北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，北京房价不跌的理由是什么？为什么还有那么多的人唱多北京的房价呢？北京现在的定位已经不是经济中心了，而且雄安建设的非常好，很多央企大学都要搬过去，那么就会有很多个家庭跟过去，那样北京会少很多人。如果没有了就业，北京住那么多人怎么生存呀？如果人少了，北京的高房价还怎么支撑呢？
A：
1、北京房价不跌的理由？没理由，就不跌，行不？有理由也藏着掖着就不说，气人不？
2、为什么那么多的人唱多？那就说明人多力量大呗，水可载舟亦可覆舟，民意如此嘛，群众的眼睛是雪亮的。就算大伙儿都是乌合之众，那人多也是正义。或者咱可以打个赌，以十年为期，如果北京房价跌了就算我输，赌注由您定，行不？
3、不过北京的定位从来也不是经济中心啊？这句话简直就是废话，就跟我说您现在不是坏蛋了似的，可谁说您之前是了？所以别轻易给自己戴帽子，也别给北京弄光环，您有可能承担不起，北京则是不稀罕。
这也打个赌吧，您可以去查北京历史上的七版总规，也就是十年一次的修订，如果有一次出现“经济中心”的城市功能定位就算我输，赌注也由您定。
我提醒一句吧，北京的定位从一开始就是政治+文化中心。然后调整过的是工业，教育，历史名城和宜居城市。到现在是国际交往和科技创新，从来也没提过经济和金融，毕竟北京不是上海。
北京的所谓经济中心是国民的共识而已，并不是官方认定的。这就相当于说北京是“内卷中心”，官方从来不认可，但我说不是的话您信吗？唉，北京一直想低调，奈何实力不允许啊。
4、雄安建设的确实很好。但就算央企都搬过去又怎样呢？拜托，100家在京央企总部一共才2万人，您不会觉得央企总部都是打螺丝的劳动密集型吧？那请问了，这点儿人相对于北京2000多万人口，是不是占比少了点儿，或者是有点儿二？
就算央企职工算上老婆孩子七大姑八大姨的也不过10万人，真的都能卖了房子扶老携幼的背井离乡吗？换做是你，你会义无反顾的会让孩子抛弃北京户口去河北上学+高考吗？老婆工作不要了？爹妈的医院不去了？如果您能做的出，我只能佩服的说一声：卧草无情！
另外建议您参考一下其他国家的首都卫星城，反正我只听说过共同发展促进的，没见过小弟新城能篡位的。毕竟一个好汉三个帮，多了个小弟只会让大哥更强。
5、大学怎么说呢？中国大学生最多的城市是广州，然后是郑州、武汉、重庆与成都，北京勉强排老六，这个老六没比后边的西安和南京多多少。那就算北京搬走几所大学，您觉得能有多大影响？
深圳和上海的大学都不多，央企也不多，房价为什么高？北京除海淀之外，昌平和房山的大学都不少，房价为什么不太高？您真拿大学生当北京的衣食父母了吧？他们自己都不敢有这定位。
甭说搬几所分校了，就算是本校都搬走，他们毕业了你觉得是会在河北找工作，还是来北京？
6、得了，不多说了，您自己高兴就好。也甭替北京人的生存担心，我谢谢您了！也更别考虑高房价，这本来就跟您无关，还是多考虑怎么挣钱吧，这才是眼么前的事儿。
仅供参考。
二
Q:
背景: 老大2025入学，老二2028年入学，首付400万，北京户口丰台有房。想买占坑学区房，可以接受居住环境不好和租房，相对小学更看中初中的通路。目前有几种选择，请帮忙看看。
大背景，大概率可以ZB冲育翔分全区招生，得3月知道结果，大概选项如下：
1、买西城学区溢价低的房子，等育翔分的结果，但是这个底线就无法保证了。
2、买雷锋的房子，万一育翔分没进，进雷锋小学。
3、买实验一小前门分的房子，育翔分没进，进实验一小前门分。
4、放弃西城，买东城青年湖对口的小学，进青年湖小学。
问题：
1、育翔分，雷锋和青年湖，综合初中通路看，哪个更好？
2、这几种选择您的排序是怎样的？能帮忙大概分析下么？
3、现在需要买房么？买哪里的合适？
A：
1、政保就这一个选项吗？一般都有好几个呢，差不多级别的。如果有，那准备房子就意义不太大了。
而且现在东西城还没有溢价多低的房子，除非是总价很高的，千万起步吧。但这没什么必要啊，又不是为了自住。
2、既然幼升小有政保，小升初应该也有吧？单位怎么安排的？如果是在西城有通道，那去了东城，不就等于放弃了机会吗？
综合初中通路，那首选雷锋呗，有三帆和十三分的选项。之后是青年湖，直升171。再之后是育翔分，初中有北师大二附中，但这有点儿没必要，跟没有政保一样了，何必呢？
3、如果是我就先问清楚政保的政策，包括幼升小的其他选项+初中的。因为既然说是“北京户口丰台有房”，那户口就是在丰台区的吧？而单位在这种情况下能让选西城的学校，除非是能确保（或概率很高），否则这么折腾职工（家长）没必要，双方都别扭。
4、然后如果不能确保育翔分，除此之外也没选项了，那我也先不买房，但要准备好全款买房的资金。
如果大宝抽中了那就不买房，等二宝的时候入学人数减少很多，概率更高。一旦得知没抽中，那就赶紧买占坑儿房办手续+迁户，确保不耽误五月份的信息采集，全款的话来得及。
假定400万全款，那基本就是平房，楼房的话怎么也得500来万。溢价率基本是差不多的，30%左右吧。买不买房其实就差的是这溢价，买了+用上学位算合适。但如果没用上学位，这溢价就得闲置到二宝上学。到时候用上了有可能算不亏，但肯定不占便宜；用不上那就不划算了，还得承担这部分的保值风险。
5、如果确定买那就先看雷锋的呗，在我看了就这一个选项。
仅供参考。
三
Q:
请问，中轴路南部板块，大红门周边，大户型值得入手吗？目前重点看**小区的200平顶复，追求居住舒适和稳定保值，通勤金融街和崇文门，目前看只有这里合适。（如果发布，请隐去小区名字，我不希望引来不必要的麻烦。谢谢！）
A：
1、值不值的标准是什么啊？或者说看自己更注重哪方面吧。注重居住舒适应该就挺值的，价格不高，经济实惠。这小区本来就是经济适用房的性质，也可以看作奥运之前南城拆迁户的安置房，早期的质量都不错。居住角度主要看自己的喜好，只要自己觉得舒服了就是值。
2、总保值角度普通吧。这里既然是经适房，当年就是有明确的定价标准的，当时这里3500左右，回龙观的2600，价格差30%以上，这就是南三和北五在当时的地段儿价值。
但这么多年过去了，首先是小区的均价和回龙观的缩小差距了，而回龙观房价并没有跑赢大盘，只是持平，那就说明这里略低了，“南三北五”的说法也是这么形成的。
另外这是顶复，在大多数普宅小区里都是略弱于平层户型的。因为普宅标准制定之后，这种大户型算豪宅，总价和税费都高，到刚需小区买这种顶复的就少多了，所以和小区的均价也拉开了差距。以后逆转的可能性不大，只要不再继续拉大就算赢。
3、简单就是这种情况，中轴路南部在经过整改之后，房龄新品质高的一些小区得到了利好，价格没再走弱。但老小区还没什么变化，等着继续发展吧。
仅供参考。
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