自建房对应的是自住性需求，商品房除了对应自住性需求，还对应投资性需求，农村有自住房的建造，只有城市有房地产市场，甚至可以说只有大城市才有大牌开发商和活跃的房地产市场。近两、三年以来，在房地产市场调整和政策调控的“双调”大背景下，热门城市和核心地段的商品房销售量价回稳或量价齐升，冷门城市和效区地段的商品房销售量价不保或量价齐跌。楼市现象的“冰火两重天”源于房地产市场的“分化效应”，底层逻辑则是新经济哲学概念的“竞争效应”。
杭州房价涨跌不一，自2018年开始实行购房摇号政策，截至楼市高峰的2021年末，杭州楼市出现了32次“万人摇”，主要分布在勾庄、三墩北、良渚新城、未来科技城等热点板块。购房摇号是指当申领了商品住房项目的预售许可证时，房地产开发商委托公证机构，采用公证摇号的方式进行房产销售，拥有杭州限购区域的户籍或三年内缴纳两年社保的非杭户籍家庭可以在杭州限购区参与新盘的摇号。
杭州从2024年5月起取消了限购，不再审核购房人的购房资格，首套房首付比例最低为15%，商业贷款利率为3.1%，公积金贷款利率为首套房2.85%，首付20%，二套房3.325%，首付25%。从2024年到2025年，“摇号房”的二手市场冷热不均，有些“摇买人”赚得喜气扬场，有些“摇买人”亏得欲哭无泪。
中签率低的二手房不一定都涨，中签率高的二手房不一定都跌，有些中签率低于5%的二手房的房价大跌，摇买人亏损严重，这类二手房主要出现在南部卧城、良渚、富阳、瓶窑、运河新城等板块。杭州奥体等核心板块的摇号红盘在近几年楼市低迷的行情下“跑赢了大盘”，其二手房实现了逆市增涨的“翻红”。
通过摇号购买创世纪和澄品的购房人赚了，两楼盘的开盘价分别为3.5万/㎡和4.8万/㎡，目前，创世纪和澄品的二手房成交均价分别为为6.45万/㎡、7.99万/㎡，创世纪涨了85.88%，澄品涨了67.15%。通过摇号购买富力中心的购房人亏了，富力中心位于杭州“第三中心”的未来科技城，其二手房价跌得最猛，成了房价“破发”的代表性楼盘，开盘价为3.45万/㎡，一度升至3.6万/㎡至4 万/㎡，中签率仅为3.86%，富力中心目前的二手房成交均价为2.54万/㎡，大降了26.38%。
近期深陷债务泥潭和“跑路风波”的万科在一线城市的销售总体较佳，但在二、三线城市的销售差强人意。万科杭州和万科上海在销售业绩和市场影响力方面表现突出。万科杭州的多个项目销售飙红，例如：云耀之城是在西湖大学地铁站上盖的TOD大盘，地理位置优越，位于云谷小镇的核心地段，包括写字楼和商业街区在内的配套设施丰富。万科杭州开发的玉鸟集、小藤街、LOFT 49、运河万科中心等以品质取胜，不愁销路。
2023年，万科总销售额大幅下降，从2020年的超7000亿元跌落至2023年的约3700亿元，2024年，万科总销售额继续下降。万科在北方大城市——西安、太原、石家庄、天津和济南等城市的销售不畅，在无锡、长沙、宁波和烟台等城市的多个楼盘出现质量投诉，遭到业主维权，卖不动的房子只有降价，品质随之“打折”，最大的住宅房企万科在“活下去”中挣扎，期待万科“起死回生”。
