现在的买房人很难忽悠。
之前出几个利好大家就上车，比如2015年330新政。
二套首付由60%降到40%，首套降到20%，市场立马火了。
现在不行，大家人手一份网签数据，数据起不来光喊口号没用。
数据起来了也需要长期观察你，稳定下来大家才信。
929新政后稳了三个月，1月份突然下行。
很多人刚培养起的信心立马打回去：上海楼市是不是又不行了？
难道这次又是回光返照？
网签数据的优势是，真实客观，做不了假。
网签数据的劣势是，太滞后。至少滞后真实市场一个月。
我们环线拿到了前置化数据，综合得出几个结论。
目前的市场现状是：二手市场鸣金收兵，春节后大决战。
每年春节前数据都会下滑，没办法。
大家看上面这个表，2024年春节前三四周，网签量也是迅速下滑。
年底很多事情处理，房子的事情先放一放。
中介一看客户不积极，也提前回家过年。
值得我们关注的是，今年下跌后数据也比2024年同期高得多。
现在周网签量还有5500套左右，去年同期只有3000套。
热度还在持续，静待2025年大决战。
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大决战决定因素主要有三个。
第一，房东还有多少子弹。
今年房价没有普遍上涨，但是二手房交易量大涨，消耗了大量优质房源。
市场启动本来就是量变引发质变。
整体而言，房东子弹还没用完，还有低价房源挂出。
实际上挂牌价还在走低，新挂牌房源涨价比例只有25%左右。
主要原因是老破小挂牌还在增加，压低了均价和整体趋势。
2024年11月下旬开始，有不少新增置换客户入场，置换越着急挂牌价越低迷。
当然随着不断消耗，房东子弹逐渐减少，挂牌价降低速度正在放缓。
甚至部分区域开始反弹，比如碧云、新江湾、联洋、徐汇滨江。
这些区域的特点是，老破小很少，市场拖累小。
一方面是次新房领涨，市场当然先触底。
一方面是这些区域抛盘量少。都住到碧云、徐汇滨江了，再置换可能性很低。
再换就得换汤臣一品，不是一般人敢想的。
不仅挂牌降价速度放缓，整体挂牌量也在下滑。
1月第二周头部中介内网挂牌量17.19万套，环比上周继续下降近700套。
而且已经连续12周，成交速度超过挂牌。
挂牌量的下降，也意味着笋盘的减少，议价空间的减少。
其实挂牌量已经创出1年新低，说明供应方心态也趋向乐观，卖出意愿降低。
挂牌量下滑，部分区域低价房源出清价格开始反弹，房东基本到了临界点。
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大决战决定因素之二是，买方还有多少子弹。
今年成交量高消耗了房源，也消耗了买家。
积压需求一旦释放，新增需求培养需要周期，可能真的热度下去。
数据侧表明，需求还大量存在。
春节临近，各方面数据都在下滑。
但是定金数跟去年同期相比，还是高位运行。
去年同期新增定金量600套，现在还有1000套。
这些定金会转为1个月后的网签，给节后第一周信心支撑。
更重要的是，带看量还在高位运行。
去年同期带看量30000组左右，现在大概50000组。
不出意外，这些带看量会成为一个月后的定金、两个月后的网签。
意外指的是：突然转头打压楼市。
应该是极小概率吧，止跌回稳刚开始，谁敢公开叫板？
还有大量看房客户，需求尚未全部消耗。
微观层面同感，甚至比数据更夸张：有些需求暂时退出看房。
碧云、新江湾、联洋、徐汇滨江挂牌价已经涨了，但是有些客户并不买单。
他们认为现在都是泡沫，过几个月房价会再跌回去。
正确的选择是，你们先买，你们买完了后面还会再降回去。
已经有几组客户跟环线反馈，2025年5月后再看房。
原因很简单，不凑金三银四的热闹。
但是这些需求早晚需要释放，都是实打实的“刚需”。
两房换三房、换学区等等，早晚得换。
当然也会造成供应量增加。
买卖双方博弈已经到白热化。
一方面是上海库存非常紧张。
备注：二手房库存成交周期（月）=二手房挂牌总量/12月网签量=（头部中介内网总挂牌量/挂牌市占率）/12月网签量，头部中介在总挂牌量中的市占率范围在70-90%，各城市有差异。
上海二手房去化周期只有7个多月。
即，上海保持12月份成交量，不再新增挂牌，只需要7个多月就能卖光所有二手房。
低于10个月，就可以判定为库存紧张。
上海是全国最健康的二手房市场。
第二，买卖双方心态趋向一致。
新增带看量，反映的是买家心态。
数据越高，看房越积极。
新增挂牌，反映的是卖家心态。
数据越低，房东越惜售。
如果这个心态不转变，2025年上半年二手市场一触即发。
第三，这次救市挺的时间太长。
929新政后市场就不错，10月网签接近2.5万套，11、12月超过2.5万套。
2025年1月数据不错，带看量高位运行，节后2、3月数据也不会差。
连续6个月二手房交易量都在2.5万套上下，会击穿大量观望客户心态。
你也会问自己一句吧：6个月，应该可以启动行情了吧？
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大决战决定因素之三是，政策还有多少子弹。
上周带看量回升5%，定房量却下降15%。
连续3个月牛市，低价房源大量消耗，面对高价房源买家开始犹豫。
而且马上过年，不愿意再加价追高。
房东也一样，快过年了不接受大刀砍价。
买家与房东经过3个月的热烈交易后，进入休整和观察期。
新的预期和共识一方面要看数据，一方面就得看政策。
现在的数据支持到2025年3月问题不大，就看4月数据会不会持续、3月底会不会继续救市。
据环线推测，救市可能还要继续。
一方面是信号明确，12月12日重要会议还在强调持续用力推动房地产市场止跌回稳。
这个会议重要层级高，而且是929之后发布，强化了方向不变。
一方面是效果还没达到，全国止跌回稳言之尚早。
还没达到目标，还有工具，救市凭什么结束？
具体到上海工具更多。
前面提到了乐观信号都在外环内，外环外楼市一片哀嚎（《上海郊区楼市，全面停摆了》）。
据环线了解，2025年上海大力推出五大新城土拍。
这个现状，谁敢去五大新城拿地？
怎么办？只能打开外环限购，全国范围找找韭菜。
根据现在的市场热度，外环内打开限购可能性不高。
真的不需要。
以上只是短期数据分析，影响楼市基本面的经济发展情况、地缘政治情况、人口结构问题、城市化速度、居民杠杆率等等没有展开。
关心的朋友可以来线下沙龙，详细帮大家解读。
