北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我们目前在房山大学城金地朗悦这边有一套自住房。两个孩子一个六年级，一个一年级。想在25年老大小升之前在东城龙体片区买一个房，作为老大小升初用，顺便把老二转到市里。像我们这种回市区上小升初，另加二孩转校，有什么好的片区推荐的章哥吗？龙体可行不？
另外，手上有现金200，但目前房山的房子不太好卖，所以换房有两种操作，一是卖掉房山的，去市区买个700左右的，另外是不卖，去市区买个400万左右的，您觉得哪种操作合适？谢谢。
A：
1、小升初跨区+转学，那东城的常规选项就是龙体啊。当然其他的还有和平里和安交，只不过都是北城学区，结合房价来说不如南城的龙体性价比高了。或者说如果预算高的话就去北城，否则在龙体更合适。
东城都是很公平的派位，小升初以十二中朗悦为对标，能派入重点中学就算赢，就算派入普中以东城的整体资源也至少不输。小学转学不好说，这更看运气了，也是只要不出区就至少不输。
2、哪种操作合适？既然只是转学+小升初，那常规就是买个占坑儿房呗，用完了就可以看行情，觉得不合适随时出手。因为你们这种情况对学位价值的利用率不高，没发挥出学区溢价的太多价值，不太划算。
如果是俩孩子都是要从幼升小开始用学位，那置换个能自住的算合适，溢价部分超值利用了两次，怎么都不算亏。而如果只是小升初和转学，加起来的价值也就几十万吧，肯定不超百万，而700万房产中的溢价部分应该在200万左右呢，那就不太划算了呗。
买个占坑儿房虽然从溢价比例来看更不划算，但胜在灵活，用完了随时能卖也就无所谓了。不过房山的租金收益率也不高，对标东城的话从换租角度未必能占多少便宜。这让中介具体计算吧，或者干脆甭纠结租金了，意义不大。
仅供参考。
二
Q:
请问，我想买笋壳房，请问应该怎么进行选择？附件是我看的几套房，请您给点评一下。但说实话我感觉都不太算好，因为价格都没感觉到明显的低。可如果在这几个小区里明显低的都有问题，不是一层就是朝北的，请问应该怎么办？
A：
1、我都不知道什么叫“笋壳房”，是笋房套个壳儿，还是只有壳儿像笋房啊？这还是给我个标准吧，要不然我什么都说不出来。
而且您这哪儿是几套房啊？明明是十几套房，我点评不了，看一遍都够累的了。这活儿您要不还是找中介吧，我这是免费咨询，没动力费那工夫。
2、不过多说一句，这价格还不够低吗？本来选的就都是弱板块，小区更是板块中的低价小区，然后房价还肯定低于小区均价了，这还不够低？
比如典型就是十里河这套，老小区，价格比弘善家园的都低，这价格我看着不太对，大概率是朝向不正或有遮挡，要不就是有什么隐情，否则不太可能这么低。建议跟中介问清楚吧，价格低不怕，但必须说清低的道理，否则有可能不仅不是笋壳房，或许连物有所值都做不到。
3、其他没什么建议，房源太多我看不过来，帮不上忙。
借这话题说两句：我是真的不懂“笋壳房”的概念，只听说过“笋盘”。这最开始的意思是地段儿在郊区新区的新楼盘，跟笋似的刚刚露头，还没长成竹子呢。那如果有人此时低价买下，过几年就能得到超值回报了，也就是以时间换利润。
但后来这笋盘的概念被炒房客给延展了，意思是低价的捡漏儿房，或者说是价值被严重低估的楼盘。但这也无所谓吧，反正都是便宜的意思。
但现在这“笋壳房”我是真不懂了，想不通是怎么个壳子，感觉玩儿的就是个概念，越说不清的才能越吸引人，也才更方便忽悠……
三
Q:
请问，北京从房价来说，目前哪个区域还算是洼地？市区有吗？五环外您觉得哪里合适？在先不考虑价格的情况下呢？
A：
1、房价的洼地，那这自己比较一下就行。典型的是南三环，很多小区的价格还没南四环和北五环高呢。近郊的洼地是房山和门头沟，都有很多品质不错的次新房，交通也方便，但价格不高。
但价格洼地和价值洼地是两个概念，价格洼地是事实，价值洼地则是预测的观点。理论上市场中是不存在价值洼地的，因为所有人都在寻找捡漏儿的机会，早就把各方面的价值都计算进去了。
2、简单说吧，我认为预期中的价值洼地有三种。一种是有产业延伸概念的，比如海淀山后板块，还有大量的待建用地，那如果产业园或码农们外溢过去就会影响很大。
第二种是板块转型，比如南三环的商务新区，属于市区内少有的能大规模改造的板块。目前已经有些效果，品质高的小区的价格走势转好，以后要能转型成功那就是更好呗。还有西三旗也是，看金隅的改造成果吧，应该是不错。
第三种是门头沟和房山的新区，本身就离市区不远，环境也好，各种配套都新。那如果以后的买房人更重视改善了，就能让板块中的改善类小区逆转价格走势呗。
3、总之这都是我的估计，是否会成为现实没谱儿。而且时间也都短不了，不确定因素多，走着看吧。不过还是那句话，房子是用来住的，还是先考虑居住体验吧，其他的都是副产品。
仅供参考。
四
Q:
请问，我有海淀北太平庄的一套顶层老破小，400多万，但两居的朝向不好，没电梯，临街有噪音，哪儿哪儿都不好，所以想换掉。但我快退休了不想贷款，也感觉置换的税费挺高的，感觉不值。您觉得应该再住几年到退休换，还是现在就换？要换的话我想一步到位，换到石景山门头沟或昌平，您觉得合适吗？
A：
1、税费看自己的感受，这没什么办法，顶多是找个小中介能省点儿中介费。但既然是不想贷款了，估计也不想添钱了是吧？那就过几年等退休再换呗，没必要着急。
2、因为北太平庄的学区溢价不算高，所以就算过了入学高峰也未必受多大影响。这套房虽然不太宜居，但也大概率能跟随大盘，只要出手时不着急卖就不吃亏。
以400多万来说，石景山很难买到多宜居的，基本就是门头沟或昌平了。而且就算在郊区想买到改善房，那也得是单价相对低的较远地段了。可这种地方的租金不高，那就算现在换过去，自己住的话通勤费劲，出租的话又收不到太多钱，何必着急呢？
3、总之房子是用来住的，什么时候能住的上再什么时候换吧。北太平庄地段儿挺好，过几年换的话从经济上是不吃亏的。
仅供参考。
五
Q:
请问，我在天通苑有一套塔楼95平的房子，目前大概300万左右。家庭年收入大概在70+左右，不过可能有不稳定性因素。俩娃，单位政保上学。
目前有意置换到朝阳北苑，酒仙桥，亚运村小营这几个地块，预算 550~600万之间的三居室。享受首套首贷的政策，但现在这种形势，不想加太多杠杆。不用考虑学区。您有推荐的吗？
A：
1、我一般只能从保值角度说两句，而且您要的是600万之内的三居，那在这仨地段儿的选项都不会太多，基本都是老房，那就更只能让中介去匹配房源了。
2、我多嘴的说一句吧，从您现在这套天通苑的价格来说，保值角度是应该没占到便宜的，除非是买房时捡漏儿了。那这次换房所提的要求也不低，如果有保值的想法，尽量规避一些劣势吧。当然这看自己的主要需求，确定是自住那就看自己的喜好了。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
