近日，绍兴市区2024年第四季度存量住宅用地项目信息公布。
局面仍然严峻，但也有一些好消息。
先说好消息。
虽然未动工土地面积增长较多（相较年初增加约36万方，增加43%），但四季度存量住宅用地总面积（未动工+已动工未竣工土地）有明显下降（较年初减少约30.6万方、较三季度减少约26.57万方）。
说明绍兴楼市的去化速度，要快于土地增储速度，整体的去化周期正在下降。
同时，四季度未销售房屋的土地面积，即在售房屋存量，也大降至335万方，这是2024年首次降至350万方以下。
这都说明，四季度绍兴楼市去化速度有较大提升，去库存周期不断缩短，楼市正朝着回暖的状态前进。
趋势向好，但目前形势仍然严峻。
分板块看，目前越城区存量最多的仍是镜湖板块，存量建面约192万方，其次是城区（含皋埠），存量建面约129万方，最少是袍江，存量建面约54.5万方。
不过库存最少的袍江，因为2024年销售成绩不佳，去化周期反而最高，高达近141个月。
库存最多的镜湖，2024年去化建面是袍江的7倍，去化周期只有70个月，是越城区最短的。
柯桥2024年成交套数2700套，按套均100方折算，大概去化约27万方，去化周期在96个月左右。
各区域内部分具体板块看：
镜湖库存量最大的板块，是黄酒小镇板块，存量高达约74.7万方。
板块内还有3宗宅地未开发，占板块整体存量的46.7%。其中2宗还是当时被融创拿下，后续不知道是会退地重拍，还是其他资金介入。但不管如何，应该没那么快会入市。
前两年竞争激烈的高铁站前板块，如今存量仅约16.6万方，已成为镜湖存量最小板块。库存主要集中在君兰锦绣和桂樾风华项目，2个项目的存量占到板块的90%。
镜湖核心区，很多存量来自因各种原因封盘的楼盘。唯一一宗新地块，大部分还是回购房。所以真实库存量也就约6.5万方，其实已经不多。
至于2024年镜湖卖得很好的凤林西路板块，几个热门楼盘的库存迅速减少。目前主要存量集中在美和园（美好之城）上。
对绍兴城区来说，皋埠和则水牌，将是重点库存地区。
而且不仅是现有存量较大，根据越城区的推地计划，这2个区域还有多宗地块计划推出，将成为2025年越城区楼市的重要“战场”。（详情可见：）
2025年，城南也将是一个热闹的板块。不仅有已经在售的越馨园、建澜府、名爵府江山，像保利刚拍下的原和樾府地块、宝业拿下的风和苑以南地块，也都将陆续入市。
尤其是原和樾府地块，存量高达约16.6万方，将成为城南体量最大的项目。
需要说明的是，城南存量中有23%是安置房地块，所以真实存量没有看起来那么大。
此外值得一提的是，迪荡终于又有新房项目，虽然地块不大、容积率只有1.1。对于想在迪荡改善居住的家庭来说，终于有新房选择了。
袍江的新地块要么体量小，要么是安置房用地，对袍江新房库存影响不大。
主要库存还是集中在锦上府、观澜云庭等楼盘，2个楼盘建面达25万方，占到袍江总存量的47%。
目前袍江楼市面临的困境是，自身没有什么城中村拆迁，新的拆迁政策下，越城区的拆迁户又不能输入袍江。
而且也没有什么楼市新政，利好袍江购房者。
想要卖得动房子，只能打价格战。但价格战打久了，有意向的购房者反而会观望，看看还会不会再降价，陷入一种不良循环。
袍江2024年较差的成交情况（全年去化建面4.6万方），就是最好的证明。
2025年袍江能否迎来破局，看来还需要官方更多的支持。
柯桥库存量最多的2个板块，分别是柯北和柯西。
柯北存量高达约80万方，主要集中在天圣大越城，占板块总存量的61%。同时2024年又出让了多宗地块。2025年柯北将成为柯桥楼市的“主战场”。
另一边的柯西存量高达约60万方，库存量主要集中在中交鉴水路TOD地块中，占板块总存量的81%，预计2025年也会正式开盘入市。
柯南板块，虽然库存量只有约13万方，但绝大多数是别墅类低密房源，竞争也非常激烈。
还有福全、兰亭、马鞍、平水等区域，虽然库存量不高，但相对当地的销售情况看，去库存压力还是比较大的。
这些区域的项目，总价较低、受青年安家政策的影响较大。
今年柯桥青年安家政策再度发布，对他们来说是利好。但补贴款不能作为首付了，这个利好是打了折扣的。这次青年安家新政的实际效果如何，让我们拭目以待。
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