2024年，中国房地产市场延续筑底调整的态势，企业层面，前三季度市场基本处于低位运行，四季度企业销售翘尾回升，大湾区市场各城市分化现象更加突出。政策方面，调控政策宽松已达阶段性底线，实现“应放尽放”。土地市场，出让规模锐减，缩量提质，维持市场热度。新房市场，房企推盘谨慎、整体供需两端均跌至近十年低位，但分化趋大，核心城市政策助力反弹明显，外围城市持续探底，政策效果不足。今天克而瑞深圳区域发布「2024年粤港澳大湾区房地产市场年报」，我们摘取报告核心内容与大家进行分享。（可点击查看大图）
2024年大湾区市场回顾
01、政策市场
大湾区各个城市调控政策大招各显神通，调控政策宽松已达阶段性底线，除深圳外，各城市已全域放开限购并取消利率下限，实现“应放尽放”。
来源：克而瑞深圳整理
02、土地市场
2024年，大湾区9市整体的涉宅用地供求规模降至近十年最低位，核心城市核心地段供地助力楼板价相对平稳。
数据来源：CRIC
大湾区多城市土地出让规模锐减，广深缩量提质；佛山供地质优价低，止跌回升；莞惠规模同比降8成；珠中持续低位；肇江持续盘整。
数据来源：CRIC
03、新房市场
大湾区各地政策应放尽放，但经济环境未明，购房者信心不足，政策刺激迎来脉冲式行情，持续性不强，整体成交未有明显起色。
大湾区新房供求量降至近十年低位，供应面积约2634万㎡，成交面积约3345万㎡，均价约27264元/㎡，同比上涨8％，因核心城市成交占比提升结构性上涨。
数据来源：CRIC (商品住宅：普通住宅+别墅)
二手住宅市场在“以价换量”带动下，保持一定规模的成交，对新房市场形成了一定的分流效应。深圳、广州、东莞、佛山等城市二手房成交均超一手房。
数据来源：CRIC
从各城市新房供需情况来看，深圳一枝独秀，政策助力反弹明显；广深刚需主导；莞佛珠成交向城区聚拢；惠江中肇持续低迷。
数据来源：CRIC (商品住宅：普通住宅+别墅)
2024年大湾区9城市场表现
深圳土拍缩量提质，聚焦核心板块，共6宗涉宅用地成交，供求总量为近年最低，仅略优于2018年。新房供应谨慎，得益于几轮政策助力，2024年新房成交实现上涨，尤其929新政购买力释放明显，年度成交规模约492万㎡，同比上涨3成，“以价换量”为主基调。
东莞2024年东莞土市供需大幅萎缩，全年挂牌5宗涉宅地块，最终仅有3宗特殊用途的涉宅地顺利成交。新房供求规模双降，创近16年以来新低，市场持续以价换量。
惠州土地市场供求规模创近10年来新低，同比均下跌超8成，全年仅成交8宗宅地，品牌房企悄然退场。政策效果有限，楼市走弱态势格局未有明显改善，长期面临库存高压。
广州2024年土拍仍以央国企为主，年底民企回归拿地，全市宅地供应66宗、供应建面约574万㎡，同比减四成，处2009年以来次低；成交49宗，与22/23年相近。新房供应量锐减2成，成交趋稳，让利促销为常态。
佛山前8月份土拍“少频少量”，成交量仅为全年的32%，9月份开始，受政策利好支撑，市场预期改善，优质地块供应，质优价低。地市缩量致使2024年新房住宅供应回落，缺乏新货刺激，持续制约销售端规模修复。
肇庆土地成交规模仅优于去年，整体规模延续低位，核心区为主力成交区域。新房供应连续5年下滑，成交同比跌幅3成，低位盘整，改善型项目持销支撑全市均价结构性企稳。
珠海土地市场延续低温态势，涉宅地块供应7宗，成交6宗，供求量均创近五年新低，本地城投和国企底价托市。新房供求规模缩减至近五年低点，政策带动下，新房年末翘尾。
中山土地供应暴跌，成交量价齐跌延续低迷态势，3块涉宅用地全部底价成交；新房市场供求量同比均下滑，降至近10年最低点，成交价格维稳，政策效应不强。
江门土地供求端持续下行，涉宅地块供应31宗，成交30宗，其中仅有4宗纯宅地，商住地块占比87%，房企拿地谨慎。新房供求双弱，市场观望情绪浓，持续探底。
- 大湾区9城土地&新房市场表现（略）
- 2024年度大湾区房企销售排行榜
2024年度大湾区TOP50房企权益总金额为5959.78亿元，同比下降5.2%。房企格局分化持续，超百亿房企数量共有15家，相较去年减少了3家，200亿以上规模房企有9家，其中500亿以上规模企业只有1家。保利发展连续数年稳居大湾区权益&流量销售金额/面积冠军，累计权益业绩达到677.48亿元、237.78万㎡。
头部房企的竞争愈发激烈，依然有企业突出重围，保持较高市场份额，业绩和排名节节攀升。
2025年大湾区市场展望
政策环境，稳预期和精细化管控料将是2025年大湾区房地产政策的主轴，对政策的执行力度和市场信心程度将是市场走向的关键，持续用力推动房地产市场止跌回稳。
土地市场，受总土地需求疲弱影响，大湾区各城市放缓了供地节奏，致力于去库存。2025年土地供应总量反弹难度较大，控制增量，优化存量，供给端规模料将下滑，质优仍为大趋势。
新房市场，2025年大湾区整体住宅市场预计将呈现分化与调整并存的态势。整体来看，湾区整体供应量下降趋势明确，成交量分化显著，价格走势因城市而异。需关注区域经济、政策及人口流动对市场的进一步影响。
四代宅、智慧住区等新型居住产品不断涌现，住宅产品创新与多元化，助推大湾区居住品质迭代升级。
以上内容节选自「2024年粤港澳大湾区房地产市场年报」
以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点
