于帅卿/发自北京
保交房是维护购房人权益、推动房地产市场企稳回升的关键举措，自2022年7月中共中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”任务以来，一直备受关注。
2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。从会议发布的信息来看，保交房攻坚战已取得积极进展，交付住房338万套，完成既定目标。
同时，房地产市场也呈现出止跌回稳的态势，新建商品房交易网签面积在2024年10月、11月连续两个月实现同比、环比双增长。
在推进过程中，各地政府、金融机构和房地产企业携手合作，共同发力。住建部联合金融监管总局等部门成立工作专班，通过“国家—省—市”三级协调机制，集中力量推动房地产项目顺利交付。同时，房企也积极响应，TOP50房企在2024年1月至9月交付套数合计达186.3万套，展现了房企在保交房工作中的积极态度。
作为保交房攻坚战的资金保障，城市房地产融资协调机制也取得积极成果。全国297个地级及以上城市均已建立房地产融资协调机制，将合规房地产项目纳入“白名单”，并推动金融机构加大支持力度。截至2024年8月末，房地产开发贷款较年初已实现正增长。
在协调机制的推动下，银行不断优化房地产开发贷款管理流程，创新融资方式，助力解决房地产项目融资难题。截至2024年11月18日，“白名单”项目贷款审批通过金额已超过3万亿元，预计年底“白名单”信贷额度将突破4万亿元。
近一年来，在政府相关部门的协调指导下，银行与房地产项目之间的信息不对称问题得到缓解，不少优质项目获得及时有力的融资支持，不仅复工建设，还成为畅销楼盘，有效改善了市场供给，稳定了市场预期。
“保交房”工作取得显著成效
自“保交房”工作启动以来，各地政府积极响应，结合本地实际制定工作方案，加大“白名单”项目贷款投放力度，有力推动了保交房工作的进展。
交付层面，近期，各地纷纷发布了“保交房”成绩单，成果显著。例如，辽宁省提前一个月完成年度攻坚任务，交付房屋41715套；呼伦贝尔市7个保交房项目已全部完成交付，超额完成自治区要求的交付率目标；河南省保交房工作也取得明显成效，42万套保交房项目住房已交付36.29万套，交付率超过86.42%；金昌市已交付8个绿档保交房项目1006套，成为甘肃省内首个100%完成保交房项目的城市。
此外，山西省、重庆市等地也取得显著成效。山西省保交房已累计建成交付18万套住宅；重庆市保交房项目累计交付房屋4.67万套，有效保障了购房市民的合法权益。
据住房城乡建设部披露的资料显示，截至2024年11月13日，江西省新余市、甘肃省金昌市等6个城市保交房项目交付率已达100%；贵州省六盘水市、福建省厦门市、湖北省鄂州市、甘肃省平凉市等24个城市超9成；上海市、福建省、甘肃省、黑龙江省，河北省承德市、江苏省徐州市等74个省、市交付率超8成。
从房企交付情况来看，房企继续发挥主力军作用。另据亿翰智库统计，去年前三季度，64家代表房企总交付住房超过191万套。另外，TOP50房企中TOP10房企交付套数占比达51%，TOP20房企的交付套数占比更是高达75%，如2024年前11月，绿城中国182个项目（含代建）共交付12.6万套房子；中交地产共实现25个批次、21个项目的交付，完成全口径交付面积126.5万平米、交付户数10196户；象屿地产交付9个项目，共计11233套；新城控股共交付86000套；中梁控股共交付60839套；中南集团共交付44000套；金辉集团共交付22000套。
积极推进“白名单”落地助力保交房
为确保保交房攻坚战的顺利进行，项目筹资成为了首要攻克的关键环节。
河南省组建工作专班，多部门联动，“一项目一策”做好分类处置，积极开展工作，对全省在建房地产项目进行全面摸底，并明确每个保交付项目都有一家牵头银行参与，逐一制定金融支持方案。
河南省积极争取政策性银行两批共453亿元的国家专项借款，同时已落地商业银行配套融资达179.9亿元。
此外，河南省住房和城乡建设部门相关工作人员表示，将持续扩大“白名单”项目范围，以确保项目建设资金需求的有效保障。截至2024年12月，全省706个“白名单”项目已授信1101亿元、投放666亿元，授信和投放额度均位居全国前列，有效减轻了企业的资金压力。
此外，其他省份也在积极推进“白名单”项目，为房地产企业纾困解难、打赢保交房攻坚战交出一份合格“金融答卷”。截至2024年11月，黑龙江省已完成49个“白名单”项目审批备案，获得授信135亿元，融资金额达到117亿元；贵州省已有158个项目纳入“白名单”，其中156个项目获得银行授信293亿元，151个项目发放贷款220.57亿元。
截至2024年10月末，天津市共有40个房地产项目纳入“白名单”，民营及混合所有制房企项目占比达到73%，“白名单”项目已批授信78.2亿元，累计放款47亿元，贷款投放率达到60.1%；青岛市“白名单”项目共181个，审批授信809亿元。
此外，江西省金融监管局也在积极开展“白名单”扩围增效工作，扩围后全省已有125个项目进入“白名单”，授信金额达到356亿元，放款312亿元，较扩围前实现了近一倍的增长。
自2024年1月住房城乡建设部、国家金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》以来，全国已有超过1000个问题项目经修复后纳入“白名单”。据金融监管总局预计，到2024年末，“白名单”项目贷款审批通过金额将超过4万亿元。
整体来看，与前三季度相比，四季度房地产“白名单”项目信贷投放持续提速。根据金融监管总局数据，截至2024年3月末，全国31个省份312个城市建立起房地产融资协调机制，审批同意项目数量超2100个，总金额超5200亿元。截至2024年9月24日，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元。仅在20多天后，截至2024年10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款就达到2.23万亿元。根据最新数据，截至2024年11月18日，“白名单”项目贷款审批通过金额已超过3万亿元。
在政策支持下，房企融资也呈现出更多边际改善迹象。2024年11月以来，包括保利发展、金融街等在内的多家房企陆续公布了融资动作。同时，融创中国、华夏幸福等房企在债务重组方面也取得了新进展。数据显示，2024年10月万科以95.8亿元的银行贷款成为当月融资总量最大的企业。同策研究院的统计也显示，2024年第三季度碧桂园、万科、保利发展等40家上市房企共融资1314.94亿元，环比增长58.61%。
华福证券表示，房地产行业融资模式正逐渐从总部信用融资转向项目融资，随着白名单融资制度不断推进，叠加房企信用债到期规模下降，行业整体的信用风险正在逐渐缓释。在保交付和防风险双重推进下，合同负债规模快速下降，代表保交付的政策效果正逐渐显现。
创新举措确保项目交付
为了更好地推进“保交房”任务，地方政府积极创新，根据本地实际情况明确交付计划，部分省份更是制定了省级层面的保交房实施方案，清晰界定了攻坚目标和保障举措。
河南省住房城乡建设部门创新性地实施了“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”工作模式，该模式首先在郑州市开始试点探索，并向全国推广，每个环节均需当地政府和相关部门紧密配合以确保有效实施。
江西省新余市针对楼盘设立了“绿黄红” 档次，逐个项目研判、归档管理、精准施策。同时，搭建政银企沟通平台，帮助房地产项目和金融机构精准有效对接，统筹大额资金存放，引导金融机构满足不同所有制房企的合理融资需求。
南京市江宁区则开创了“烂尾楼退款”先例，针对某停工两年的项目，政府与开发商协调后，开发商提出了退款方案，目前多数业主已与开发商达成协议。
重庆市利用智慧工地视频系统对“保交房”项目实行实时监控，确保工程质量和进度。并通过签订《保交楼稳民生责任书》明确区县政府责任，采用“一通报、二约谈、三考核”机制加速项目建设和交付，有效提升工作效率并增强购房者信心。
杭州市针对延期交房问题，明确规定延期楼盘需向业主支付逾期交付违约金，如某楼盘因延期3个月而公告将按日支付房价款万分之一的违约金。同时，还推出了更细致的商品房预售资金监管制度，确保预售资金用于项目施工，进一步保障购房者权益。
贵州省住房城乡建设厅则指导各地制定“1+N+X”综合方案，组建专业团队，逐个项目分析施策，有力推进项目建设与交付。
这一系列精准高效的政策措施，不仅彰显了各地政府在“保交房”任务中的创新与责任，也强化了项目管理和资金监管，为房地产项目的顺利建设与交付提供了有力保障。
