大象新闻记者 成书丽
物业作为城市管理体系中的“最后一公里”，是城市精细化管理的关键环节，是连接居民与社区、构建和谐社会环境的坚实纽带，被国家定义为极具社区责任感的民生行业。
近年来，物业服务企业纷纷回归服务本质，致力于服务价值的深度挖掘与提升。物业服务企业从单项的规模竞争转向品牌价值、服务品质和客户体验的全方位竞赛。
1月10日，专业研究机构中指研究院通过科学的方法体系，对河南省优秀物业服务企业进行综合研究，隆重发布2024年度河南区域物业管理规模30强企业、2024年度河南区域国有物业优秀企业、2024年度河南区域红色物业服务优秀企业、2024年度河南区域物业服务品质领先企业、2024年度河南区域物业服务科技领先企业、2024年度河南区域城市服务领先企业、2024年度河南区域非住业态物业服务领先企业、2024年度河南区域重点地市物业服务领先企业、2024年度河南区域品质物管“好小区”、“好楼宇”、“好商场”、“好医院”、“好场馆”、“好园区”等多个榜单，分析总结优秀企业在运营模式、服务特点等方面的经营实践情况，发挥优秀企业的示范效应，从而全面提升行业整体发展水平，助力行业健康、高效、高质发展。（具体榜单附在文后）
存量市场空间广阔，规模发展“质重于量”
2024年，为规范行业发展、建设行业标准、鼓励企业开展多元化服务等，从全国到地方出台了各类政策，为物业行业注入了新的发展动力。
虽然存量市场增速放缓，但物业服务存量市场的空间相当广阔。
据统计，河南省近20年累计商品房销售面积为15.46亿平方米，再加上保障房和老旧小区，整体市场空间大约19.5亿平方米。郑州市商品房累计销售面积为3.74亿平方米；保障房和老旧小区整体规模大概2亿平方米，合计超过5.7亿平方米，市场空间较大。
图: 2004-2023年郑州市和河南省商品房销售面积情况（单位：万平方米）
（数据来源：国家统计局，中指研究院整理）
2024上半年，多家企业主动退出低盈利或亏损项目，“割舍”低质、低效项目，优化项目组合，规模发展质重于量。如万物云在半年度报告期内，共退出17个住宅物业项目。
随着标杆企业管理业态的多元化发展，医院、学校、轨道交通等根据服务内容和要求核算项目金额，取代按面积收费。伴随城市服务、IFM等多元业务发展，管理面积和营业收入的相关性进一步弱化。“深耕”和“聚焦”将成为物业企业市场拓展的主题词，物业企业的规模发展将是“质重于量”的导向。
物业服务拉升资产价值，品质物管护航美好生活
物业作为城市管理体系中的“最后一公里”，是城市精细化管理的关键环节，是连接居民与社区、构建和谐社会环境的坚实纽带，被国家定义为极具社区责任感的民生行业。物业服务对不动产保值增值的贡献已经成为共识。
以郑州蓝堡湾项目为例，在正弘物业进场服务后，每年都开展“焕新行动”，对小区进行品质提升和改造，如木栈道维修、网球场改造、充电桩智能化更新等，不断提高社区环境的舒适度和品质感。十五年来，作为该片区交付的第一个住宅小区，房价依旧领跑周边同地段小区。目前，蓝堡湾项目二手房均价23,605元/㎡，大幅超过所在区域二手房均价。
“质价相符”驱动良性发展，卓越服务赢得未来市场
中指研究院认为，高质高价是行业最理想的质价相符模型。高质高价市场原则能够驱动公平竞争，优化行业资源配置，激发企业服务创新，有助于企业实现高质量发展，提升行业社会价值和地位。
目前行业正在从“卖方市场”向“买方市场”过渡，客户选择愈发灵活，个别企业为提高项目中标率，以“带资进场”、“低价竞标”等方式掀起行业“价格战”。
行业价格战背后反映出了两组市场现实矛盾：一是优质项目稀缺与围绕优质项目的市场服务供给过剩矛盾；二是物企成本控制与服务品质保障之间的矛盾。
客户站在非专业、非理性角度可能会对物业服务价值产生误判和低估，进而过度追求超低价物业服务。而物企不是公益组织，作为经营性单位，面对极限低价，只能提供有限甚至“缩水”的服务，长此以往，行业可能落入“低水平循环陷阱”。
科技建设带来服务创新，标准打造助力精细运营
随着云计算、物联网、AI等技术兴起并走向成熟，采用科技手段赋能物业行业已逐渐形成趋势。目前行业科技化（智能化）建设仍是头部企业的战略焦点之一。
近年来，鑫苑服务不断围绕客户需求，借助科技赋能，焕新服务体系，迭代服务能力，持续以科技力赋能产品力，以产品力打造专业力，以专业力夯实服务力。创新探索鑫 Meta大物管产业元宇宙服务平台，率先突破零代码三维建模技术难题，聚焦“智慧物业”和“智慧社区”建设，提供更加优质的智慧服务体验，通过大物管产业元宇宙生态建设让客户所感受的服务更加美好。
（鑫苑服务鑫Meta大物管产业元宇宙平台）
正商服务积极通过科技建设带来服务创新。2024年，正商服务携手京东物流，共筑智慧化服务新模式。双方将在智慧化服务建设、社区增值服务拓展、产品供应链优化、用户权益共建等多维度展开合作。共同探索“温暖服务+解决方案”的新模式，为业主、客户、员工带来前所未有的多元、优质且充满温度的数字化服务体验。
精细化运营的核心逻辑在于以高品质的服务为基础，达到企业好服务与好效益的齐头并进、同频共振。
如何破解企业运营成本投入和经营绩效之间的潜在矛盾，让好服务与好效益形成正向循环，而非此消彼长的零和游戏，成为行业实现高质量发展的破局关键。
党建引领赋能基层治理，三方携手共筑幸福家园
随着城市化进程的加速和社会治理需求的日益复杂，物业服务作为基层治理的重要组成部分，其作用和地位日益凸显。党建引领下的物业服务不仅能够提升物企的服务质量，还能促进社区治理体系和治理能力的现代化。
亚新服务作为非公党建红色物业标杆企业，始终秉承“党建引领新发展，红色物业筑美好”的服务理念，创新实施365工作机制，创立独具特色的“红管家”服务品牌，为更多客户创造美好生活。积极探索创新社区治理模式。并通过红色物业结对共建整合各方资源，形成工作合力，共同打造和谐、安全、有序的社区环境，为居民提供更好的生活品质和服务保障。
客户满意成为立足之本，品牌底蕴兑现业务增长
在物业服务中，业主的体验感和满意度是衡量服务品质的唯一标准。
为助力物业企业更好地满足客户需求，实现可持续发展，自2007年起，中指研究院连续18年组织开展中国居民居住物业服务满意度普查。
该普查以客户视角为基础，关注对应生活场景上的物业服务体验感受和评价，帮助企业更精准地聚焦客户需求。依托多年满意度研究实践，中指院构建了独家数据资源库，准确揭示全国整体、各级城市、各类型企业以及物业服务具体细项内容各层面的满意度真实水平。同时也深度参与各大标杆企业第三方满意度调查活动，通过横纵对比、深度对标等多种分析方式助力企业提升客户满意度水平。
为提升服务质量，物业企业深刻认识到服务质量的重要性，始终坚持以客户满意为业务可持续发展的核心。他们致力于对物业服务进行持续改进和创新，以满足居民日益增长的需求。标杆企业更是通过定期开展“自省”服务，如物业服务满意度评价等方式，对服务进行全面诊断与评估。通过收集居民的反馈意见，物业企业能够及时发现服务的短板，并采取有效措施进行改进，物业服务满意度得到回升。
根据最新调查数据显示，2024 年物业服务满意度相比往年有了小幅提升，达到 73.1 分。
这一成绩的取得，离不开物业企业持续努力和创新，他们通过提供优质服务、加强与居民的沟通互动等方式，赢得了居民的广泛信任和认可。而行业内领先的物业企业以满意度建设为抓手，注重客户体验，深化生活场景，努力将客户感受上的期望与现实的差距降到最低，提升满意度水平，依托市场口碑、品牌优势获得更多客户的认可，2024 年标杆物业企业满意度达到近五年最好水平 90.1 分。
（2020-2024年全国物业服务满意度得分情况 数据来源：2024中国物业服务满意度研究报告）
国资企业积极整合资源，稳健前行拥抱资本市场
国资物业企业拥有经营稳健、信用良好、资源充足等一系列发展优势，地方国企紧抓发展机遇，强化资源整合能力建设，不断打磨产品和优化服务体验，提升客户满意度，取得了显著的成绩，已迎来了冲击IPO的战略机遇期。
2024年，经发物业和泓盈城市服务两家地方国企登陆资本市场。
另外，湖北联股城市运营有限公司拟通过A股*ST明诚资产重组完成上市。
深业物业也于10月16日在港交所更新招股书。
截止2024年12月31日，共有16家国企上市，其中的14家是由中指研究院担任行业顾问。
当下，地方国资在物管领域的资本运作日益活跃。国资物企在IPO进程中，进行资产重组，是达成优化资源配置、企业战略调整、业务升级、提升市场竞争力的重要手段。
经发物业积极拥抱市场，紧抓发展机遇，实现营收、规模稳步增长，进一步夯实在区域内的市场领先地位。经营业绩数据显示，2024年H1经发物业实现了营业收入增长，达到463.33百万元，同比增长18.6%。毛利提升至69.65百万元，同比增长25%。期内利润和股东应占利润分别为31.00百万元和29.67百万元，盈利同比增长达22.95%。
（2023H1-2024H1经发物业营收及毛利情况 数据来源：企业公告，中指研究院整理）
相比之下，河南省的国资物业企业在公众视野并不活跃，资源整合的动作相较而言也比较慢。但可以预见的是率先行动的国资企业更具先发优势，在资源整合过程中容易取得主导地位。品牌价值获得市场认可的国资物业企业，在后续的国企资源整合的过程中将拥有更大的决定权和自主权。
展望未来，随着标杆企业对高质发展目标的坚守，标杆企业不仅将继续在行业内发挥引领作用，还会为推动行业发展贡献更多力量。
中指研究院指出，一方面，通过持续的技术投入与模式创新，将进一步优化现有服务体系，提高运营效率和服务质量，从而为客户带来更加优质的体验；另一方面，不断探索新的增长点，如综合设施设备管理（IFM），拓宽企业第二增长曲线。同时，企业之间更深层次的合作利于新型服务生态体系的建立，将促进资源的有效配置和共享，形成协同效应，进而推动整个产业链的转型升级。
总之，标杆企业有望在未来的市场竞争中占据有利位置，不仅为客户提供更高标准的服务，还将成为推动经济社会持续健康发展的重要力量。
附：
2024年度河南区域物业管理规模30强企业、2024年度河南区域国有物业优秀企业、2024年度河南区域红色物业服务优秀企业、2024年度河南区域物业服务品质领先企业、2024年度河南区域物业服务科技领先企业、2024年度河南区域城市服务领先企业、2024年度河南区域非住业态物业服务领先企业、2024年度河南区域重点地市物业服务领先企业、2024年度河南区域品质物管“好小区”、“好楼宇”、“好商场”、“好医院”、“好场馆”、“好园区”具体榜单如下：
