上海写字楼供求及空置率判断图（戴德梁行）。 李贝贝/摄
本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道
据世邦魏理仕公布的数据，上海2024年大宗物业投资市场共录得119笔交易，为有史以来最高水平。整体而言，大宗物业投资市场买家类型经历重构，市场投资意向相对稳定，去年投资型交易金额占比超过六成，但单笔交易规模缩减明显，10亿元以下交易占比达82.6%。
从买家类型来看，戴德梁行的统计显示，2024年，外地能源化工买家尤其活跃，偏好在上海等一线城市布局办公、住宅、酒店等各类优质资产。
1月6日下午，世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶向《华夏时报》记者指出，能源化工、头部教育机构等在沪拿下商办物业是一种资产配置的要求：“它们的投资逻辑很正常，更多的是企业从自身发展需求出发、比如自用需求来进行的资产配置。”相比其他高风险投资，商办物业，特别是核心区域的优质资产，无疑是低风险、高保值的长期投资选择。
企业买家表现最为活跃
据戴德梁行统计，2024年在各种投资市场上均是稳健小年，在该形势下，上海房地产大宗交易市场依然共录得117宗、共计707亿元的成交，金额相比去年下降仅14%。
“买家内外资类型方面，内外资成交额差距进一步扩大，内资以87%的成交金额占比、94%的成交宗数占比刷新近八年以来历史高点。市场预计，来自全国的实力自用企业、个人投资者和国央企，将继续成为上海办公、酒店物业的主力买家。”戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强表示。
标的物业类型方面，按交易笔数统计，办公楼交易占比录得连续三年下滑，但仍占据半壁江山。据世邦魏理仕介绍，自用型交易累计贡献64%的交易金额，其中超过三分之一来自金融机构买家，交易标的主要集中于泛陆家嘴板块及滨江区域；投资导向交易中，区别于以往由传统投资者主导的情况，年内企业买家投资金额占比达51%，较上年的24%录得大幅提升，交易标的多为成熟商务区内稳定运营的优质办公楼。
另一方面，零售物业与酒店的比例逐年上升，分别为18%和10%。年内录得多笔地产公司出售优质零售资产的股权交易，带有租约的商铺裙房类法拍项目也受到中小型企业买家的青睐。受益于境外游客免签政策与刺激内需补贴政策的进一步放宽，文旅消费需求不断释放，地处核心板块的酒店类资产愈发受到投资者关注。
戴德梁行注意到，2024年，买家行业类型方面，金融、国企为自用型物业购买主力。与2023年相比，金融企业成交比例大幅跃升，主要购置自用型优质办公，典型成交包括财通证券收购富汇大厦，普陀中海中心等。其中，国企买家成交量一直稳居前列，在自用型成交中占六宗，2年内占比维持在17%—19%；外地能源化工买家尤其活跃，偏好在上海等一线城市布局办公、住宅、酒店等各类优质资产。据了解，外地能源公司和宗教机构亦在频繁出手收购上海商办物业，2024年共出现9宗相关交易。
世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶向《华夏时报》记者指出，能源化工企业、头部教育机构等在沪拿下商办物业是一种资产配置的要求。这也说明，即使是在市场下行阶段，核心城市的核心位置、核心板块也一直被投资者青睐。相比其他高风险投资，商办物业，特别是核心区域的优质资产，无疑是低风险、高保值的长期投资选择。
“我们认为，来年适度宽松的货币政策将进一步降低融资成本，房企的持续‘瘦身计划’也将为市场提供更多值得选择的投资机会，有望推动上海物业投资市场流动性稳定提升。”王晶补充说。
上海写字楼市场交易回升
从投资物业来看，在2024年的大宗交易市场上，办公/研发办公以近50%的占比仍居首位。
过去一年，上海写字楼市场的供应仍十分充足。
据戴德梁行数据，去年上海甲级写字楼市场迎来12个优质项目入市，共计近80万平米，主要集中在黄浦、虹口以及徐汇新兴板块。其中，四季度新增项目三个，分别为黄浦“太平洋新天地商业中心T1”、浦东“前滩中环广场”以及虹口“滨港商业中心”。而在成交方面，四季度上海甲级写字楼成交环比上扬，2024年全年以60.4万平米净吸纳量收官，比去年增长55%。
从行业需求方面来看，据世邦魏理仕统计，金融业以18.0%的占比位列全年首位，其中投资管理、保险和证券是全年租赁活跃度最高的三大子行业。
同时，TMT行业需求同比回升，占比16.0%，其中软件系统开发、平台互联网及电商的需求占比较高。此外，消费品制造业需求也占16.0%，主要集中在汽车、新能源汽车和快消品相关企业的租赁需求。专业服务业则位列第四，占比12.3%，其中以内资律所、咨询及广告公关等相关企业的租赁需求最为突出。
在供应增加的同时，上海去年全市优质写字楼的平均空置率小幅上扬至22.4%，仅新增供应入市区域空置率有较大涨幅。租金方面，据戴德梁行的数据，市场持续供大于求，业主进一步下调租金预期，2024年四季度全市平均租金降至7.3元/平米/天，环比下降1.1%。
世邦魏理仕方面提供的数据也显示，2024年，上海全市租金报价同比下降6.8%，有效租金同比下降8.9%。总体来看，由于经济增速放缓以及企业对成本控制的需求，续租比例上升，同时缩租现象增多，导致需求动力不足。在一些竞争压力较大的子市场，业主不得不采取更灵活和激进的租赁策略，从而推动租金进一步下行。
“2024年上海写字楼市场需求不振，企业在租赁决策上愈加谨慎，倾向于通过续租缩租来实现成本控制与效益提升，这一趋势导致市场活跃度显著下降。”世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部｜办公楼负责人张越认为。
不过，张越预计，2025年，上海将新增约117万平米的供应，租赁市场将面临激烈的竞争压力。在宏观层面，上海政府工作会议提出的更加宽松的货币和经济政策预计将为2025年写字楼市场带来积极影响。这些政策通过降低企业成本、增强市场信心和促进经济活动，将直接推动写字楼市场的需求和发展。“因此，尽管面临供应增加的压力，政策支持有望为市场复苏提供动力。”张越乐观指出。
戴德梁行方面则判断，2025年上海甲级写字楼供应压力持续，不完全统计甲级写字楼计划年度供应面积超过百万方，出租率和租金如何企稳回升是市场面临的巨大挑战，仍需较长周期。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
