今天来跟大家聊聊中国楼市的现状，还有对未来后市的展望。进入 2025 年之后，这些可都是大家特别关心的话题。
先瞧瞧当下楼市的促销情况，最近深圳楼市出现了买一套送一套的促销手段，比如说某项目按备案价买住宅，就送价值约 180 万的公寓。要是选择折扣买住宅，在 86 折的基础上还有降价的空间。
其实去年深圳就有类似的促销，像送新房首付、送统建楼、新房等方案。那开发商为啥热衷于买一送一，而不是直接降价呢？一方面能加快去库存，防止积压导致资金回笼慢，资金风险加大。另一方面，这种大优惠看着诱人能聚人气，能让资金快速回笼。不过，买一送一大多是噱头大于实际效果。咱们购房者可得擦亮眼睛，谨慎评估利弊，规避风险。这背后反映出楼市不太景气，房子难卖，开发商资金压力大的现实。
数据也印证了楼市面临的压力。2024 年 1 至 12 月，TOP100 房企销售总额同比下降了 30.6%，12 月单月销售额同比也降了 3.41%。楼市当下已经呈现出两极分化的现象和格局。有意思的是，现在市场靠以价换量，行情不好，很多开发商促销卖房。但还是有楼盘销售火爆，像深圳龙华区去年 12 月 14 日开盘，不到 4 个小时就售罄，这还是 10 月以来深圳第 4 个日光盘，上海、长沙等城市也有类似情况。
这种两极分化反映出楼市的新格局。大部分项目靠以价换量来消化库存、回笼资金，少部分优质项目凭借区位、品质、配套等优势，实现房价和销量的双增长。从 2024 年下半年各地的土拍能看出，北上广深以及部分强二线城市土拍火热，不断出新地王，楼面价动辄七八万甚至超过十万。其他地区多以底价成交，甚至流拍，冷冷清清。这意味着房价普涨或普跌的时代结束了。一线城市和强二线城市的稀缺好房子保值性强，普通房子回归居住属性，其他县级城市的房子大概率要继续去泡沫，降价调整。
接下来咱们看看中国楼市当下的情况。先看新房和二手房市场。对比多个国家的房地产周期管理数据，我国新房开工指数下跌幅度接近美国次贷危机后的低点，从新房供应角度看，市场调整接近底部，但不会马上反转，影响因素很复杂。二手房价格下跌幅度处于中间位置，没到美国次贷危机最低点，和芬兰、爱尔兰熊市二手房价格最低点也有差距。
再结合一二线城市挂牌量增加的情况，二手房价格可能还会继续下跌。不管是新房还是二手房，一二线城市库存销售比达到 2.75∶1，是全国最高的。住房供应过剩与购买力不足的双重难题交织，让楼市面临严峻挑战。目前一二线城市有修复的可能，但持续时间难以预料。三四五线城市大概率要陷入漫长的阴跌熊市。
再看看财政收支方面。当下经济下行，卖地收入减少，财政收入在 GDP 中的占比大幅下降，收支缺口增大，入不敷出，凸显了房地产对土地收入和经济的拖累，救市的必要性越发强烈。
然后是棚改的情况。现在 100 万套棚改计划比 2016 至 2018 年少很多，不过棚改货币化量有两到三万亿，是之前的好几倍，但是分给 300 个城市后，每个城市的量就少了，也就只能起到托底作用，对拉动楼市行情力不从心，仅仅能增添一点稳定的因素。
接下来聊聊楼市发展的动力。虽说楼市问题不少，但也有发展的动力。从人均房产套数和住房面积跟发达国家尤其是日本相比，我国还有很大的提升空间，长远来看，楼市有向上的动力，只是不再靠杠杆信用扩张来推高房价，而是源于人们对居住品质要求提高带来的住房更新换代需求。有需求但没有增长，这个过程比较缓慢，投资房产稳赚不赔的时代已经明确过去了。
我国的储蓄率比发达国家高，理论上买房资金充足。可是居民负债率高，基尼系数大，近期财富分配不均，很多储蓄不在老百姓手里，实际用于买房的资金有限。而且中国经济和房地产脱钩是个大转折，靠涨价去库存已经行不通了，得找新办法。
看看城镇化率方面，我国整体有提升空间，不过一线和部分二线城市基本完成了城镇化，主要提升空间在部分二线及三线以下城市，但三线以下城市面临人口流出的问题，城镇化率提升空间也打了折扣。好在政策放开了除一线城市外的户籍限制，支持二线城市吸纳人口，因为产业升级主要在一二线城市，所以二线城市楼市能受益于人口流入，这是个积极的推动因素。
从房地产在 GDP 中的占比来看，我国目前占比相对合理。对比日本 1990 年土地价值夸张的情况，我国楼市调整得还算到位，也为稳定发展打下了一定基础。
对于楼市后市的展望，主要有以下四个方面。首先是经济指标与楼市的企稳。预计我国 GDP 在 2026 年一季度会迎来拐点，居民收入企稳了才敢贷款买房，所以楼市大概率要到那时候才有希望企稳。当前经济靠政府性投资支撑，居民购买意愿不强。要是社会零售总额增幅低位徘徊，没有强力刺激，通缩可能会持续，国家需要提高社会保障程度，释放消费需求来促进买房，活跃楼市。
第二点是收入杠杆以及房价。居民收入与 GDP 同步变化，未来几年 GDP 增速预计在 4%左右，居民收入增速不高，房价也就难反弹。跟 2018 年相比，人均收入增速下滑，高收入人群下滑尤其严重，达到了负 5.2%，而他们是城市购房的主力，这也是楼市萎靡的原因之一。
我国必须扭转通缩，避免陷入日本那样的长期通缩状态。虽说人均收入有增长空间，有望支撑楼市走稳，但是现阶段家庭债务尤其是房贷减少，贷款买房的人少，卖房和提前还款的人多，楼市仍处于下跌状态。
第三点是贸易战的影响。预计 2025 年起，美国把我国关税从 15%加到 26%，2026 年加到 36%，出口产能需要国内消化，通缩压力加大，我国高层会加大财政和货币政策刺激力度，对冲负面影响。不过这次人民币贬值对冲关税幅度不会像第一次那么大，因为过度贬值会导致资本外流。预计 2025 年底汇率达到 7.6，2026 年底达到 7.75，贬值幅度约 7%。
最后是人口因素。联合国预测生育率下跌对我国劳动市场的影响要到 2030 年以后才显现，未来几年我国劳动力结构暂时不会改变，对经济不会有太大拖累。而且我国制造业自动化升级稳步推进，能对冲劳动力减少，劳动力质量也有所改善，20 至 39 岁接受高等教育的劳动力占比近 25%，利于提高劳动效率。总体而言，一线城市的楼市接近底部，能否反弹取决于后续刺激政策力度和居民收入恢复情况。对于贸易战、人口、城镇化空间等方面可以相对乐观。
所以大家要知道，中国楼市已经告别了暴涨时代，投资客别妄想房价暴涨了。不过刚需和改善型购房者可以趁楼市低迷期考虑入手。
