来源|商业地产观察（ID：sydcgc）
作者|刘玉萌
图片来源|项目官方
告别审慎理性、消费分层的2024年，我们迎来了激发潜能、促进消费的2025年，对于北京的商业市场，或将是查漏补缺、持续洗牌的一年。
据赢商大数据不完全统计，2024年北京新开了25个商业项目，从体量大小不一的购物中心，到方兴未艾的“商业新物种”，全方位充盈了北京的商业供给。
2025年，北京预计有26个新项目亮相，商业总体量约为199万㎡。其中部分项目原计划去年开业，受诸多因素影响，推迟至今年入市。
具体来看，北京2025年拟开业的26个项目中，有多个运营商为头部商业地产企业，如保利、华联、中海、融创、王府井、京投发展、合生创展，亦有部分聚焦本地的开发商，形成相得益彰的局面。
作为北京商业发展水平和商业活力最强的区域，朝阳区去年新开业6个项目，位列全市第一。2025年，北京10个行政区将迎来新项目，朝阳继续以5个拟开业项目数量领跑，紧随其后的海淀、通州、昌平各有4个，也可圈可点。
值得注意的是，通州拟开业项目体量最大，获得断崖式领先，其次是海淀、昌平和大兴，可以看出副中心商业发展如火如荼，海淀的商业正在逐渐赶上其经济发展水平，五环外的商业分布也逐渐补齐，各城区的商业分布更加平衡，新兴商圈蓬勃发展。
城市更新的大潮浩浩荡荡，影响着北京近年来的商业走向。在北京2025年待开项目中，也有多个存量商业改造项目正在紧锣密鼓地筹备中，它们大多数体量不大，但数量众多且分布地区广泛。 比如：
北京最后一家华堂商场——伊藤洋华堂北京亚运村店将升级改造为华堂·新辰汇；
闲置多年的金泉港商业项目的一部分将以大屯里的新身份入市；
望京北部的原欧尚、百安居建材商场悄然变身北京保利广场；
历经改造后新建的中关村ART PARK大融城成为海淀区体量最大的城市更新体；
破茧重生的鼎好DH3呈现的鼎好THE HUBB座商业，也将给中关村商圈带来更多活力；
曾经的大红门批发市场华丽蝶变，原永外海户屯商业金融项目将打造成为全国首家京东生活港……
此外，面对激烈的市场竞争，更多项目开始寻找新的着力点，在案名、定位和理念上“整活”。期待它们能以人为本，营造多元、创新、有趣的场景和主题，展现商业的“非标”生命力。
从拟开商业体量分布来看，中小体量项目在2025年北京商业增量中占主流，大体延续了去年的趋势。拟开商业中体量在3万-5万㎡（含）的多达9个，占总数的35%；3万㎡以下的商业共有8个，占比31%。也就是说，5万㎡以下的小体量商业占据总量的近2/3。
5万-10万㎡（含）的中型商业有3个；10万-20万㎡（含）的大体量商业项目有5个；20万㎡以上的仅有1个。这些项目有望从更加细分的方面优化区域消费供给，激发消费活力。
北京2025年拟开业代表项目
（以下项目信息排序不分先后）
//北京新辰天地
商业体量：11万㎡
拟开业时间：2025年1月（试营业）
在大兴区的清源路地铁站上盖，全新的商业综合体——首创光合中心将作为新辰天地北区，与一路之隔的新辰天地南区，实现统一规划、统一运营，形成京南首家“商业街区+购物中心”模式的商业综合体，合计经营面积达11万㎡。
新辰天地南区由原来的百联清城购物中心改造而成，以极具设计感的地标式建筑和空间，集结潮流、网红、首店、旗舰品牌，创造有温度有颜值的城市公共空间，打造“时尚潮流社交中心”，树立时尚名片，引领区域流行风潮。
新辰天地整体开业后，将在清源路地铁站片区构建一座综合性、多功能的商业体验中心，为消费市场增添新动能，一站式满足办公、娱乐、餐饮、居住等需求。
//北京超极合生汇（西区）
商业体量：16万㎡
拟开业时间：2025年3月
北京超极合生汇紧邻地铁昌平线的生命科学园站，总商业面积46万㎡，去年已营业的东区面积30万㎡，2025年即将亮相的西区面积16万㎡，能否延续东区开业时的高人气，十分令人期待。
超极合生汇西区原为永旺国际商城购物中心，计划引入超300个品牌，包括潮牌旗舰店、精致餐饮等年轻力品牌，形成国际化、潮奢时尚地标氛围。
同时，西区将以户外运动、户外社交、生态友好作为精神引领，以儿童主题空间作为家庭生活主张，营造独特的氛围体验，目前已规划儿童主题空间、沉浸式儿童体验、自然科学儿童中心等全面丰富的儿童配套业态。
//北京中海大吉巷
商业体量：8万㎡
拟开业时间：2025年4月26日
中海大吉巷位于西城区骡马市大街，是北京4、7号线地铁上盖项目，距离天安门仅2.5公里，5公里范围内覆盖金融街、西单、王府井、崇文门等多个商圈。中海商管通过对既有产品线的升级创新，打造全国非标商业新标杆大吉巷，即目前最高层级的产品。
项目定位于“城市文化会客厅”，打造古都文脉演绎场、精英社交目的地、城市自在生活圈三大核心场景，规划配备下沉式广场、楼顶花园、艺术展览馆、国际品牌、米其林餐厅、文保四合院、绿地景观等多元的沉浸式消费场景。
项目延续四合建筑语言，将现代化的设计与传统的建筑语言完美融合，既展现国际前沿的设计理念，又传承深厚的历史文化底蕴；文化活动上轮番上演大牌快闪、百年书店、艺术策展等多元文化活动，吸引来自四面八方的文化爱好者，共同见证古都文脉的延续与新生。
//北京中关村ART PARK大融城
商业体量：20万㎡
拟开业时间：2025年5月西区开业、Q4东区开业
作为北京近年来最受关注的城市更新商业项目之一，中关村ART PARK大融城拥有20万㎡大体量与宽阔的建筑尺度，2万平城市花园和双地铁连接，打造新一代城市生活理想地，重新定义城市更新POD商业形态。
项目设计了5个下沉广场，将地下空间向城市和公园界面开放，打造具有生态层次感的庭院－花园－公园，从而实现地下－地面－屋顶的三首层空间规划，也给消费者带来更多更丰富的社交空间、沉浸体验空间，打造完美的生态场域。
在招商方面，中关村ART PARK大融城依托光大安石的品牌聚合能力，根据商圈特色、高质客群和城市公园等属性规划品牌布局，聚焦“国际潮流+生活方式”，整体规划国际潮流、米其林餐厅、生活方式、融食荟、精品超市五大优势业态，覆盖300+个品牌，如Olé精品超市、MUJI、迪卡侬、华为智能生活馆等，满足多维度的社交内容与场景诉求。
//北京坊二期
商业体量：2.37万㎡
拟开业时间：2025年6月
北京坊二期延续一期“中国式生活体验区”的定位，并顺应年轻人的消费喜好，完善业态结构，补充更丰富的品牌组团。
从规划来看，廊房头条定位于创意品牌体验区，计划引入更受年轻人及旅游客群追捧的热门消费风向，如户外运动、创新零售、休闲餐饮及特色美食等，打造北京核心区消费地标；廊房二条定位于北京新胡同样板，将引入米其林地标小吃、庭院咖啡和胡同小酒馆，形成专属北京味道的精致烟火气体验区。
随着二期的入市，北京坊也将为不同客群带来更多元的消费选择，逐步形成一个北京本地人爱逛、国内外游客必逛的新北京沉浸式商业街区。
//北京湾里
商 业体量： 50万㎡
拟开业时间：2025年下半年
与北京环球影城主题公园一路之隔的超级商业娱乐综合体“湾里”是北京市重点工程，投资超百亿元，总开发规模接近50万㎡，包含王府井WellTown、汀云小镇、诺岚酒店三大板块，涵盖购物、酒店、民宿、餐饮、展演、娱乐等多种业态。
其中备受关注的湾里·王府井welltown，将引入国内外知名品牌500余个，召集专注年轻一代与城市中产消费群体的品牌IP，文化艺术、运动娱乐、儿童游乐等体验业态将达50%，首进副中心的品牌预计将达60%以上，为副中心注入消费新动能。
项目不仅将引进国内外知名艺术家的大型艺术装置，市民还能看到一辆北京老1号线轨道列车“驶入”湾里，变身特色咖啡厅或者商业临展空间。此外，戏剧剧场、电子竞技、艺术展演等文旅体验业态，届时也将亮相。
//北京魏公·芳华里
商业体量：4万㎡
拟开业时间：2025年
魏公·芳华里是北京金力控股集团在北京打造的首个商业项目，地处海淀核心区位、西北三环内、中关村南大街与魏公村路交汇处，位于全新一代写字楼引领者丽金智地中心写字楼B1-B2层。
项目以打造生活的第三空间为出发点，以高级审美感、精致烟火气、潮流发生地、美好体验场作为项目定位以及核心经营理念，旨在为商务人群、高净值家庭、周边高校师生打造集美食娱乐、趣玩体验、潮流购物于一体的空间及Citywalk的全新场景。
魏公·芳华里引进的三大主力店——书店、影院和健身中心均为量身定制，涵盖了多元文化空间与社交场景的书店，集可逛、好玩、趣味体验与造梦空间于一体的特色影院，以及配备恒温泳池和流动水源的高品质健身中心。此外，项目还融合了品质餐饮、娱乐休闲、生活方式、文化艺术、科技体验等多元业态，全面升级城市生活体验。
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