对于房企而言，异常艰辛的2024年已经过去了。
但是，即便是进入2025年，房企仍要面对行业的不确定性，连央国企都不能掉以轻心。
10天前，建发房产上市主体建发国际发布了2024年业绩预告，权益销售：
1033.6亿，
好消息是连续第4年跻身权益销售千亿阵营，位列行业第7；
坏消息是同比下降25.1%，在7家千亿房企中仅好于万科。
业绩导向下，区域公司和区首一年一度的“起立坐下”已成为常态，建发房产也不例外，业绩公告一个星期后，建发房产进行了组织架构调整。
三个关键词：
| 区域整合——调整华东、海西、东南3大集群版图；
| 人事换防——重新任命3大集群总经理或副总经理；
| 强化集团管控——集群董事长上调集团总部。
每年年初前后基本都是房企组织变革的大潮，早前已经有身为央企的保利发展、招商蛇口、大悦城等做过组织架构调整，核心原则是精简提效。此次建发房产调整组织架构，在某种程度上也是向行业释放出了积极应对挑战，以适应未来发展新阶段的信号。
01
区首上调总部
强化集团管控
建发房产的这次变动力度还是比较大的。
首先，是重塑组织。
具体来说，建发房产这次重整了3大集群业务版图：
① 原华东集群的武汉和黄石，被划入东南集群；
② 原海西集群的南昌，被并入东南集群；
③ 华东集群取消了济南等几个事业部，合并至苏北事业部。
可以看出两个特征：
一个是建发房产未来将更加聚焦于核心区域，预计全国化扩张的速度会放慢，一些城市事业部的布局会随着项目开发周期的结束而被整合；
另一个是3大集群的实力会更加均衡，过去地盘和货值最少的东南集群，在这一次整合后份量提高不少，未来3大集群老大的位置会不会被重新定义，也会是一个有意思的话题。
然后，是人事换防。
随着此次组织架构变动，建发房产也换防了多位新区首以及事业部总。
先来看3大集群：
① 原华东集群总经理叶耿，调任海西集群总经理；
叶耿长期深耕华东地区，早年间曾任上海公司总经理，在建发房产内部，叶耿以高效执行力和快速业绩转化著称。中指院数据，2020年-2022年，建发房产上海销售额分别为90亿、128亿、205亿，增速非常明显。
此次叶耿聪华东集群调任海西集群，艳姐认为或将以其过往成功经验补强海西集群的短板。
② 原海西集群总经理凌祁，调任华东集群总经理；
凌祁被认为是建发房产近年来的“稳健派”，早年间曾在设计管理中心任职，后面也出任过厦门城市公司总经理，在海西集群任职期间，凌祁擅长风险管控。
此次调任华东，目的或许是为了在这个竞争激烈，同时又是建发业绩粮仓的区域进一步巩固优势地位。
③ 原东南集群投资总林聪凯，提拔为东南集群副总经理（主持工作）；
林聪凯是90后，擅长投拓，是建发近年来重点培养的年轻干部。这几年建发房产在杭州的出色业绩，也与林聪凯在土地拓展和资源整合方面的策略有很大关系。
此次虽然是副总经理职级，但主持整个集群的工作，实质上是相当于履新集群总经理职责。
④ 原东南集群总经理陈伟雄，调任集团首席运营总兼业务运营中心总经理。
提到东南集群，不得不提他们在杭州市场的表现。去年他们在杭州的销冠项目云湖之城，4月底拿地、9月首开，90天七开七罄， 销售1794套，销售额近100亿，强势拿下2024年浙江省单盘成交套数、金额、面积三冠王。建发云湖之城背后的高效运营能力，放眼整个行业也数一数二。
此次被提拔为集团首席运营总经理兼任业务运营中心总经理，说明建发房产对陈伟雄在业务上的整体把控能力给予高度认可。这次调动或许也预示着建发房产未来对运营能力的进一步重视。
除了3大集群总经理外，还有一些职能中心总和事业部总进行了调整：
原南昌营销总王裕，调任集团市场营销中心副总经理（主持工作）；
厦门事业部总万粟、长沙事业部总吴钦云、南宁事业部总陈祺、漳龙事业部总林杰、苏州事业部总陈文、苏北事业部总洪任杰、宁波事业部总王小峰、温州事业部总叶舒扬。
最后，是强化集团管控。
3大集群一把手原为东南集群董事长许伊旋、华东集群董事长田美坦、海西集群董事长彭勇，三人也同时出任集团副总经理，不过在2023年初彭勇辞任海西集群董事长后，该岗位一直空缺。
据市场传闻，这次组织架构变动后，许伊旋、田美坦未来工作重心将回归集团副总经理角色。
过去几年，建发房产集群董事长手上的权力相当大，在投资等决策上有很大的自主权，在市场行情好的时候，这种权责机制有助于高效决策，快速扩大规模、巩固领先优势。
2018年到2024年，建发房产行业排名分别为53、49、31、21、10、8、7，一路过关斩将，成为行业内地方国企中的NO.1。
而当市场风险变得更大的时候，强化集团管控并收权也是顺理成章。
艳姐猜测，建发房产会大概率取消集群董事长一职，由总部直管。
这也意味着，未来集群总经理将成为实质上的区首。
随着新区首的陆续上任，他们又将带领各自区域走向何方？时间会告诉我们答案。
02
组织架构调整背后
这次建发房产的调整，特别是三个集群总经理的全部换防以及区域划分的重新调整，无疑是在面对市场环境变化和内部发展需求时所做出的重要战略决策，其背后蕴含着深刻的战略考量。
首先，雷厉风行，积极应对市场变化。
无论是建发集团、建发股份还是建发房产，其人事变动展现雷厉风行的风格。这种高效的调整策略，反映了其应对市场变化和挑战的灵活性。
2024年4月，黄文洲被任命为建发集团董事长，同时郑永达和苏江萍也加入董事行列，这一变动涉及了超过三分之一的董事席位，显示了建发集团在高层治理结构上的决心和力度。
2024年8月，建发股份发布高管人员任职变动公告。郑永达辞去董事长职务，改任副董事长，而林茂则成为新任董事长，程东方被聘任为总经理。这三位高管均在“建发系”服务多年，拥有丰富的企业管理经验。
在这样的背景下，建发房产三个集群的总经理全部换防，也就显得不那么意外了。
这种大规模的人事调整，旨在打破原有的管理壁垒，促进不同区域之间的管理经验和资源的交流。通过换防，新的总经理们能够带来新的管理理念和方法，同时也能够学习到其他区域的成功经验，从而实现管理经验的共享和优化。
其次，聚焦优势区域，重点城市“换仓”。
随着市场环境的变化，建发房产也在不断调整自身的业务布局和区域战略，在聚焦优势区域的同时，深耕这些区域内的优势城市。
从新增土地货值的数据来看，建发房产在2024年上半年的表现相对稳健，但下半年明显放缓了投拓步伐。
据克而瑞统计，2024年上半年，建发房产新增货值559.4亿，与2023年上半年的607.2亿差距不大。
但到下半年，在投拓端一路狂飙的建发房产猛踩刹车，2024年新增土地货值全年为901.9亿，比2023年的1606.4亿减少了700多亿，同比下降43.86%。
特别是在上海这样的竞争激烈且需要运气加持的市场，建发房产的策略调整尤为明显。
在2023年建发房产及联合体报名了33宗上海土拍，这样的势头延续到了2024年的第一次土拍，在11宗地中报名4宗。
而随着第一次土拍的结束，建发房产在土地市场端的积极性急转直下，在随后的7个批次土拍中，上海推出的36个地块建发房产仅报名4宗。
从频繁参拍到后来的谨慎出手，建发房产似乎在寻找更合适的时机和地块，以确保投资的回报率和安全性。
在2025年开年之际，建发以大手笔开启新一轮的土拍。经过247轮报价，以90.4亿元摘得北京市海淀区朱房地块，这个近10万平米建面的巨无霸项目。要知道去年建发在北京的权益销售金额才为78.76亿元。
而北京与上海都在华东集群管控之列，孰轻孰重引人遐想。
无独有偶，在东南集群的核心杭州，尽管在下半年杭州市场颗粒无收，但上半年权益拿地金额158.2亿元斩获的6宗地块，还是为其在杭州的发展提供了有力的支撑。
与此同时，同在东南集群的成都取得了不俗的成绩。在2024年末的压轴土拍中，建发竞价21轮，以约34.18亿元竞得青羊区高价地块，为其未来在成都的发展奠定了坚实的基础。
这种策略调整不仅有助于提升公司的市场竞争力，还能为其未来的持续增长注入新的活力。
而原华东集群的武汉和黄石，以及原海西集群的南昌并入东南集群，这些城市的地理位置与东南集群也更为接近，也有助于实现战略上的协同和资源的共享，从而提升整体的市场竞争力。
03
重磅产品上新
建发大本营要再夺冠？华东佳作不断？
当然，这次架构变化中更值得琢磨的是，海西集群总经理和大本营厦门事业部总同时调整。
作为一家根基于厦门的国企，在建发内部，厦门事业部的地位不言而喻。
最高峰时，厦门曾贡献了建发房产近16%的销售业绩，而且自2019年开始，建发房产连续做了6年的“厦门一哥”。
只是眼下随着厦门楼市调整，建发房产在大本营厦门面临不小的挑战和压力，特别是厦门轨道集团等房企的“销冠”竞争白热化。
集群总和事业部总的双双调整，建发房产提升和巩固在厦门市场地位，再夺冠的用意非常明显。
艳姐也注意到，在提振管理势能的同时，建发房产在厦门的产品塑造能力也在不断强化。
去年底，他们发布了厦门岛内首个四代宅产品——建发·宸启瑞湖，艳姐当时也有幸在现场聆听，他们在标杆产品打磨时的前瞻性思考还是相当震撼的。艳姐觉得，这个产品背后有建发房产的2个超越：
① 超越大平层户外阳台的双空中庭院。
宸启瑞湖给艳姐的第一次震撼，首先来自于空中庭院带来的墅感。
建发·宸启瑞湖效果图过程稿
不要小看这个空中庭院的视觉冲击力和情绪价值。它一定程度上将高层住宅，甚至大平层鸽子笼式的感觉淡化，代之以墅感，并且给出了比公建化立面更高级的墅质立面。
露台外伸、奇偶错层的空中庭院设计，将花园面积尽可能放大，实现采光、观景的“平权”。这样的思路下，每一户都可坐拥270°无界视野、约6.8m挑高、最高约100㎡的“双空中花园”。
建发·宸启瑞湖效果图过程稿
所以，与普通四代宅只做一个南向庭院，宸启瑞湖这次还突破性地做了一个北向庭院，由此呈现出庭院+客厅、庭院+卧室等不同的场景组合。
南向庭院联通客厅，形成约160㎡的超大核心公区；北向庭院联通卧室，形成约70㎡超级主卧。
最终，在项目中营造出独栋别墅才有的前庭后院的生活场景。
② 超越经典海派的艺术级公区。
建发·宸启瑞湖在公区的打造中，通过不同材料和细节的组合，还原了鼓浪屿各具特色的拱卷和柱式门头。
建发·宸启瑞湖效果图过程稿
目前项目流出的效果图还比较少，不过艳姐听说，他们的公区将会是一座无界融合了东西方文化的“艺术馆”：
在这座艺术馆中，你不但可以品鉴巴西的百达翡翠、意大利的绿山水、西班牙的皇室咖等，还能近距离感受漆线雕、螺钿镶嵌、惠安石雕的精致。
当然，作为建发海派东方产品系在厦门的首发作品，你也能看到不动声色融入其中的建发新中式的标志性元素华纹。
比如屋顶线条，取意于经典的宝相花冠；公区的铺装，选用了中式传统纹样“柿蒂纹”。
这些内容说下来，艳姐认为，对于这个货值约50亿的重磅项目，建发这次真的是拿出了自己100%的功力。
而另一个值得关注的地方，是建发房产在华东也是佳作不断。
像上海建发·海阅首府，是他们海派东方产品系下的首个作品。艳姐观察到，不同于以往从拿地到开盘不超6个月，建发·海阅首府用了1年时间。对于新产品系的首作，可以看出建发房产相当重视。
在建发·海阅首府的海派设计理念中，建发有一个衡量标准，叫第一眼可触达的“海派元素”浓度。摒弃似是而非、神秘莫测，只有浓度足够高，才能形成强烈风格标识，让客户一眼记住。
这个10米高的大门门头，一下就能联想到矗立在外滩的海关大楼、汇丰银行大楼，都拥有古希腊神庙样式的多立克柱支撑起的恢弘气势。
建发·海阅首府实景
海派园林、艺术连廊、主题架空层等，以经典海派建筑为画卷，辅以巴西金石材等二十余种奢石铺装，手绘彩玻、掐丝珐琅等精琢匠艺，海派精致奢华生活场景被建发原原本本地做了还原和呈现。
建发·海阅首府实景
当然，建发·海阅首府自然也成为市场红盘，项目去年2开2捷，流速、销量拿下板块第一，业绩含金量极高。
艳姐也了解到，目前建发房产在厦门已经准备了7个重磅项目，货值超300亿；在上海也新增2个优质项目，货值超60亿。
一个是大本营，一个是华东业绩粮仓，能不能提振建发在这2个城市的势能，我们也拭目以待。
结语
这些年来，房企们组织架构调整的导向非常明显：业绩说话。
但艳姐看到，建发房产的这次组织调整呈现出的几个特征，业绩是一个重要指标，但似乎又不是全部。
行业寒冬中，唯有变化，才是唯一的不变。
巨变后的建发房产，能否继续在行业动荡中闯出一条血路，并在产品、业绩端创造更多的“神话”？时间会给出答案。
也期待在2025年，建发房产能够带给我们更多的惊喜和惊艳。
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主编：张艳
责编：Eric、dolo-dolo
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