作者:在日华子 授权转载自公众号“成竹日本”(ID:czriben)
什么叫最好的时候,是当年可以闭眼入的时候,还是现在需要睁大眼睛好好淘的时候。
我觉得如果跟过去比,总会有人感慨错过了很多所谓的高光时刻,那么怎么比都是遗憾的。
可是从 2023 年开始,我们站在全球看日本,会发现,这恰恰是个机会。
因为日元是个好时机,因为日元依旧是稳定的,日元资产的对冲,以及日本房子的涨幅和收益率依旧对投资者有着致命的吸引力。
房地产研究公司东京官邸(东京都品川区)2024 年12 月 23 日公布,2024 年 11 月份东京 23 区二手公寓平均要价为每 70 平方米 8,531 万日元,环比上涨2.7%。
在投资资金持续涌入的东京都中央六区,投资金额自 2004 年 1 月开始调查以来首次达到 1.4 亿日元的水平,比上一年增加了 30% 。与周边地区的差距正在扩大。
截至 11 月,东京 23 个区的均价环比连续 7 个月上涨,创下历史新高。总体趋势继续受到城市地区房地产价格飙升的推动。
东京中央六区(千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区)的平均房价环比上涨 2.4% ,达到 1.4128 亿日元。与去年同月相比增加了 29.7% 。
其中,港区售价最高,为 1.9028 亿日元,其次是千代田区,为 1.8895 亿日元。新宿区的总金额为 1.0212 亿日元,自调查开始以来首次达到 1 亿日元水平。
市中心的公寓需求强劲,不仅来自富人和企业,还来自海外。投资资金涌入,希望价格进一步上涨,价格持续快速上涨。
01
很多人总是记挂着日本失去的30年。
总是站在国内的视角看日本。
但是出海买房的逻辑,有时候会完全颠覆你过去的任认知。
我觉得我们去买一件东西的话,需要有判断能力:
第一,我们追求是投机还是投资,我们要什么样的确定性?
第二,你的诉求是什么?或者说你能获得什么?对股市也好,对大宗商品、对房产也好,你做这件事大概率处在什么样的周期。
2015 年日本全国新建住宅发售数量不到 8 万套,2016 年不到 8 万套,17 年不到 8 万套,1 8年 8 万套,19 年不到 8 万套,20 年更低只有 6 万套,21 年不到 8 万套,22 年还是不到 8 万套。
各位,全世界的房地产可能只有两种:中国房地产和其他国家的房地产。
什么意思?
只有中国是城市土地归国家所有,所以我们才可以拆旧房搞新城。
而除了中国其他国家都干不成,其他国家全部都是自有产权、永久产权。
所以偌大一个日本,1.245 亿人口的日本,每年新建住宅就是 8 万套。
而且这 8 万是全日本,比如冲绳、北海道,还加上各种小地方,甚至还有旅游度假房。
真正建在城市的,市中心旁的房子占比不会超过 40% 。
意思是说,真正有价值的新房每年不会超过 3 万套。即使我说 8 万套都建在东京,它和北京、上海每年新房的量也完全不在一个量级,对不对?
中国 2017 年卖了 1,370 万套新房,2018 年卖了 1,400 万套,2019 年卖了 1,419 万套,2020 年卖了 1,460 万套,2020 年卖了 1,483 万套……
也就是,在 2017 年到 2021 年期间,中国每年兴建住宅是 1,400 万套左右,是我们人多,我们 14 亿人 10 倍,是不是?
回看日本,它一年 8 万套新房。即使咱按人口是 11 倍来算,一年也只有 90 万套。
我们说去买曼谷,过去 10 多年整个大曼谷就盖了 62 万套公寓,2009 年到 2019 年 11 年间只盖了 62 万套公寓,一个 1,600 万人口的大省会城市,11 年盖了 62 万套房子,还都是小户型。
所以这个认知需要我们去理解。
全球只有两种房地产市场。
如果你站在中国看全球,
全错,全错,
因为我们的整个土地性质不一样。
02
日本失去了 30 年!
日本衰退了 30 年!
日本少子化老龄化 30 年!
他凭什么,就还是大家公认的一个发达国家?
把这个话题搞明白,你对这个世界的理解会更加的通透。
想当年,阿根廷在 1916 年迎来了自己首条地铁的荣耀。
菲律宾在 1965 年也不甘示弱,斩获了第一条地铁的骄傲。
而 1967 年,南非更是以惊人的技术,成功实施了世界首例的人体心脏移植手术。
曾几何时,这些国家犹如明星般璀璨,站在全球经济发展的巅峰。
可惜,岁月如梭,很多国家就像陷入了迷雾,无论是阿根廷、菲律宾,还是南非,都跌入了失去的时代,和日本一样,成为了典型的发展中国家,甚至可以说是贫穷的代名词。
然而,让人深思的是,为什么日本经历了泡沫破裂、股票崩盘、楼市崩盘等诸多考验,甚至面临少子化和老龄化的严峻挑战,竟然依然屹立不倒,甚至不乏颇具竞争力的前景?
低欲望和通岛国真有那么大的魔力?安倍的“三支箭”又有什么实质性的效果?安倍经济学在很多人看来也许成了一个无奈的笑话。
你知道日本达到中国平均 GDP 1万美元的时候是哪一年吗?
1987 年他们已经达到了 2 万美元。
1992年他们经济崩溃的那一年达到了 3 万美元。
所以倒推下来,他们在 1983 年突破了1万美元。
而 1985 年,日本跨过了我们现在的 1.34 万美元的阶段。
1985 年到现在多少年了?40 年。
意思就是说,日本在 40 年之前就已经达到了我们现在人均 GDP 的水平。
所以去理解一下,如今被说老龄化的日本,可是在战后 20 年时间,1970年就成了全球第二大经济体。2019 年人均 GDP 就破四万美金。
再来,我们看看日本一些诺贝尔诺诺奖情况。2000 年之后的 17 年,就从 2000 年到 2017 年,日本获得了 17 个诺奖,整个日本历史上现在一共是加起来有 29 个诺奖。
一个物理学家物理博士写过一本经济学著作,他用物理学思维反过来看经济,很有趣,他告诉我们说,经济增长的本质是秩序的增长。
所以划重点秩序!
日本凭什么还是一个发达国家。
南非人/阿根廷人/菲律宾人/日本人?
本质上都是人,没有本质区别!
但是能够把这些没有本质区别的人有序的组织有序的分工,有序的管理,有序的安排,形成合力。
1+1大于3这件事,这叫秩序,很值钱!
日本相比其他国家的优势,就是有这么一套秩序,阿根廷人在实验,南非人在抢劫,但是每一个日本人在整个的社会面前都有自己的分工安排,整个的社会运行井然有序,每个日本人从出生到去世,面临的是一套完整的有序的有规则的一个社会秩序。
这个秩序当然包括有序安排的教育法治政治,货币福利,就业保险养老投资税收等等,所以这是关键点,人不稀缺。
但是组织管理人的秩序很稀缺,所以日本凭什么持续了30年,依然还是大家公认的发达国家。
一辆布加迪威龙跑车的售价是 250 万美元,比同等重量的白银都贵。可是这辆车并不是用黄金打造的:要是出个事故把它撞毁了,它就是一堆废物,立马跌到白银的千分之一,甚至一文不值!
所以,钢铁塑料铝这些东西不值钱,但是能够把这些东西有序的组织到一起的秩序,它很值钱,然后废钢废铁回归秩序这件事很值钱。
所以增长的本质是秩序,而日本会依照这份秩序持续前进,投资日本的基层逻辑不会变。
但是投资的机会正在收缩,因为好项目是面向全球的稀缺产品。
03
日本市场好像终于迎来了拐点,这是我今天听到的一个追问。
因为有数据流出,显示:
日本 2023 年,没有地区的二手房的挂牌价格是处于“下跌趋势”的;
但是,截至今年 9 月,日本 47 个都道府县中只有 23 个都道府县的二手房呈现“稍微上涨趋势”或“上涨趋势”,呈下跌趋势的地区数量增加一半以上。
山形县、福岛县、爱知县等 8 个县出现——“明显下跌趋势”;
宫城县、埼玉县等 7 个县出现——“稍微下跌趋势”;
位于仙台市宫城野区的二手高层公寓。
夏季面向家庭的 3,000 万日元(约人民币150万)左右的房子在几个月左右被下调了 1 成左右。虽然是转角房的优质房,但买家还没有。
宫城野区二手房 2024 年 9 月的平均希望出售价格,以专有面积 70 平方米换算为2,260万日元(约人民币)。与一年前相比下降了 4% 。
日本地方的房子给我们透露出一个现象,闭眼入的时代过去了,也印证了我们之前说的那句,“真正有价值的都是有限产品”,时间越长,涌入的人越多,能瓜分到的越少。
首先注意,日本绝不是不行了,恰恰相反,现在才是投资日本的“决胜局”。
农村地区二手公寓市场的变化是由三个因素共同造成的。
首先,收入水平低于东京市中心, 并且“由于市场价格上涨过多,当地人已经买不起”。
如果价格上涨,二手公寓在农村地区的吸引力将下降,因为它们将与独立屋和新建公寓竞争。
二是物价高。许多人在中小企业工作,并没有充分享受到工资上涨的好处。消费品价格不断上涨,人们的财务空间正在耗尽。
最后一个话题是未来的利率趋势。抵押贷款利率显示出上升迹象,这抑制了购房情绪。
日本不动产调查公司东京KANTEI 高级研究员指出,“今后,二手公寓市场价格下降的地区将会继续扩大。”
众区走跌,它独涨。
在东京,截至 9 月份,所有 23 个区的平均售价均高于去年同期。
港区为 2.0375 亿日元(约人民币961万),中央区为 1.409 亿日元(约人民币665万),均比上年增长 42% 。
东京区内的房产主要由外国的投资者和富裕人士购买,使其成为一个特殊的市场。
其实之前周边地区的涨,也是东京的“辐射”。
到目前为止,在东京的推动下,农村地区的卖家已经变得看涨并提高了价格,但许多地区的市场动力正在消失。
我们要在全球范围内找到什么样的资产?
答:大周期里永远在涨,或永远能涨回来的。
截至目前,全日本大约有 6,500 万套住宅,其中竟有 900 万套处于空置状态,占比高达 13.8% 。
这不禁让人深思:许多破旧的房子、乡村的房屋,以及小城市的房产,实质上就像是垃圾资产,等待我们果断处理,因为这些投资未来价值几乎为零!
回顾 1990 年日本的泡沫时期,那时东京的千代田、港区和中央区,房价曾是最贵,涨幅也最大,泡沫更是膨胀到极致。
然而,到了 2024 年,这些地区的房价已远远超过了当年的高位,再次刷新历史纪录(兜兜转转还是它们)。
这个现象无疑告诉我们:普通老百姓应该坚定信念,追求核心资产,相信优质资产的价值。尽管价格不菲,但真正可怕的,是那些既不够核心也不值得信赖的资产。
如今,日本最贵的地价依然在银座,一个平米竟然高达 200 万元人民币,相当于一亩地要 13.3 亿元!
在如今这样的市场环境中,我们要时刻保持清醒,谨慎选择未来的投资方向,如何找到始终在涨的房子,是我们目前的使命。
04
我们再来思考几个问题:
2005 年之前,最早买上海的人是谁?
2005 年之前,最早买入深圳的人是谁?
2017 年,最早买入胡志明的人是谁?
2016 年,最早买入金边的人是谁?
80 年代末,最早去纽约扫货的人是谁?
如果你想我给买房中最重要的环节打个分,那么“时机”绝对是重中之重。
现在永远比下一刻更好。
记住!
不要为错过朝霞而哭泣。
要不然连落日的余晖也留不住。
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