2025年的第一场土拍如约而至。
青岛新年首拍，一出手就引发了业内的热议：
1月26日，轮渡湾片区SN0102-04中岛地块被青岛青铁置业、保利发展、中国金茂竞得，拍卖总价约8.8亿元，楼面地价14020元/平方米，成为青岛今年首宗成交的住宅用地。
青岛老城区土地是真正的稀缺，而作为“零距离瞰海”绝版地块，轮渡湾片区成为新年首拍，青岛楼市可谓是一开局就踏进了高端局。
近年来，在中山路、纺织谷、北站板块等板块供地开发提速之后，青岛土拍重心悄然转向旧城更新改造。
据青岛市自然资源和规划局公告，此次出让的市南区轮渡湾片区SN0102-04地块：
该地块位于西部老城区（四川路以西、青岛轮渡东北侧），宗地占地21781.5㎡，容积率2.9，绿地率≥30%，建筑密度≤25%，总规划建面63166.36㎡，其中住宅占地21738.4㎡，规划建面63041.36㎡，另划拨43.1㎡用作城市轨道交通用地。
可以看出这片区域是青岛真正寸土寸金的优质地块，首先就是它优越的地理位置：
片区紧邻海边，观海体验可谓是绝佳，再加上周边1公里范围内有2所初中（二十四中、一中市南分校）、2所小学（区第二实验小学、定陶路小学）；地块周边1公里范围内有2家医院（市南区人民医院、海慈医院西院区）；地块南侧1公里范围内有金茂湾商场、团岛农贸市场及规划配套商业；同时靠近栈桥、中山路、天主教堂、网红墙等青岛城市核心地段，是一片妥妥的黄金地块。
此外通过片区规划来看， 功能定位为海上旅游、商业服务和高端居住社区，围绕复兴轮渡码头、发展文旅产业，充分预留开放、多层次滨海公共空间，规划有旅游游艇服务、商业服务、主题酒店和高端住宅。同时，以补足片区公服配套短板为原则，在片区内植入养老、托幼、酒店及综合邻里中心。
这样的全面规划也使得轮渡湾片区居住价值得到进一步提升。
诚然这片地区的优点让人眼花缭乱，但地块周边早年因工业区和港口发展，生态环境方面成为桎梏片区发展的一大槽点，如今虽然周边环境改善明显，但难免给周边居民留下了不小的心理阴影。
当然除了优越的地理位置，TOD模式也是该项目的一大亮点。
随着轨道交通快速发展，能够实现对城市格局重塑和经济带动的TOD开发模式，成为各大城市激发区域发展新动能的新依仗。
而以TOD模式串联起来的不仅是城市发展建设中的王牌项目，也是幸福、便利、宜居等关系市民生活的“关键词”。
2024年12月18日，青岛地铁2号线西延段通车，轨道交通线网向轮渡所在的后海区域延伸，近在咫尺的地铁、轮渡，火车站、跨海隧道均在2公里范围内，使得片区成为典型的TOD开发项目，这对民众生活而言，既便捷了交通又提升了宜居水平。
再看此次土拍中联手的三家企业，青岛青铁置业和它的央企“合伙人”——保利发展以及中国金茂，可以说这三家是真正的“门当户对”，强强联手了。
其中，作为青岛本土房企，青铁置业是青岛地铁集团有限公司全资子公司，在业内属于后起之秀。
近年来，青铁置业凭借城市更新及地铁三期线路建设的契机，加快推进全域沿线TOD开发，建立起“21＋N”TOD重点项目库。
其中就有山东首个一体化综合开发TOD项目，也是青岛第一个集购物中心、零售、办公、公寓、住宅等复合业态为一体的TOD开发项目——青铁·华润城，有这样经典的“珠玉”在前，也让业内更加期待轮渡湾片区项目进一步的规划建设。
面对青岛老城区中心旧改地块普遍土地使用强度高等问题，也考验着房企产品建设的雕琢能力。但无论轮渡湾片区项目是作为“改善”还是“刚需”，只有建设了高品质项目，才能真正经得起时间的检验。
