对话嘉宾：陶满德
江西省房地产业协会副会长
紧跟国家及住建部的大方向，增信心、鼓干劲，抓落地，谋发展。
陈娟/发自江西南昌
各地楼市止跌回稳初见成效。
2024年，为应对房地产市场的挑战，国家层面密集出台了一系列具有深远战略意义的举措。其中，保交房政策作为重中之重，有效保障了购房者的权益，稳定了市场预期。同时，国家果断取消了包括限购、限贷、限售、限价以及普宅非普标准调整等在内的原有限制性政策，极大地释放了市场活力，促进了需求的回升。此外，通过降低房贷利率，切实减轻了老百姓的购房负担，进一步激发了市场的购买意愿。
“这些有效政策的实施，对2024年房地产市场起到了积极推动作用，使得市场止跌回稳的态势也逐渐显现。”江西省房地产业协会副会长陶满德在接受中国房地产报记者采访时，对这些政策的积极效果给予了高度评价。
陶满德介绍，2024年江西房地产市场的亮点在于保交楼和保交房工作的卓有成效。截至2024年年底，江西省专项借款保交楼项目交付率高达100%，位居全国首位；保交房项目交付率也达到了96.6%，位列全国第六，这些成就为江西房地产市场的稳定发展奠定了坚实基础。
谈及未来江西房地产行业需进一步提升的地方，陶满德表示，立足新的发展阶段，江西要摸索、构建适合自己的房地产发展新模式，并大力推动好房子建设，建造更多让江西老百姓满意的好房子。
中国房地产报：2024年12月9日，中央政治局召开会议，提出要实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，对于这一定调您怎么看，要如何“稳”？
陶满德：此次会议对于稳楼市股市的定调，是具有战略意义的决策，主要体现在以下三个方面：第一，稳楼市股市就是稳住国家资本市场，为国民经济提供稳定的资本环境，是有利于国民经济发展的基本举措；第二，稳楼市股市，尤其是稳楼市对有效防范和化解国家重点领域金融风险具有重大意义，因为楼市在整个金融资本市场中占比非常大，楼市稳住了对金融风险的防范与化解意义重大，对国民经济发展的战略意义也非常大；第三，楼市不仅仅是关系房地产本身，而是与社会发展、社会稳定、民生保障等都息息相关，唯有楼市稳住了这些才能有序健康发展。
对于如何“稳”？可以这三个角度来看：第一，对国家近期出台的一系列房地产政策，特别是在“十五五”规划期间要维持政策的稳定性和持续性，因为政策的稳定和持续，可以提振房地产供需两端的信心，而信心对于房地产市场的稳定发展又至关重要；第二，要想实现“稳”，各地方尤其是在“十五五”期间，要编制好房地产科学发展规划，因为只有在科学规划的指导下，整个市场的发展才会朝着稳定的方向发展；第三，要逐步构建住建部提出的“人房地钱”四个要素协调发展机制。
中国房地产报：中央经济工作会议对于房地产着墨颇多，涉及市场回稳、城中村改造、盘活存量用地等多个方面，对此，您有什么感受？
陶满德：城中村改造是一个具有战略性的举措，其中涉及两个关键内容：第一，在我国实现新型城镇化发展过程中，城中村如何改造是一个大命题。现实中，各个城市都存在规模不等的城中村，而城中村的存在，一定程度上会有碍于新型城镇化发展。所以说，城中村如何改造，对于新型城镇化的实施来说，是绕不开的话题，也是必须妥善处理和解决的问题。虽然在这一方面践行了若干年，但由于新的发展形势，又有了新的要求，如何改造好城中村，仍然是高质量发展城镇化必须要解决的问题。第二，从土地利用潜力的最大化或城镇土地利用的角度来说，城中村改造是必然的。各个城市的城中村是历史的产物，从发展来看，对土地利用潜力和有效发挥土地的价值，到了必须要解决的时候。所以，城中村的改造，不仅仅是城中村本身的问题，实际是涉及新型城镇化发展和土地潜力挖掘这两个方面。
至于盘活存量用地，我的理解是如何进一步发挥好土地利用效率。我国是人多地少的国家，虽然土地总量面积大，但人均面积有限。随着我国新型城镇化进一步发展，要尽快把土地利用效率发挥出来，尤其是存量用地的土地利用效率。无论从宏观层面，还是房地产市场中观层面来看，盘活存量用地都是亟待解决的问题。
综合来说，针对城中村改造和盘活存量用地两大方面，可以用两个关键词来概括：一是挖潜，挖掘整个城市化进程和国民经济发展当中的潜力；二是适应，如何快速高效适应新型城镇化发展的要求。
中国房地产报：中央经济工作会议提出，要推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度，您认为关于相关基础性制度是指什么，要如何搭建？
陶满德：如何构建房地产发展新模式是一个非常有挑战的问题。住房是民生之要，如今，整个房地产市场的供需关系发生了巨大的变化，居民住房需求从“有没有”转向“好不好”，市场也向“好不好”的供需结构发展。
在此背景下，如何构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度，有四个方面的基础制度比较重要：第一，要建设好住房保障体系+市场体系逐渐完善的基本制度。对于刚性需求如住房困难家庭、新市民（新入职大学生）等，通过配租、配售保障房、公共租赁住房等保障体系来满足；对于改善型需求，特别是近两年来如何建设好房子，就要由市场体系来解决，两大体系责任清晰明确，市场供给运行就能有序进行。第二，要针对房地产开发建设全过程建立有效的监管制度，因为房地产开发产业链非常长，从拿地、规划、设计、报批、建设、交付等本身开发周期长，其涉及产业链也很长，关系到相关企业，相关产业的发展，这个过程中任何一个环节出了问题，都会给整个市场带来巨大影响。第三，要建立全过程风险预警/监管制度，因为房地产市场面临诸多风险，不仅是本身，也有外部环境变化的风险，一旦产生风险就会影响金融，进而影响国民经济，有放大效应。当然，目前针对房地产已经建立了白名单制度，但还不够，需要建立一个全过程风险监管体系。第四，要建立房屋使用后续保障的基本制度。通常来说，老百姓使用房屋长达几十年，而房屋维修基金只有房价的1%，不足以支撑数十年。当前，也在逐步建立房屋养老制度，但各项相关制度如何有效落地，真正让老百姓住得更安心才是最关键的。
中国房地产报：您怎么评判这一年来房地产行业的发展？2024年江西房地产市场有什么亮点和不足？
陶满德：2024年，从宏观角度来看，国家针对房地产市场止跌回稳做了大量工作，出台了一系列有战略意义的举措，主要体现在三个方面：第一，保交房政策的出台，促进了稳民生，稳金融和稳社会的发展，过去1年在这些方面取得了显著成效；第二，国家根据房地产市场供求关系的变化，取消了房地产市场原有的限制性政策，如限购、限贷、限售、限价、普宅非普标准调整等，对释放市场有效需求起到了积极推动作用，助力了市场止跌回稳；第三，降低房贷利率，降低了购房成本，降低了老百姓的购房负担，促进有效需求的释放。整体来说，这些有效政策的实施，对2024年房地产市场起到了积极推动作用，使得市场止跌回稳的态势也逐渐显现。
在过去1年里，江西房地产市场最大的亮点是保交楼和保交房工作。截至2024年底，江西省专项借款保交楼项目交付率100%，列全国第1位；保交房项目交付率96.6%，列全国第6位，这为江西房地产市场稳定发展注入了信心。受益于保交楼、保交房成效，2024年1~11月，江西省房地产开发投资、施工面积、竣工面积等指标降幅均收窄，均好于全国平均水平。
未来，立足新的发展阶段，江西房地产市场需重点在两个方向提升：一是摸索、构建出适合江西的房地产发展新模式；二是大力推动好房子建设，建造更多让江西老百姓满意的好房子。
中国房地产报：对于2025年房地产市场有什么预判，还需要做好哪些工作？
陶满德：2025年，是非常关键的一年，既是“十四五”收官年，也是“十五五”的基础年，对房地产市场来说至关重要。我对2025年房地产市场是比较乐观的，一是，政策效应持续，整个市场止跌回稳仍为主基调；二是，供需两端的信心会逐渐恢复，未来房地产市场会相对比较平稳。
在房地产市场还须做好以下三方面的工作：保持政策稳定性；提前做好“十五五”房地产科技发展规划；提高站位视角，将房地产市场作为国民经济发展中的有机部分来看通盘考虑其发展。
新的一年，针对房地产市场中央战略思路清晰，政策明确，要紧跟国家及住建部的大方向，增信心、鼓干劲，抓落地，谋发展。同时，也要警惕外来风险，保持定力，奋发有为开拓新篇章。
