办公市场现正处于关键转折点，专家们向《澳大利亚金融评论报》宣称，本年度全国最为优质的中央商务区（CBD）办公大楼之价格或许会呈现小幅上扬态势。
此一预测乃是在该行业历经两年的艰难时期之后所提出。
高利率与债券收益率致使资产价值予以重估，而企业的不确定性以及灵活办公之趋势，弱化了对办公空间的需求。
图片：AFR
大多数业主在对其资产组合进行价值下调举措，与此同时，东海岸部分知名的 CBD 建筑物之交易价格相较于高峰期竟出现了高达 30%的折扣。
然而，这一切最终或许正在发生转变。据《金融评论报》最新季度物业调查的受访者所述，复苏的迹象极有可能率先于悉尼核心金融区显现。
“办公楼市场或许会在[2025 年]达成稳定抑或小幅复苏之态，尤其是处在核心地段的高端、节能建筑，然而并非所有市场皆会如此。”
MSCI 区域房地产研究负责人本杰明·马丁-亨利宣称。
“对高质量资产的需求，加之利率可能的放宽，或许会支撑这些领域的价值，鉴于企业正在寻觅位置优越、现代化的办公空间。”
马丁 – 亨利表示，悉尼市场已然触底——正如珀斯和布里斯班市场此前已然触底一般——然而墨尔本的估值收益率与交易收益率之间的差距表明该市场仍存有进一步下挫的空间。
“次级资产（B级办公楼）依旧面临挑战，高空置率以及持续的居家办公趋势不断对估值施加压力，原因在于租户期望借助核心办公空间的更优交易，同时推动对高质量办公空间的需求，以吸引员工回归办公室，”他补充道。
这凸显了该行业所遭受的沉重冲击，例如 Hines 拟以 6 亿澳元收购 Dexus 位于北悉尼的一栋大楼——该大楼于 2019 年竣工时的估值为 8 亿澳元。倘若交易如预期达成，这笔拟议中的交易将意味着 25%的折扣。
然而，这笔可能实现的交易亦是去年于低迷的办公楼领域中规模最为庞大的交易之一，其本身也昭示着主要投资者对于市场周期已触底的信心正在逐步增强。
另一个彰显投资者情绪好转的信号乃是悉尼金融核心区的办公楼交易总额，去年达至约 40 亿澳元，超越了此前四年的总和。
“办公楼价值将于 2025 年开始复苏。然而，短期内的复兴将仅限于最为强劲和流动性最佳的市场，尤其是悉尼 CBD，”Knight Frank 首席经济学家 Ben Burston 表示。
“自那里起始，复苏将拓展至北悉尼、布里斯班 CBD 和墨尔本 CBD 表现最为出色的资产，而后逐步延展至更为广泛的市场。”
利率下调将是经济复苏强劲程度的“关键决定因素”，Burston先生表示。
“进入复苏阶段后，表现将因位置和资产质量而有所分化，许多二级资产和郊区位置可能会继续面临挑战，即使优质CBD资产恢复增长，”他说。
尽管受访者在量化复苏程度时持谨慎态度，但任何估算的共同基准都是应用于商业地产资产的资本化率（Cap Rate）。
类似于投资收益率且与债券收益率松散相关，资本化率的上升通常表明资产价值下降，反之亦然。2022年初悉尼优质办公楼的资本化率约为4.4%，当时被认为是办公楼价值的峰值，而去年该比率已升至6%以上。
“我们预计于即将来临的周期之中，办公楼资本化率将压缩 100 个基点，悉尼——尤其是核心区域——将会在本周期里率先呈现资本化率收紧之态，”CBRE 首席经济学家 Sameer Chopra 表示。
针对悉尼核心区域，我们预测在 2025 年资本化率将收紧 50 个基点。一旦利率开始下调，布里斯班亦可能有所回应。
“鉴于空置率较高，墨尔本的收益率收紧或许会稍有延迟；珀斯、阿德莱德和堪培拉预计将在 2025 年末至 2027 年末期间收紧 90 – 100 个基点。”
分析师 Lou Pirenc（Jarden 的房地产和 REITs 主管）对于资本化率的见解更为审慎，他宣称，当下的资本化率近乎抵达扩张的峰值。
展望未来，Jarden 预计至 2025 年 12 月的六个月内资本化率将再度扩大 20 个基点，其后至 2026 年 6 月再上扬 15 个基点，届时资本化率将趋向稳定。
另一个关键要素为租金增长。
当下名义租金增长率约为 5%，然而受到激励举措的冲抵——诸如免租期或资助办公室装修——此类激励约占租金的 45 – 48%上下。
“那些备受追捧且出租率高的资产，激励措施或许会维持稳定，而不太受青睐的资产则需要更进一步的维护以及激励资本支出以吸引租户，这将对未来的现金流形成下行压力，”Pirenc 说道。
这一观点得到了Oxford Economics Australia建筑与房地产预测高级经济学家Maree Kilroy的认可，她估计办公楼价值已经接近或达到了低谷。
“在接下来的12个月里，我们的观点是增长有限，主要由租金上涨支撑，同时高激励措施提供支持，”她说。
正如近期悉尼交易所显示的那样，最直接的价值决定因素将是投资者的兴趣深度。
根据Luke Dixon（RW Capital机构资本与研究部门主管）的说法，预期的降息将进一步刺激这种需求，这将使办公资产的风险溢价“相对具有吸引力”。
“可能致使价格上涨延迟的乃是该行业持续疲软的需求态势：两位数的空置率依旧存在，远程办公的趋势愈发持久，加之政府债务增加或许会致使公共服务削减，这将削弱大多数市场的吸纳能力，”他说道。
“依据我从超级基金以及我所接触的海外集团的听到的一些信息，众多人士皆已准备好在 2025 年涉足办公市场。”
“悉尼、布里斯班、珀斯和堪培拉是我所看好的市场，预计在 2025 年会有强劲表现，而墨尔本将持续滞后，缘由在于其税收制度以及与经济前景恶化相关的极为疲软的需求状况。”
究竟何为商业地产的 Cap Rate（资本回报率）？众多客户时常会询问商业地产买卖中的 Cap Rate 究竟是什么？
Cap Rate 全称 Capitalization Rate，于中文而言，译为“资本回报率”。其乃是投资者拥有商业地产后的首年剔除成本之后的预估回报率，亦可视为全现金购置后的首年纯利率。
Cap Rate 的计算方式为营业收入（Net Operating Income or NOI），减去必需的运营成本，而后除以购买价格。譬如，倘若一处商业地产在拥有后的首年获取了 25,200 美元的净收入，而该地产的购买价格为 310,000 美元，那么初始 Cap Rate 则为 8.13%（25,200 美元除以 310,000 美元）。
文章来源：https://www.afr.com/property/commercial/is-2025-is-the-inflexion-point-for-the-office-market-20241226-p5l0pn
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