上周，广州召开高质量发展大会，各区领导上台发表自己区的新年目标。
番禺区，是唯一一个直接提到商品房销售工作的行政区，而且原话很直接：
“加快房地产新盘加推、尾盘去化。”
新盘加速入市，尾盘让利销售！可见“楼市”将是2025年番禺的关键词！
01
五大新盘排队亮相
绿城玉海棠打头炮
要说番禺新盘，上半年至少5个全新项目要亮相：
第一个是目前进度最快的，由绿城拿下的市桥街中银大厦南侧BC0612015地块，案名为绿城玉海棠。
地块效果图 图源：广州市规划和自然资源局
项目最大的优势，是地段和配套。
地铁18号线和3号线交汇站番禺广场旁，楼下是E出口，真正地铁上盖。同时临近番禺区人民政府和区图书馆，一路之隔就是万科里，而番禺广场未来将打造20万㎡地下空间，类似珠江新城的花城广场。
小区规划走精致路线，全盘仅2栋楼，产品为建面约105㎡、118㎡、138㎡四房，基本是南北对流的格局，实用率超110%。
户型图
位置够优，配套给力，还是超新规的产品，应该会吸引番禺广场大批置换客的关注，开盘快速去化。
关键是楼面价才1.69万/㎡，假设转化后卖3万多，价格对比周边二手优势明显。
目前，绿城玉海棠在番禺广场万科里的户外展台已经开放，楼上展厅和异地板房预计本月亮相。
第二个楼盘，由广州地铁拿下的亚运大道BD0210116地块。
地块在春节前已经进行批后公示，规划6栋住宅和1所36班九年制学校。
从批后规划图来看，楼栋为两梯五户或三梯五户设计，层高32至47层，都是超高层的塔楼。由于阳台占比可以达到20%，实用率大概率在100%以上。
地块本身就是轨道站场上盖综合开发的TOD项目，未来会有4000㎡商业以及36班九年至学校。但短期内想去商场逛街，恐怕还得去市桥或者亚运城。
直线距离约600米外，是地铁3号线东延段石碁南站，比较适合在番禺、天河上班的通勤族，学铁商是手到擒来。
项目效果图 图源：广州市城市规划设计有限公司
扣除配建后楼面价约1.17万/㎡，而周边在售的天地源伴山溪谷、龙湖金地天峯价格为2.5~3.8万/㎡。
第三个新盘，龙湖的洛浦街新光快速东侧BA0104082地块，扣除配建后楼面价约1.58万/㎡。
这个项目的位置，是比较妙的~
一方面，洛溪岛上已经20年没有新增宅地，龙湖这个项目既是片区独家供应，又是板块唯一一个新规产品。就是说起码在产品方面，没有对手。
另一方面，该地块采用围合式布局，规划5栋32层住宅，中高层有望南北两面望江，同时距离18号线沙溪站约800米距离，两站琶洲，三站珠江新城。
兼得新规产品、江景和地铁的新盘，这在整个市区都不多见。
还有一个小道消息，有传距离地块约1.5KM的沙滘中学将会纳入仲元管理。如果消息属实，也算弥补了地块本身没有配置中小学的遗憾。
02
新规产品+价格优势
番禺狂抢市区买家
以上三个全新盘，是进度相对神速的。
而下面的两个项目，估计就没那么快了，譬如市桥的禺山大道南侧BC0608111、 BC0608001地块，折合楼面价约13355元/㎡，竞得人为广东信达地产有限公司，目前还没有更多的信息公布。
位置也算番禺的老城区，教育、医疗配套是比较密集的，生活氛围浓厚。最大不足是离地铁太远，距离最近的市桥站有2KM左右步行距离。
不过，市桥也很久没有新盘了，附近在售的祈福半山臻品、星晴雅筑、友联君御都不靠近地铁站，均价在2.7~3万/㎡。
所以在通勤上，地块跟其他新盘是“半斤八两”，只要最终售价够笋，做好产品，一样可以突围。
还有广州南站三宗地块，操盘手是万科。
同样是板块首个新规盘，产品力具有天然的唯一优势，三宗地块配套包括幼儿园、36班九年制学校、写字楼/商业和绿地等等，完全可以自给自足。
而这个项目更大的优势，则是刚刚好的入市时机。
经过这些年的厚积薄发，广州南站建设开始加速，目前正是价值爆发前夜，周边配套如喜街和南站ICC都将先于万科地块兑现，无形之中为后者的生活品质、消费圈和物业价值加分。
或许这就是所谓的，来得早，不如来得巧吧～
总结一下———
2025年番禺楼市，注定看点十足。
已知的这些新盘都是新规产品，面积户型丰富，地价优势更是明显。像绿城玉海棠、龙湖的洛浦街地块，售价很有可能卖得比附近二手房还要便宜！
超高的性价比，对市区刚需和置换客来说还是颇具吸引力的。加之有长隆万博、广州南站为整个番禺持续引流，预计今年番禺占比全市份额还会上升。
那么你们觉得，番禺哪一个新盘最有机会成为下一个顶流？
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