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我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
段老师，新年快乐，请问一年四季里，不考虑突发的一些政策影响的话，哪些月份是适合买房的？（我们主要是考虑新房哈，二手房也可以适当看看）
房段子解答
在成都，不考虑政策和具体楼盘的偶然、个例影响，那么一年12个月，到底什么时候买房更划算？
这里定位只针对买家，对象是新房。
①1-2月，往往是元旦后春节前，大的房企刚冲刺完KPI，新的年度计划还没制定下来，又有各种总结、年会困扰，所以没有太多心思放在营销上，连取证都不积极，所以不容易捡大漏。
反过来说一些小的房企，私企民企，老板正在头疼给施工方，给农民工结账，所以可能出现大放血的活动。据我了解去年半夜鸡叫大降价的有些楼盘，又开始了春节冲刺降价。
②3-4-5月，俗话称之为金三银四小阳春，春节之后万物复苏，天气适宜，开发商各种营销开始，接连造势，行情好转，价格走高。
而且年后也是买婚房，买学区房，有钱人置换改善楼盘高峰期，往往此时价格会走高。但也不能唯价格论，因为有些优质楼盘、楼栋、房源会瞅准了上市，“千金难买爷喜欢”，所以也是追求优质房源不得不面临的抉择。
PS:二手房东适合择机出售，行情好了后，市面上也会出现更多优质的房源供大家选择。
③6-7-8月，传统淡季来临，不是暴雨就是酷暑，找个客户难于登天。而且经过前面几个月消化市场购买力，已经有点疲软了。开发商有年中KPI要求的话，很可能绷不住大降价，新房卖家也要学会利用市场行情来拿捏磨开发商磨出底价，这种情绪在成都楼市已经反复验证过了。
④9-10月，天气转凉，6个钱包又开始鼓了起来，而且往往会出台一些楼市政策，金融政策，一顿暴力输出下，金九银十回血明显。
但此时和金三银四开发商能捞一波算一波不一样，开发商更偏向于以价换量，全力冲刺年度业绩，在取证上会更加积极，在价格优惠上会随行就市，如果市场确实好转，如果上半年回款任务做得好销售压力不大，那么就“回收优惠”，反之则继续“低价促销”。
金九银十是买卖双方博弈的月份，谁输谁赢，从历史角度来看平分秋色。
⑤11-12月，纯纯年底，是翘尾还是淡季？其实是9、10月行情的延续，和各家房企自身情况相关，但大多数情况下，还是想冲刺年底业绩的，所以价格往往也挺不错，甚至能在12月最后几天捡大漏，实在磨不了房价，物业费、家电、封窗、停车位也可以薅不少羊毛。
整体来说还是那句老话，对买家而言，春秋房价往往偏高，但是房源质量不错；冬夏房价往往能捡漏，但是也大多是挑剩下的或者取证的边角料楼栋。
以上仅为参考，不要一味套用，要根据自身情况具体楼盘具体行情具体分析。
会员提问
你好，我孩子成年上班了，现在有一套18年买的蓝光长岛三期，但是板块确实不行，买成120多，有个买家最多愿意给130多，要不要卖掉？考虑到各种成本肯定是亏的。初步想法的置换东南门（我们目前自住琉璃场的蓝光凯丽，是否也需要卖掉？）买个学区房，以后孩子结婚，卖掉的话，可能有450万预算。重庆还有套房子，也是冒火得很。
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
总的来说，蓝光长岛三期应该卖，凯丽香江也应该卖，然后汇聚450万左右的资金预算，着手上车林家坝的能建、中交或者川师大TOD的锦江府。
这不仅是从未来孩子结婚自住的角度出发，更是从你们大家庭的资产优化角度出发。
我经常分析，当前楼市下行，卖房是不是不划算？如果一定要卖房，那么主要有三种典型情况，1、是否急于置换？2、是否难以自持？3、是否只跌不涨？详见：https://weibo.com/1551561845/OhfTSjbes
从你们的情况来说，不存在难以自持，而是叠加了1、3的情况，所以该卖。
蓝光长岛三期，当年还算小小的网红盘，地处正西门，但接近四环了，这地方没有发展的空间了，未来价格反弹的可能性很低，更大的概率是持续下跌下行。一是出于双流，而且本地没有太大规划，二是缺乏商业地铁教育三大配套，三是目前板块的界面兑现程度很差，四是一河之隔的武侯悦湖其实也是老大难，基本带不动这边的双流九江，从长远的角度来说，趁早放弃趁早跑路是最合适的。现在有人给135万我觉得算是锚点价格，算起来利息可能是亏本的，但小亏总比大亏的好，所以这套卖是必须卖，在保证成交的基础上，再往上谈谈价格就是最好的结果了。
当然，也有可能后面的确会上涨或者遇到出价更高的买家，但概率太低了，不要赌，赌输了的话，这一轮置换或者止损机会就错过了。
凯丽香江也是蓝光的，你们对这个品牌还挺喜欢的哈，这个盘在锦江区南三环地理位置其实还不错，加上临河概念，自住是舒服的，不过存在三个问题，一是本身楼盘的老化，你是看得到的，越往后就越难，现在行情是一万四五的成交价，足见市场的认可度，所以从资产优化的角度来说，也值得出售。二是板块的固话，严格来说属于琉璃场片区，短期没有大的爆发点，所以在我们的角度来说还是看空的，符合前面说的第3种情况。三是配套的缺乏，商业地铁教育，你也是很清楚的，什么都有但什么都不精，周边稍微有能力的人，都在积极谋求变化，你们其实是很有能力的人，不要躺在舒适区走不出来。
再说租房的话，过不了的是自己心理那道坎，其实是一个过渡的权宜之计，能伸能缩，真正走到这一步了，就算在本小区租房过渡一年，也花费不了多少钱，请个搬家公司，也能尽善尽美的给你解决好这些小事。我有个粉丝，23年初卖掉自住房，然后租房，买新房，现在虽然还没交房，但是1年过去，房租只有3万多，但是房价贬值却达到了20多万，你细细品。
在不考虑短期能否快速卖掉两套房的情况下，450万的预算，当前有很多核心买法。我觉得最适合你们的，偏向东南门方向的，就是锦江本地（外围区成华可能不太喜欢，龙泉撑不起这样的预算，高新新川你们可能觉得远了？）
你们也算是非常纯粹的地缘改善置换。
川师板块的氛围很好（谁说大学不是配套了？）加上衍生出来的地铁、学区概念，算是又东又南的“正确买法”。
锦江府北地块成为历史，但呈现出来的颜值界面让人耳目一新，让人对TOD产品恢复了一些信心，从而转化到了南地块的期待上。
南地块即将上线，如果中意川师板块或者周边的地缘改善，它是绕不开的买法：http://t.cn/A6HpNKmP
当然，也有一些缺点，普遍认为，户型没有卷到极致，另外清水单价也不算低，整体比较顶，属于纯粹的改善自住，为爱买单。建议上车140多平的清水套四户型，板式T2格局，在预算范围内的。
然后林家坝的话，两个如日中天的楼盘，就是亦敌亦友的能建锦誉府和中交锦江颂。
能建锦誉府更靠近金三，从大家的感觉来说，地理位置更好一些，当然也受到北侧主干道的影响。
AB户型的差异，让不少人纠结，开发商当初也没想到，竟然有这样的结果。当初真应该卷一卷产品，至少让AB户型旗鼓相当，这样没有比较就没有差异，没有差异就没有介意。
首批次当初基本售罄，燃爆全场，喝彩不断，二批次本来酝酿涨价的，但受到市场下行的影响，也看到了中交的窘态，所以刻意压低了一点，理智占了上风。
总的来说，能建锦誉府地段不错，性价比稍好，但产品细节，可能中交锦江颂更好一点。
中交锦江颂从成本到限价是更高的，在产品细节上，感觉更好，为什么会更好？这是个主观的词，需要大家线下细细品味。
但从东侧临街以及开盘价格等角度来说，生不逢时，不如预期，首批次没有能建一批次那么火爆。
但依然在从车位等角度，变相优惠，实际大家可以多观察一下，具体价格上的性价比。而且很多人也在蹲守后续批次更靠里的楼栋，大几百万都花了，此时更愿意买优质无瑕的房源。
三个盘在我看来，如果前期预算严格要控制在450以内，后期有闲钱装修，那么可以考虑川师大。如果预算可以稍微高一点精装一步到位，那么可以看林家坝的两个。能建和中交，对比的是细节，到时候具体看哪个价格更优惠更有吸引力，带着产品和楼栋房源差异去对比，哪家更便宜就买哪家，那么就此完成了这一轮的改善置换需求。
至于说重庆房产，我没有深入研究过，目前限售，就暂时不讨论了，后面解除限售后及早套现也可。
会员提问
南门上班， 预算350万，看了锦上映这个盘，不知道保值性，噪音咋样，交了10个定金，还能退吗？房号是***，你帮忙看看要得不？主要是斜着对视三环。
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
今天我其实一直在思考你的问题，尤其是把10万定金带入后再看，到底划不划算，假设不划算，那么你再去看其他楼盘，就要+10万成本上去，虽然看起来不少，但从楼盘总价涨跌和单价区分来说，摊下来的影响不大。
先说你的大概需求，350万本身在新川上班，经典的买法，还是围绕在新川本地，但都各有优劣，比如新房看陆肖TOD(优点是商业地铁成熟，缺点是产品一般），比如金泰和序（优点是价格便宜，缺点是高层T3，而且接近万安了，属于新川边缘），又比如二手房的朗基紫境府，当前可以砍砍价，买入141平的套四双卫（清水），基本上问题也不大，优点是即买即住颜值高地段核心赠送大，缺点是高层T4，需要额外装修。
至于说北上锦江，要长期稳定在新川上班的话，也不是不可以，尤其是依托6号线，也不算远，锦上映这种，未来30号线换乘6号线南下即达，地铁稍远，但也不是大问题。
锦上映目前是**栋的**号房，353万拿下126平的户型，折合单价约2.8万，考虑到是精装的产品，所以我觉得价格不算低，但也不高，基本上是符合当前板块新房的市场行情的，甚至还稍微偏低。
126户型是比较经典的小套四格局，产品得房率尚可，考虑到临近三环的因素，实际正常的价格应该把三环因素考虑进去，和正常楼栋楼层有个5%的折价。
正常的楼栋楼层，对锦上映这个地段的单价设定，我们分析大概是3万左右，126*3=378万。
378万*0.95=359万。假设你353万直接买下来，我觉得还是符合当前行情的，开发商没有乱报价，这个价格已经考虑到三环的问题了。不过要从后面的去化走势来说的话，不排除继续降价的可能，比如再降10万，343/126=2.72万，这个时候就很有性价比了。
假设粗暴的直接毁约，不要定金，坐等降价呢？不过到时候你不一定能等到它（可能被被人买走了，最近这个楼盘的去化还不错），而且也直接损失了10万定金是明面的，降价与否能否买到则是暗地里的成本。
我今天下午也多次联系过他们的销售主管说这个问题，他们表示很无奈，不能提供退房的支持，因为他们认为临近三环这个不算是什么抗性因素需要明确给客户指出，因为是实在可见的状态。而且国企城投流程很复杂，没有通天的关系，根本不会理睬这种诉求，所以我也是吃了闭门羹。
因此综合来说，1、退定金很难；2、距离新川不远，而且本身有地铁通达，未来依托三环边的概念，能吸引很多主城党的青睐；3、毁约的话，对你不划算，10万定金直接没了，而且后面又存在不可控因素；4、噪音问题担心是必要的，我也亲自去看过，在入户阳台处的噪音比较大，但是走进去到客厅或者南侧卧室，就好得多，只能依托未来的封窗+新风系统来解决问题。
反过来说，假设你不要这10万定金，相当于你就在买其他楼盘的时候，增加了10万的成本，大概小1000元/平。回来看新川前面提及的三个楼盘，只能说上班更近，但产品差异又很明显。如果不在乎产品的问题（比如对梯户比，得房率要求不高的话），此时我才建议你重新寻找另外的买法，二手房直接看朗基紫境府（估计350-370万拿下清水房，也恼火）。新房重点看看陆肖，128户型目前340万左右可以拿下，加上10万成本大概是2.73万，和锦上映的成本差不多。https://weibo.com/1551561845/Ojeipwmf2
总的来说，这个10万的定金，是开发商精心设计过的“套”，假设你对梯户比产品力等内部情况有较高要求的话，我建议直接拿下锦上映，假设你对地段通勤噪音等外部情况有较高要求的话，我建议你毁约，转投陆肖。
