开年以来，2024年房地产销售数据陆续出炉。
整体而言，行业的规模仍在收缩。百强房企整体销售额同比又降了三成，千亿级、百亿级房企的数量也都在减少。
这一年，对房企来说是艰难的一年，也是匍匐前进的一年。当全年的销售数据摆在我们面前的时候，除了“围观”百强座次更迭，感慨行业风光不再，更要重点关注一下潜藏在数据背后的趋势变化，这对于未来行业的格局及走向，将产生深刻影响。
房企间阵营分化加剧
市场份额向头部房企集中
如果对比2023-2024年地产销售百强榜单，会发现2组数据变化很有意思。
第一，看TOP100房企在整体市场中的占比。
2023年，TOP100房企销售额市场占比约为34.5%。
2024年，TOP100房企销售额市场占比约为31.9%。
同比下降了2.6个百分点。
第二，看千亿房企的市场份额变化。
2024年，千亿房企虽然只有11家，但销售额在百强房企中的占比达到51.1%。也就是说，前11家房企的销售额，顶得上后面90家房企的销售总和。
而在2023年，千亿房企有16家，他们的销售额在百强房企中的占比为55.9%，如果只算前11家，则占比为48.4%
这两组数据放在一起，会发现，尽管大家的业绩都在下滑，但明显的，中小型房企下降幅度更大，头部房企相对降幅要小点。由此可知，经过这几年的洗牌，市场份额正在向头部房企集中。销冠都在用的盘客神器，点击了解AI智能工牌PRO
局部市场也呈现出类似特点。
以深圳为例，2024年TOP10房企销售额为1836.61亿元，占全市销售额的51.93%；TOP11-20房企销售额为556.66亿元，仅占全市销售额的15.74%。前10房企占据了深圳一半的份额。
再看西安，作为去年热点城市之一，西安也是众多房企重点布局的二线城市。
中指研究院的数据显示，2024年西安TOP10房企的总销售额超1170亿元，同比增加了10亿元；而TOP20房企的总销售额则减少了172亿元；与此同时，百亿级别的房企数量，也从去年的6家减少到了5家。
地产行业马太效应明显，强者恒强的局面正加速形成。
城市深耕策略成效凸显
全国性房企拿下多个城市销冠
这几年，房企都投资力度都在向核心城市聚拢。
2024年数据显示，几个TOP级全国性房企已经拿下了多个城市销冠，有的甚至击退了实力雄厚的“地头蛇”，晋级为当地市场份额占比最高的房企。
比如中海，去年中海一口气拿下了北上深三个一线城市的销冠。
在深圳，中海连夺三冠。克而瑞数据显示，2024年深圳中海位居深圳房企流量销售、权益销售、操盘金额三个榜单的榜首。
在北京，中海也是全口径销售额、权益销售额两个榜单的NO.1。
保利发展则在广州完成了大满贯，包揽了包括权益销售额、流量销售额、全口径销售额、市占率等多项第一。
对广州市场有所了解的人都知道，此前本土房企越秀地产已连续3年蝉联销冠。克而瑞数据显示，2024年保利发展以527.6亿的业绩（全口径销售额），终结了越秀地产多年第一的记录。
其实两家的业绩差距仅约18.5亿（全口径销售额），竞争之激烈可见一斑。
保利发展在广州的市占率达到10.79%，以此推算，越秀地产的市占率也维持在10%以上，这两家房企已经占到广州市场份额的五分之一以上。
除了广州外，保利发展还夺得了多个热点二线城市的销冠，比如南京、福州、苏州、佛山等。
此前就有数据显示，保利发展2024年上半年在32个城市的市占率成功跻身前五，在11个深耕城市市占率更是做到约15%。
根据发达国家的经验，规模型房企的市占率可以达到22%-23%的水平。尽管目前中国房企与此还有距离，但随着头部房企对核心区域的深耕，未来在局部市场的市占率先突破20%也不是不可能。销冠都在用的盘客神器，点击了解AI智能工牌PRO
单盘时代到来
高总价项目为房企业绩“上大分”
根据克而瑞数据，去年房企全口径销售额TOP15门槛为648亿元。
而中海去年在上海一个城市就实现了702亿的销售额（全口径）。也就是说，中海在上海一个城市的业绩相当于一家TOP14房企全年的销售额。
这个记录的诞生，主要得益于两大百亿级项目的加持。
去年上海共卖出了7个销售额超百亿元的楼盘，中海就占了两个：顺昌玖里和中海领邸。其中，顺昌玖里一个项目全年的销售金额就达到370亿元，为中海上海公司贡献了过半业绩。
在深圳也是类似情况，玖序系的一个项目为中海深圳公司贡献了将近一半的业绩。
正是得益于玖序系加持，中海地产拿下京沪深三城销冠。
对于这个产品系，可能地产人有所耳闻。它是中海在2024年首次推出的高端产品线，主要面向改善客户，上海顺昌玖里的销售单价达到了21.4万元/㎡。
这并非个例。如果我们把房企去年的业绩摊开来看，会发现，高总价项目对房企业绩有着举足轻重的作用。
仍以上海市场为例。
去年楼盘销售额排名第三的是融创外滩壹号院二期。项目分成三批次开盘，实现三开三罄，总共揽金215亿。
融创自出险以来，业绩一路下滑，曾经的地产五强现已滑落到了行业第18位，去年全年销售额为471亿元。其中，有一半来自于外滩壹号院这个项目。
这也是个豪宅项目，均价约17.2万/㎡，单套最低总价3000万起，最高则达到1.24亿。
仅凭一个盘，奠定一座城市的业绩。超级豪宅盘已成为房企“上分”的杀手锏。销冠都在用的盘客神器，点击了解AI智能工牌PRO
新房销售量降价升
商品房正日渐豪宅化
据机构预测，2024年全国新房销售额约9.6万亿元，同比下降18%；销售面积约为9.7亿平方米，同比减少13%。
无论是从哪个维度来看，新房销售量都不太乐观。
如果对比近20年房地产的销售数据，会发现2024的销售面积仅略高于2009年的水平！仅仅三年时间，房地产的销售面积倒退了15年！
数据来源：国家统计局，制图：明源地产研究院
销售额及销售面积下滑的同时，销售均价则在企稳回升。
虽然统计局还没公布全国全年数据，但通过百强的数据，基本能够判断行业的整体情况。
中指研究院数据显示，地产百强的全口径销售均价为1.83万元/平方米，同比提高了8%。
销售均价提高，主要受改善项目占比提升影响，尤其是豪宅供应大增，对于拉高房价的效果立竿见影。
数据也显示，去年市场成交面积段明显上移。其中，大面积产品140-180㎡和180㎡以上产品成交占比与2023年相比分别增加1.1和0.6个百分点。
从户型的维度来看，四房及四房以上户型量增加，同样反映出了改善需求的放量。
通过去年热销的项目类别，也不难推断出这一结论。去年市场呈现出“越贵越好卖”的趋势，各地纷纷卖出了豪宅单价或总价新高。
比如上海去年共有30个“日光盘”，其中有17个是单价10万元以上的豪宅项目；广州推出了单价37万元/平方米，总价超过4.6亿的顶豪项目成；成都新盘项目最高单价首度突破10万元/平方米……
有豪宅项目拉高“平均数”，新盘销售单价提升也是意料之中的事。
在改善需求占主导的今天，各地商品房供应纷纷“控量提质”。在供需双方的合力推动下，商品房日渐豪宅化将是大势所趋。
二手房成交占比仍在上升
以价换量之下销售量率先企稳
过去一年，中央和地方不断出招，力求稳住房地产市场。
尽管926新政后市场有所回升，仍然无法扭转全年销售下滑趋势。不过，如果细分下来，新房与二手房市场的表现却有分道扬镳的意味。
从目前各地披露的数据来看，多个城市二手房的销售量已实现止跌回稳。
和新房不同的是，二手房是业主自主定价，调节起来灵活度更高。此前明源君曾多次提到，二手房的价格调整比新房更充分，以价换量之下，二手房成交量企稳也先于新房。
中指研究院的数据印证了这一趋势。
数据显示，2024年前11个月重点百城二手房价格累计下跌6.77%，环比连跌31个月；成交量方面，重点30城二手房的成交套数同比增长2.3%。
核心城市的表现更为给力，多个一二线城市的成交量创下新高。
比如广州，住建局数据显示，2024年全年广州二手房交易面积同比大增10.3%，而一手房则同比下降2.8%，二手房的成交占比达到53.3%，首度超过一手房。
上海全年二手房成交24.27万套，创下近3年来的新高；深圳全年二手住宅网签量更是同比暴增66.3%，创下近4年来新高，甚至超过房地产巅峰时期2021年。
二线城市也有所表现。
比如杭州成交套数同比大增21.2%，宁波回升9%，青岛增长8.4%，成都增长4.7%，厦门小涨2.7%，西安微涨2.2%，南京基本持平……
这些城市的成交量率先止跌回稳，对于扭转市场预期，恢复市场信心，都将产生积极作用。
而随着二手房与新房之间的分化加剧，二手房对新房市场的挤占更为明显。这意味着，现在房企的竞争对手不仅有同行，还有存量二手房。而在二手房以价换量的情况下，新房很难从价格上赢得优势，最佳的突破口必然是产品致胜。
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