01
澳洲面临30万套住房缺口
澳大利亚预计将无法实现到2029年中期建造120万套住房的目标，缺口预计高达30万套。
国家住房协议实施仅三个月，澳大利亚统计局的数据显示，截至9月季度，仅完成了44,884套住房——比6万套的季度目标少了超过15,000套。
这一令人担忧的缺口引发了住房行业的广泛关注。专家警告称，按照当前的建设速度，这一缺口可能在未来五年内进一步扩大，加剧澳洲住房危机。
住房工业协会（HIA）高级经济学家汤姆·德维特（Tom Devitt）指出，政府政策是导致建设速度滞后的主要原因。
“政府政策是当前住房建设短缺的主要因素，长期以来，政府的决策增加了房屋建造的成本和复杂性。”
他补充道，虽然利率的上升是影响因素之一，但材料、劳动力、融资、土地释放和规划等问题导致的成本飙升同样至关重要。
数据还显示了各州和地区在住房建设进展上的显著差异。
北领地表现最差，仅完成122套住房，而目标是571套，缺口达78.6%。
塔州也落后于目标，完成的住房数量比需求少46%。
新州的目标是18,822套，但仅完成11,220套，缺口达7,602套。
相比之下，维州表现最佳，仅比15,316套的目标少14套。西澳和昆州虽然表现有所改善，但仍分别落后530套和4,110套。
澳大利亚地产委员会政策与倡导部执行总监马修·坎德拉斯（Matthew Kandelaars）表示，需要立即采取行动缩小差距。
坎德拉斯先生警告称，除非采取紧急改革，否则差距将继续扩大。他强调需要应对不断上涨的建设成本、技能劳动力短缺和规划审批延迟的问题。
“供应缺口正在推动澳大利亚的住房可负担性危机——我们必须停止那些扼杀可负担性的税收，并简化规划审批流程，”他说。
澳大利亚建筑业协会首席执行官丹妮塔·沃恩（Denita Wawn）表示，公寓建设水平的高低将决定目标是否能够实现。
她指出，低生产率、劳动力短缺、昂贵且限制性的建筑工会协议、缺乏配套基础设施以及高通胀环境，都是导致项目成本居高不下的因素。
沃恩女士补充道，按目前速度，澳大利亚未来五年内仅能建成82.5万套住房，距离目标还差37.5万套。
她呼吁政府创造有利条件，吸引更多投资者进入公寓建设领域，从而缓解租金上涨压力并增加住房供应。
尽管面临挑战，仍有一些积极迹象。
9月季度的住房开工量比6月季度增长了4.6%，其中独立住宅的开工量增长了20.5%。
然而，专家一致认为，这种增长不足以弥补不断加剧的缺口。
德维特先生强调了解决劳动力短缺问题的重要性，特别是通过改进移民体系吸引技术工人。
02
澳洲房价高企不下 房子已成“奢侈品”
尽管2024年利率上升，但澳大利亚房产市场因长期供应不足的巨大需求几乎未受影响。
疫情带来的种种影响仍在扭曲市场，形成一个异常的房产周期。
高收入买家为有限的房源展开竞争，推高房价，部分专家认为住房已经变成一种“奢侈品”。
然而，墨尔本却逆势而行，由于新建住房供应充足，以及土地税政策的实施，市场上可供出售的房屋数量多于买家需求，从而使房价涨幅相对较低。
PEXA首席经济学家朱莉·托斯（Julie Toth）指出，2024年住房市场中，几大关键因素削弱了高利率的影响。
主要原因是澳大利亚住房供需之间的长期不平衡。租赁市场紧张推动更多租客购房，而移民高峰带来的快速人口增长以及疫情后家庭规模缩小的趋势进一步加剧了需求。
“在房价方面，其他影响因素比利率更强……特别是由于种种原因，我们经历了异常的住房供需危机，”托斯表示。
她指出，澳大利亚2.9%的年人口增长率在全球范围内非常高，相当于英国的三倍。
住房供应的差异导致了悉尼和墨尔本房价的不同表现。
在悉尼，由于房屋供应有限，住房负担能力更差；而墨尔本的房价因长期稳定的新建住房供应受到抑制。
“墨尔本的新住房供应管道比悉尼更强劲，尤其是在市中心公寓建设方面，这种新增住房供应多年来始终稳定，这有助于遏制房价上涨。”
托斯还表示，维多利亚州在新住房开发上更加开放，这部分归因于该州的地理条件相对宽松，不像悉尼那样受限于港口地形。此外，维州政府实施了针对投资者和第二套房产拥有者的土地税政策，这促使他们退出市场。
尽管如此，托斯预计未来五年住房供应仍将无法满足需求，住房负担能力短期内难以改善。
“现金利率在整个住房负担能力问题上只是个次要因素，其他因素更为强大……需求将继续超过供应，”她表示。
Barrenjoey经济预测主管约翰·麦克梅纳明（Johnathan McMenamin）指出，疫情期间的储蓄、加班收入以及大量固定利率抵押贷款让许多家庭避免了因出售房产而增加供应的情况。
“与此同时，移民增加以及每户家庭人数减少也推动了住房需求的增长，”他说。“劳动力市场的增强使人们能够更早搬出父母家，从而提升了全国范围内的住房需求。”
他特别提到，墨尔本在2024年表现突出，因土地税政策促使投资者退出市场，同时新增住房建设增加，导致供应量高于需求。
麦克梅纳明指出，借贷能力自高峰期以来下降了约30%，但房价却大幅上涨。
“购房者的类型发生了变化，典型购房者现在集中在更高收入群体，在这种意义上，住房已经变成了一种奢侈品。”
AMP首席经济学家肖恩·奥利弗（Shane Oliver）认为，高利率对房价的影响因疫情后遗症而被削弱。
“移民水平的反弹，特别是留学生的回归，疫情期间积累的储蓄，以及依赖父母资助，扰乱了通常利率上升、房价下降的周期性关系，”奥利弗表示。
2024年底，高利率的长期影响开始显现。房价在一半的首府城市中下跌，悉尼的跌幅正在加速。
奥利弗表示，如果利率持续高位且超过必要时长，可能会错失经济软着陆的机会，甚至陷入衰退，从而改善住房负担能力。
03
悉尼地价突破每平米2011澳元
根据最新行业数据显示，全澳住宅用地的中位地价年涨幅达9.3%，每平方米价格升至884澳元，悉尼地价更是超过这一水平的两倍，这正在推动购房者从大城市转向价格更为实惠的地区和二线城市。
悉尼的土地价格飙升至每平方米2011澳元，创历史新高，较去年同期上涨9.3%。
然而，这也是导致悉尼土地销售量大幅下滑的主要原因之一。
根据住房行业协会（HIA）的数据显示，大悉尼地区2024年第三季度仅售出621宗土地，比去年同期的833宗减少了25%。
相比之下，像阿德莱德这样的中小城市表现截然不同。尽管阿德莱德地价中位数年涨幅高达18.9%，达到每平方米691澳元（部分原因是地块平均面积缩小），其土地销售量却在一年内从1108宗跃升至1470宗，增幅达33%。
HIA高级经济学家莫里斯·塔潘（Maurice Tapang）表示：“我们看到住房需求和人们居住偏好的结构性变化。与阿德莱德等市场相比，悉尼的销售量仍然疲软。而阿德莱德等地的建筑活动正在开始复苏。”
除了中小城市外，一些区域中心的表现更为突出。例如，新州的Illawarra和维州的Geelong，由于地价低于各自的首府城市，这些区域的土地销售量比去年同期飙升了50%以上。
HIA与数据提供商CoreLogic合作发布的报告显示，尽管全国范围内土地销售总量有所下滑，但整体活动有回升迹象。2024年第三季度，全国土地销售量为9364宗，同比下降18.4%，环比下降20.3%。然而，在截至9月的12个月里，销售量比前一年增长了7.1%，达到44,741宗。
尽管土地销售有所回暖，但价格的上涨令住房负担能力进一步恶化，这对潜在购房者和建筑行业都造成了不利影响。2024年第三季度，全国住宅用地中位价格（不考虑地块面积变化）环比上涨4.5%，同比上涨7.6%，达到366,510澳元。
在首府城市，中位地价涨幅更高，环比上涨6.8%，同比上涨9.2%，达到了408,160澳元。
CoreLogic经济学家凯特琳·埃兹（Kaytlin Ezzy）表示：“负担能力仍然是新住房供应的主要障碍。地价的持续上涨、建筑成本的上升，以及高利率环境都让购房变得更加遥不可及。”
塔潘呼吁政府尽快采取行动，增加住宅用地供应并配备必要的基础设施。他表示：“政府需要更加紧迫和坚定地释放更多住宅用地，并为其配备必要的基础设施，这将缓解地价上涨，帮助更多澳大利亚人实现购房梦想。”
在悉尼等城市，通过改革规划法规和克服当地对高密度住房的反对，可以在现有基础设施完善的地区更低成本地建设更多住房。
新南威尔士州生产力委员会在2023年估算，郊区边缘的住宅相比于建在已开发地区的住宅，每户基础设施成本高出多达75,000澳元。
04
大批投资者撤离维州 租赁市场危机严重
由于土地税上调和租赁法规收紧，大批房产投资者继续撤离维州。
据统计，自2019年以来推出的多项租赁改革正让房东不堪重负，行业专家呼吁州政府采取行动，减轻房东的负担。
根据维州政府下属的住房管理机构“维州住房”（Homes Victoria）发布的新报告，截至2024年9月，维州活跃租赁保证金账户数量为652,766个，而2023年同期为677,492个。一年间，维州的租赁房源减少了24,716套。
其中，大部分租赁房源流失发生在大都市地区，超过23,100套投资物业被出售，同时区域地区也损失了1618套出租房产。
过去十年，维州的可用租赁房产数量总体下降了12.8%。
维州房地产协会（REIV）首席执行官凯利·瑞安（Kelly Ryan）表示，自2019年以来，维州政府已通过了超过130项租赁法律改革，旨在为租户提供更多保护。然而，这些改革也成为大批房东撤离维州的原因之一。
除了政策变化外，澳大利亚储备银行（RBA）连续加息以及维州对投资物业征收更高土地税也让房产投资者备受打击。2023年，维州政府对价值超过5万澳元的投资物业或第二套房产引入了更高的土地税。
凯利预计，2025年房东抛售维州出租房产的情况可能会更加严重。“我可以保证情况会变得更糟，因为我们在2024年9月、10月和11月期间看到的上市房产数量前所未有，”她表示。
凯利指出，许多房东选择在维州以外的其他州投资，导致租赁市场供给不足。“这将是一个巨大的问题，因为租户的选择会更少，”她说。
澳大利亚房产投资者委员会（PICA）主席本·金斯利（Ben Kingsley）则批评维州租赁房源的减少“令人震惊”。他说：“情况越来越糟，据我从市场上听到的情况来看，目前约有25%的挂牌房产是投资物业。”
维州政府计划在2025年推行的无过错驱逐禁令（No-Fault Evictions）正让房东感到焦虑。根据该政策，房东将无法在没有正当理由的情况下驱逐租户，例如出售房产或自己入住的需求。
此外，维州工商会估算，为符合新租赁标准，房东需承担约3万澳元的房产升级成本，而维州政府的保守估计为5000澳元。
尽管如此，租户权益组织“维州租户”（Tenants Victoria）对这些改革表示欢迎。其首席执行官詹妮弗·贝弗里奇（Jennifer Beveridge）在2024年10月宣布政策时表示：“维州租户欢迎这些措施，以更好地保护租户的权益——目前租户占维州人口的近30%。”
金斯利引用澳大利亚税务局（ATO）数据指出，教师、护士和警察是澳大利亚最活跃的房产投资者群体之一。然而，大多数教师和护士的收入不足以承担房产升级费用以及保险和土地税等相关成本。
金斯利警告称，维州政府的政策可能进一步加剧租赁市场危机，并将更多投资者推向其他州和领地。
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