2025年，如果没理清这些逻辑
咱就先不用急着投资出海
一场直播，撕掉市场遮羞布
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在过去十年中，受超低利率、有限的住房存量和旺盛需求的推动，全球许多市场的房价都出现了加速上涨。
尽管近期利率上升抑制了一些市场的上涨，但其他市场却并未受到融资条件收紧的影响。
该图表根据瑞银 2024 年全球房地产泡沫指数的数据，显示了过去十年房地产泡沫市场的房价增长情况。
推动这些估值过高的原因是豪华房地产市场的需求旺盛，买家正在争夺有限的优质房产。
近一年，随着日元持续贬值，加上低利率的诱惑，更是让全球热钱加速涌入，这是一种现实，日本好似从未经历过所谓的失落 30 年，又或是走出来后，走的太快。
由于大量外国买家涌入，东京的实际房价也出现了一些最快的增长！
放眼如今，东京是全球房价最难以负担的城市，仅次于香港（数据来源:《Numbeo》众包全球数据库）。
而当初.....这个当初，一回首，竟然都有三四年了，真经不起咂摸！
那时候我们说日本什么来着？
哦，想起来了，涨幅高，租金收益率高，但是房价相对较低。
但是，现在这个相对，消失了，但涌入日本买房的，会消失吗？我觉得答案是肯定的，肯定不会，反而要迎来一波高峰。
为什么，因为你在等，他在等，大家都在等，等日本央行的行动，为什么2024年那么多人出手日本——因为迎来33年汇率最低点。
有关日本还行不行，到底哪里行，哪里不再行了，为何说局势已然发生天翻地覆的变化，投资请再三谨慎，一场直播，告诉你全部真相。
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2024年日元可谓是“一泻千里”
但是人们逆势而为，涌入日本采买。
就像是砸中了超市金蛋，而奖品是推着购物车进去，限时抢多少送多少！
促成日本实现了很多个“有史以来”，无人可挡的 C 位出道，虹吸流量！
总之，日本在 2024 年出尽风头，甚至会将这股气焰，延续到 2025 年！
在国际旅游和旅游消费方面
旅游人数
日本国家旅游局 (JNTO)数据显示，2024 年接待游客数量将达创纪录的 3,687 万人，较上年增长 47.1%。
在航班恢复的背景下，数字有所上升。
而 2023 年这一数字为 2,507 万！！！
其中，中国游客数量增长了 187.9% ，中国台湾游客数量增长了 43.8%，韩国游客数量增长了 26.7% 。
消费金额
日本旅游协会报告，2024 年外国游客总消费额为 8.14 万亿日元（517.8 亿美元），较上年增长 53.4%，日元疲软。
住宿、购物、餐饮和饮料是主要消费。
中国游客消费额占游客消费额 21.3%，1.73 万亿円（人民币 800 亿）。
在海外在留人数方面
根据日本法务省的数据公布，截至 2023 年 12 月底，长居在日本的外国人数达到341 万 992 人（中长期在留者 3,129,774 人+特别永住者 281,218 人） ，创下历史新高。
其中，在日内地人数量，超过 84 万，短短 6 个月时间，增加 8 万！加上中国台湾人，早就超过 100 万！
按国籍/地区划分，第一名是中国（844,187人），第二名是越南，第三名是韩国；
按在留资格来看，“永住者”最多，其次是“技能实习”、“技术·人文·国际业务”、“留学”、“家属滞留”；
按都道府县划分，东京都的外国人居住人数最多，为 701,955 人，占全国的 19.6%！
在房地产市场方面
住宅地产
房地产研究公司东京官邸（东京都品川区）公布，2024 年 11 月份东京 23 区二手公寓平均要价为每 70 平方米 8,531 万日元，环比上涨 2.7%。
在投资资金持续涌入的东京都中央六区，投资金额自 2004 年 1 月开始调查以来首次达到1.4亿日元的水平，比上一年增加了 30% 。与周边地区的差距正在扩大。
截至 11 月，东京 23 个区的均价环比连续 7 个月上涨，创下历史新高。总体趋势继续受到城市地区房地产价格飙升的推动。
市中心的公寓需求强劲，不仅来自富人和企业，还来自海外。投资资金涌入，希望价格进一步上涨，价格持续快速上涨。
据房地产咨询公司仲量联行 (JLL) 估计，2024 年日本房地产销售额已超过4.5万亿日元，明年可能达到或超过这一水平，实现连续第三年增长。这些数字包括价值 500 万美元或以上的交易。
所有的不利因素，都正在被以下因素抵消： “入境游（2024年达历史新高，创造对酒店需求），以及在股东积极主义和监管压力日益加大的情况下，日本大型企业继续抛售优质房地产资产！”
商业地产
东京的写字楼开发主要集中在千代田区、中央区和港区这三个中心区。
日本公司正在推动写字楼扩张的需求。原因之一非常有趣， 一个好地段已经成为招聘的重要参考因素，就跟相亲优质三件套“编制/房产/存款”。
随着人口减少，日本劳动力资源不断萎缩，现在的劳务市场，是员工市场。
据仲量联行称，发达经济体中，写字楼仍占房地产交易最大份额，约占总交易量的 40% 。
如果你关注日本商业地产海外购买体量，会发现全球投资倒灌的惊人数据！
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全球投资重返日本
在美国联邦储备委员会降息的背景下，东京、悉尼和新加坡的商业地产市场，有望成为亚太地区吸引外国房地产投资者最成功的市场之一。
世邦魏理仕（CBRE）民意调查显示：53%的受访者表示，今年有意在亚太地区购买更多商业地产。
世邦魏理仕在《世界地产杂志》上发表的《2024年亚太地区投资者意向调查》：
日本连续第五年成为亚太地区跨境房地产投资的首要目标，投资者主要关注东京、大阪等主要区域城市。
外资包括但不限于以下，正在吞下“日本”：
香港基金 1500 亿日元拿下东京银座写字楼；
黑石集团 4000 亿计划收购东京花园露台；
亚洲投资基金未来三年计划投资 70 亿美元
加拿大Brookfield资产管理公司 16 亿美元；
来源：CBRE
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追涨杀跌是一种经常出现的基于市场情绪，而非理性分析的线性操作。
但在日本“暴跌”的时候，经济晴雨表“紊乱”的时候，大家低买抄底的心态是否能稳住，主要是看你到底了不了解日本。
IMF 对日本央行的预测：
1、工会调查显示，日本企业同意在 2024 年将工资平均提高 5.1%，为 30 年来的最大增幅；
2、日本央行前首席经济学家龟田清作表示：“日本央行越来越确信工资和服务价格将持续上涨；
3、在 2024 年退出大规模货币刺激政策后，日本央行 1 月将短期利率从 0.25% 上调至 0.5% ，该央行认为日本即将持久实现 2% 的通胀目标；
4、国际货币基金组织一位高级官员 2.6 日表示，日本央行今年很可能再次加息，并在 2027 年底前将借贷成本达到对经济中性的水平；
5、国际货币基金组织认为日本的中性利率将在 1% 至 2% 之间，中间值为 1.5% ；
总结：
1、日本央行 2024 年把短期利率从 -0.1% 提高到了 0.25% ；
2、2025 年 1 月再次把短期利率从 0.25% 提高到了 0.5% ；
3、2025 年，日本央行将继续加息；
4、2027 年底之前，日本央行将持续加息到短期利率最低 1% ，最高 2.5% ；
基于此种政策，日本房地产市场和日元走势会有什么变化。
我觉得这场直播会给你一个解惑的机会，直播结束后，可领取米公子投资日本核心价值汇总！！！
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大家在日本买房的心路历程如何？
我把听到的，做个总结吧。
首先是门槛低，只需要提供钱和护照。
外国人税费和本地人一样，没有差别对待。
刚开始的时候，或许会购买二手公寓，试水。
然后发现，老破小公寓租金收益率高，轻松4-5%，但是升值没有保障。
随着对日本房产市场的深入了解，开始追求保值，追求升值。
放下原有投资逻辑和居住习惯，开始在意土地，车站，商圈。
因为日本房价的增加，其本质是地价的增值，而地价依托于车站和商圈。
因为日本永久产权，可拥有完整土地，所以随着投资进阶，资金充裕的投资者，不再满足于分割所有权的公寓。
开始购入一户建，在国内叫独栋别墅，但房屋多为木造，房子本身贬值快（日本房产价值是建筑物+土地），追求价值，则对地段要求就更高，核心区寸土寸金，新建一户建凤毛麟角，但是国人很爱自住。
从投资角度，塔楼和整栋必然是当下更受瞩目的选择。
购买一整栋楼，听起来吓人，但其价格空间大，你总能选到适合自己预算的，不过，建议还是在 1,000 万起，也就是北上广深一间大平层的价格。
如果你在上海的黄埔静安中心城区买个100平以上的房子，保守1000-2000万，陆家嘴1500个左右，长宁虹口800-1200，嘉定松江600-800。
但我们就不说收益，我们就直接打开视角，你一个大户型公寓，每月收租顶多万把块，1.5-2w，算是不错，空着的，我们也不说。
我只说，如果你的这间公寓，放在日本，能买到一整栋楼，你可敢信？
可以贷款 50%，利率做到 2.2%，租金收益高，能直接覆盖每月还贷，甚至还有盈余，足够一家三口在东京核心区的生活！
不止是住宅整栋，商业整栋外国人也可购买，条件都一样。
但是价格要放得更高，但高昂的价格因为杠杆会显得更落地一些！
要知道，日本商业用地通常比住宅用地，更稀缺，价值更高！
更别提在东京核心区和大型商圈内的商务楼！
1、更高的价格水平，更高的租金收益率，并且稳定。
商业租户（如大型企业、零售品牌）通常签署 长期租约（5-10年），而住宅租约一般较短（1-2年）。
2、商业土地，土地利用率高，容积率是普通住宅几倍。
更高的容积率意味着更高的土地价值和更大的开发潜力！
东京银座商圈
Ginza, Tokyo
一整栋楼
店铺事务所
翻新时间
首付：约50%，人民币1700万
贷款 1700 万人民币
杠杆撬动日本整栋资产
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PART.ONE
利率:2%左右，等额本息还款
月租金：约人民币13.6万/月
月还款：约人民币7.2万/月
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PART.TWO
一步到位 一箭四雕
以租养贷 月余 5 万
银座核心资产升值
锁定日元汇率涨幅
实现发达国家身份配置
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PART.THREE
核心 3 区少有高回报物业！
表面回报率 4.74% ！
多线路交汇，交通便捷
车站步行3分钟 繁华触手可及
2024年6月全新翻新，匠心设计，完美诠释高端品质
银座商圈＆日本桥丸之内八重洲商圈的结合，尽显区域价值
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PART.FOUR
别的不多说，哪怕你来看个热闹，但一定要听听米公子说点啥，一个解题犀利，只说大实话的全球投资“老炮”，到底能带给你什么“值钱赚钱”的东西。
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