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前几天，CRIC公布了一组让人震惊的数据。
去年12月，全国多个城市的二手房小区，房价环比上涨的小区数量占比超过了一半。
其中深圳房价环比上涨的小区占比达到66%，在12个典型城市中排名第一。
而让所有人都没想到的是，排在第二的城市竟然是：重庆！
12月重庆房价环比上涨的小区占比竟然高达65%，仅次于深圳排名第二。
图源克而瑞
人的思维都是有惯性的。
当大部分人认为楼市还在持续下行的时候，谁能想到重庆竟然有超过六成的二手房小区已经开始涨价了？
要知道，在CRIC公布的数据里，“房价”指的是二手房的实际成交价，而不是房东的挂牌价。
如果说挂牌价代表的只是卖家的一厢情愿的话，那二手房的成交价就代表着买卖双方博弈的最终结果，是双方都认可的价格水平，是最真实的市场信号。
从上面那张表可以看出，11月重庆涨价小区的占比还不到50%。但到了12月这个数据就达到了65%，市场的天平正在反转。
重庆楼市的反攻已经正式开始了！
我知道你一定很好奇，在重庆的所有二手房小区中，到底是哪些小区的成交价出现了环比上涨呢？又是哪一类的楼盘更快回暖，哪些小区的业主更加强势呢？
02
在前几天的视频中，我讲了楼市回暖的几个阶段。
从当前重庆二手房市场的表现来看，很明显重庆已经进入了楼市回暖的第三个阶段。
前期很多小区里价格超跌，性价比超高的“捡漏”型房源已经被消化得差不多了。
剩下的都是趋近于正常价格的房源，这也就导致了小区成交价格的回升。
我们要明白一点，那就是一个小区的房价其实是立体的，也是在不断变化之中的。
一个业主因为急用钱，突然就把市场价100万的房子挂了个80万，然后很快成交了。于是所有人就会认为这个小区的房价就只值这么多钱。
但当这套房子被扫掉之后，80万的房子已经没有了。剩下的全都是100万以上的房子。
这个时候，只要成交一套房，这个小区的房价是不是又上去了？
所以重庆超过六成的小区成交价上涨，意味着超过六成的小区已经很难捡到漏了。那些白菜价甩卖的“笋盘”已经被扫光了。
而释放出的一个更重要的信号就是：
房价已经到底了，跌不动了！
接下来就是楼市回暖的第四个阶段：买卖双方之间的博弈被打破。
到了这一步，打破僵局只需要一个导火索，可以是新的利好政策，也可以是放水、降息，或者经济形势好转等等。
这些因素都会改变买家的预期，让他们觉得房价要涨了，不能再观望了，于是开始接受卖家的定价并出手购房。
众多买家看涨预期形成后，就会重新促进房屋交易量重新增长。
市场开始出现量价齐升，牛市特征开始显现。
03
也许有人会问，为什么房价数据在涨，但我一点感觉都没有呢？甚至感觉我们小区的价格还是跌呢？
要回答这个问题，我先问大家一个小问题，看看有没有九年制义务教育的漏网之鱼。
当所有房子的成交价都在下跌的时候，你觉得有没有可能市场的成交均价是在上涨的？
别着急，给你10秒钟思考一下。
现在公布答案。
这个问题的答案是：完全有可能！
而问题的关键就在于成交结构。
我们举个例子，某小区前后两个月每个月都成交了10套房子。
第一个月，单价1万的房子卖了9套，单价2万的房子只卖了一套。
第二个月房价降了，单价1万的房子降成了8000，单价2万的房子降成了1.6万。但在这个月，单价8000的房子只卖了1套，而单价1.6万的房子却卖了9套。
请问这个小区的房价是涨了还是跌了？
所以当我们看到一个城市、一个区域，或者一个小区的成交均价在上涨的时候，不一定是你的房子在涨价，也有可能是成交结构发生了变化。
简单说就是，便宜的房子卖得少了，贵的房价卖得多了。
前两天，铭腾机构发布了2024年重庆中心城区住宅销售TOP20的榜单。
图源铭腾机构
在这张榜单中你可以清楚地看到一个事实，那就是改善型物业和豪宅的占比已经超过了刚需物业。
在这20个楼盘中，套均面积超过120平米的有10个，刚好一半。而套均面积在100平米以上的多达18个。
只有两个楼盘的套均面积在100以内。
再看看总价。
套均总价200万以上的楼盘有9个，接近一半。还有两个套均196万和199万的楼盘，离200万也是一步之遥。
我记得三年前，200万还是重庆买房的一个坎。
超过200万的房子，流动性和去化速度就会明显降低。
没想到经过三年楼市下行，过去的总价天花板反而变成了许多热销楼盘的最低门槛。这充分说明重庆市场的需求偏好已经发生了彻底转变。
不光是重庆，全国的趋势都是如此。
图源克而瑞
在CRIC公布的数据中可以明显看出，改善和高端小区涨价的比例要明显高于刚需小区。
而买家想要跟业主讨价还价的难度，同样明显高于刚需小区。
品质好、总价高的中高端物业正越来越受到追捧，而那些品质差、价格低的刚需产品正在逐步失去市场。
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最后总结一下。
不管是小区的价格真的在涨，还是成交结构发生了变化，从数据上反映出的涨价小区越来越多肯定是积极的市场信号。
量变必然引起质变。
重庆涨价小区占比超过六成，能够紧跟深圳排在第二，本身就意味着重庆在这一轮楼市回暖的行情中已经走在了前面。
隐忍了这么久，重庆楼市反弹的序幕或许已经正式拉开。
