过去主要由政府投资，房地产进入深度调整期，各地土地出让金收入下降，增加了保障房的建设压力。同时，受众对于保障房的要求也在提升，涵盖租金、地段、公共服务、生活配套、居住体验等多个方面。如果地方政府在推进保障房工作时不考虑“烟火气”、不考虑需求的差异性，盲目扩大保障房建设规模，就会造成保障房的浪费，利用效率偏低。
“我们在各地调研发现，部分城市的公租房被长期占有，且清退较难，导致其实很多公租房的应用效率偏低。目前来看，如果能够把存量的保障房中那些不符合保障条件的房源清理出去，其实能够增加有效供应，很多城市的房源已经足够多了。”李宇嘉向记者强调，各地增加保障性住房供给时，应摸清需求，以需定供，同时用好保障性住房再贷款等金融政策，加快政策落地见效。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
