中介“套路”层出不穷，有人中招了...
粉丝小M告诉楼市君：家里老人在地铁站被中介“打街霸”，贷款在天河东买了一套约40平、总价55万的公寓。
以为拣笋了，没想到红本变使用权，撤贷将面临巨额违约金。
| 图源：粉丝聊天记录
壹
事情是这样的。
最近，M女士的父母打算在天河东，计划投资一套独立产权的公寓。
在黄村地铁口，遇到中介声称有红本的公寓笋盘，可以租抵供，最低总价40万。
随后在中介陪同下到访天河东某商业项目，以总价55万贷款买下一套约40平的公寓。
| 天河东公寓实拍
| 广州楼市发布 摄
据小M家人透露，路上遇到这位中介哄骗有红本，总价比周边在售公寓要低，适合买来投资，租金收益也十分可观。
在中介的引导下，让小M家人先交了定金看主合同，并办理了楼盘指定的贷款业务。
签订完合同后，项目方需要交完全款后1-2月走完流程，才会给回主合同。
因此，小M家人没有在第一时间拿到合同，期间由中介陪同处理，以为买到了收益可观的产权公寓。
| 图源：粉丝聊天记录
直至最近贷款办理下来，家里老人收到信用卡后，小M查询项目资料才逐渐意识到，购买的是使用权公寓。
换言之，像小M这类使用权公寓买家只是付了个“长租”，相当于给40年租金获得公寓的使用权。
小M透露，原来是有中介专门招揽老人看房，用有红本、带产权等名义哄骗下定金，如今撤贷将面临大笔违约金。
| 图源：粉丝聊天记录
楼市君发现这类情况不少，有10+名业主在网上曝光，情节都比较相似。
部分中介通过线上某音某书，或线下宣传，通过“天河人才保障房”、“产权公寓”、“地铁口几百米”等话术邀请一同看房。
在社交平台被曝光的这些公寓产品，都标榜着低总价、以租抵供等字眼，明显都是引流的套路。
| 图源：社交平台
最后贷款问题，销售人员向小M家人提供首付5成，5年免息分期的方案，交楼前交齐全款即可。
由于使用权公寓的买家和开发商是租赁合同关系，银行无法办理一般的“传统房贷”。
因此，使用权公寓办理的贷款都是通过其他形式的贷款来办理，贷款年限短且利息不固定，利息比传统房贷会高出不少。
如果你也有这类经历，欢迎跟楼市君交流。（如果您有需要了解项目情况，欢迎扫码找楼市君）
贰
但使用权公寓是不是就是一个坑呢？楼市君认为买家需要平衡其中利弊。
一方面，这一类公寓产品选择不少，使用权比产权公寓的价格都要笋。
据楼市君不完全统计，天河广氮板块的使用权公寓，均价最低仅1.4万/平起，总价最低40万。
对比项目周边有独立产权的天健汇，二手成交价格在2.6-2.7万/平。
两者对比有1万+/平的差价，确实笋到家了。
｜图源：贝壳
另一方面，抛开产权等因素，论租金收益，天河东公寓的确比较可观。
据销售介绍，以最小的29平户型为例，单价1.5万/平，全款折后总价约40万左右，按5成首付计算，月供在4000元左右。
参考天健汇单间的月租金约2500-3000元，以租抵供的方式，也就不难理解业主们的选择。
｜图源：贝壳
不过，小M遇到的这类“使用权笋盘”，楼市君曾不止一次深入调查，其中的风险不能忽视。
广州市出台的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，其中规定住房租赁合同期限不得超过20年，一次性收取租金不宜超过一年。
因此，这种一次性签订两份20年使用权合同的行为，不符合规范，最后承担后果的还将是买家自己。
｜图源：政府文件
考虑入手使用权公寓的买家，需要清楚土地权属、开发商、代运营等多方利益关系。
楼市君有见过不少使用权公寓暴雷，一旦开发商没有按合同约定向村集体支付费用，村集体可提出解除合同，收回土地使用权。
比如有的认租合同规定甲乙双方解约，开发商只要赔偿村集体租金总额20%的标准，而第三方运营公司大概率会将资产转移。
因此，我们以往经常看到，多数使用权公寓项目，负责签协议的是第三方公司，一旦是某天暴雷，买家们也很难去维护自己的权益。
｜图源：粉丝供图
使用权公寓项目虽有合法证书，但因产权无法分割，这类产品出售的就是公寓使用权。
购买公寓，买家更要多方面了解，综合评估风险再做选择和决定，中介的一面之词不可全信。
买房路上的“套路”你还遇到哪些，欢迎在评论区避雷~
