房产证办下来了

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冬日上海，寒意渐浓，但上海金融法院执行局一间办公室里，却暖意满屋。

原来，上海某小区12位业主的联名感谢信感染了大家。这封感谢信正中间是晶亮的“公正执法，心系民生”8个字，周围布满每位业主手持新办房产证照片，人人欣喜之情溢于言表。

业主们的报喜和致谢，让执行干警们感到高兴和欣慰。由一起金融借款合同纠纷引发的执行案件，扯出了涉案小区业主们的 “心头病”。

最担心的事发生了

早在2018年，周先生一家在上海一处新开楼盘购得一套商品房，之后网签、贷款和房屋交付还算正常，可直至2023年底，开发商却迟迟不予配合办理过户，再看到同小区期房施工停滞、传闻小区被抵押涉诉，周先生不免有些慌张。

果然无风不起浪。因开发商深陷一起金融借款合同纠纷案，于2023年12月被上海金融法院予以立案执行，案涉抵押财产就是周先生所在小区的部分不动产，包括72套现房、69套期房及51个住宅车位，申请执行人对上述不动产申请查封。

“首付款都付了，现在被抵押、查封，怎么办？”“我付的是全款，还能过户吗？”“期房烂尾了吗？房子能拿到吗？”业主们再也按捺不住，纷纷向法院咨询解决办法。

“这起案件尤为典型。”上海金融法院执行法官杨现正介绍，近年来上海金融法院处置了不少类似执行案件，往往在一起案件中抵押的不动产涉及现房、期房、动迁房等，被查封、未交房、没过户等各种矛盾尖锐复杂。

“最担心的事还是发生了，我们该怎么办？”当从开发商处得知其因资金链断裂而濒临“崩盘”，购房后续流程可能被“冻住”，业主们更为焦急。

各方联手保民生

该案执行立案后，杨现正带领团队对案涉抵押不动产情况进行全面摸排。这才发现，开发商确实被“冻住”了。

“案涉抵押不动产可分为三类：已网签或付全款的现房、未销售的现房和车位、在建期房。”对于案件审查情况，杨现正表示，“开发商对此表示无法作为，因为案涉抵押不动产被查封，已网签或付全款的现房无法办理过户，而其它现房和车位亦无法销售，预期可回流资金无法用到期房项目。”

纠纷矛盾一环接一环，司法处置就要一环解一环。执行团队对案情进行细致研究，一致认为解决好业主过户这最先一环，是该案依法妥善处置的关键。“如果已网签或付全款的现房处理不好，其他买家看到这是一个涉诉的楼盘，还有人敢买吗？”通过“以谈促和”，最终促成了双方当事人的执行和解。

执行和解，重在合力解决。如何为业主办理产证打通“快速通道”？在法院的建议下，申请执行人找到了可变更房屋抵押权的一家银行，以“换押还贷”方式，既解决业主房屋有“押”难“贷”的困境，又保证申请执行人债权不因此受损。同时，法院启动院府联动机制，推动当地房地产交易中心、税务部门以及专项贷款银行等密切协作，解封解押、核税验税、房屋产证出具、按揭贷款入押等一套流程无缝衔接，最快仅用了3天时间。

“原以为会旷日持久，没想到产证这么顺利就办下来了。”拿到房产证那一刻，周先生难掩内心激动。

力促执行效果最佳

在处理好业主过户矛盾的同时，执行团队对其他现房、车位及期房的处置也拿出了具体方案。

鉴于小区住宅因涉诉而市场行情低迷，如果对未销售现房以传统的整体打包方式进行司法拍卖，极可能有因流拍而导致双方当事人“双输”的风险。执行团队对此采取“成熟一套拍一套”的办法逐步推进司法拍卖。

“当了解到原有业主的麻烦得到顺利解决，不少买家表示这一优质住宅很有吸引力。”网络司法拍卖平台给予积极反馈。10月份，首批上拍的3套现房均顺利成交，双方当事人均十分满意，又确定于近期上拍5套。

此外，根据该案司法处置一揽子计划，申请执行人与当地政府有关部门建立了共同监管的专项账户，确保被执行人回流资金轮转使用及申请执行人最终债权清偿；对于期房处置，被执行人书面承诺将严格专款专用，尽快完成期房竣工及验收工作，确保2025年上半年实现期房交付及入住；对于车位处置，在完成住房处置的前提下，上海金融法院将启动首创的“打包上拍、分拆竞买、价高优选”批量不动产司法处置机制，优先保障业主竞买车位的需求。

减轻债务负担，实现债权兑现，前景清晰可见，双方当事人表示，将以执行和解长期履行方式结案。

近年来，上海金融法院在面对大宗财产处置难度不断增大的情况下，坚持善意文明执行和双赢多赢共赢理念，通过灵活运用执行和解、创新大宗不动产处置模式等举措不断提质增效，仅2024年执行到位金额就超过220亿元，盘活多个停工的房地产项目，有效维护国家金融安全和促进房地产市场健康发展，实现“三个效果”有机统一。

“实质化解房地产领域每一起矛盾纠纷，就是在为增进民生保障、促进提振消费、助力稳定市场贡献司法力量。这就要求我们深入践行‘如我在诉’意识，尽最大努力实现各方最大权益，为人民群众追求美好生活保驾护航。”上海金融法院院长赵红表示。