本文首发拾榴询财公众号（2025年2月9日）
这几天已经有好几个人问我，今年的小阳春会不会提前，楼市会强势反弹吗？
有这样的期待，一点都不奇怪。
一方面去年四季度，全国楼市各项统计数据好转，尤其一线城市，成交量明显反弹，让人有一种活过来的感觉。
另一方面，春节前土拍市场异常火热，上海松江的一块宅地，经过 51 轮竞价，溢价率达 27.93%，杭州三块宅地平均溢价 52.68%，其中一块还不小心成了新地王，楼面价 6 万多，这新房以后要卖 8 万到 10 万一平了。
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很多人最关心，跌成这样，房价泡沫挤完了吗？
从相关机构的数据分析不难看出，过去 10 年，楼市泡沫最高峰出现在 2021 年 8 月。
之后，随着调控收紧，房价开始下跌。直到 2024 年 6 月，房价泡沫指数进入负值区间，一部分房子变得低估，跌回 2015 年。
既然低估了，是不是就要涨回去？这个逻辑在过去是成立的，因为很多人买房根本不为住，而是炒，既然是低点，加足杠杆，干就完了。
现在大环境不一样了，买就为了住，周围有不少人想换房，但迟迟不敢下手，怕到手就跌，怕收入不保。
所以楼市问题不仅是经济问题，更是社会问题，修复需要更长的时间。我想说什么，你们懂的。
黄奇帆，这个人你们知道的，今年一月在公开场合上提到，房地产不会再像过去四年，对中国经济负拉动，2025 年会止跌回稳，虽然也不一定正向推动，这个判断还是比较准确的。
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很多人对于小阳春的乐观，源于去年楼市四季度的表现。
在这里我想提醒一点，核心城市表现好并不代表全局，不同量级城市之间的差距已经越拉越大，城市战争已经全面打响。
下面两组数据很能说明问题。
城市之间差距怎么就拉开了？前几天，克而瑞预测了 8 个成交规模率先回稳的城市，分别是杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥和北京。
它们有 3 个共同的特点：常住人口持续净流入、新兴产业集聚效应显著、城市更新释放新动能。
二三线城市现在还有什么优势？是产业？是教育？吸引不来人，就没有新增购买力，政策工具箱也空了，再加上京沪落户政策的不断放宽，将一部分资金虹吸走。
京沪落户政策究竟有多大诱惑？今年春节，我回了一趟苏州下面的太仓和昆山，不少亲戚已经准备好钱了，随时去上海买房。
去年四季度施展“吸血大法”极为成功的，还有成都和武汉。
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过去两年，楼市经历了四次救市，分别是 2022 年 11 月、 2023 年 8 月、2024 年 5 月以及 2024 年 9 月。
从重点城市限购政策的定向松绑，到存量房贷利率的下调，从保交楼专项资金的持续注入，到地方财政补贴，构成了政策组合拳的核心框架，效果还是明显的。
所以今年会不会有小阳春，还是要看新政能不能及时出台，靠市场自己启动还不现实。如果 3 月前后没有新政出台，光靠开发商降价促销，上半年市场会继续阴着，脉冲式行情，倒逼政策。
有强刺激的话，看点在一线城市和部分新一线城市。一线城市能基本完成止跌。其他城市最大变数还是看政府收储和城中村改造。
土拍和新地王短期不会对市场产生广泛影响，只是以后豪宅会越来越贵，换代越来越频繁。
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还有一点值得我单独分一段来说的是，新房和二手房市场已经分道扬镳。
当下的情况很明显，踩二手保新房。关于面粉和面包的老故事我就不多说了，尤其是一二线城市，新房背后牵扯的利益关系太多。
在全力去库存的同时，很多城市也迎来了 4.0 时代，普遍得房率更高，有些土拍成本低，这就使得产品更好，价格更低，背刺全城。
二手房日子更难过了，过去的优势说没就没，还要面对房龄变大的缺点。
泡沫大的区域还有下探空间，小的大概率持续阴跌。某些板块和楼盘可能已经跌到正常价格，但在以价换量的大背景下，保不齐会遇到自砍一刀甩卖的房主，所以还可能超跌到非正常价格，反复波动。
整个 2025 年，二手房房主会很纠结，买房要有心理准备。
比起 2024 年，今年市场的走向相对明确，正经历着从"政策市"向"基本面市"的艰难转身。
提醒大家一点，现在的市场，再谈宏观分析，看整体数据，已经毫无意义，就算京沪，也有被“鹤岗化”的板块。
盯着你想买的房子就行了。
新房能等就等，等不急就买，二手该跑就跑，遇到满意的次新房该抄底就抄底。一切操作顺势而为，现在就等 3 月份政策信号了，很关键！
