吕颖雅/发自广州
2024年即将结束，广州楼市经历了充满挑战的一年。从年初到9月，楼市成交量持续低迷，开发商和消费者的信心普遍不足。
实际上，2024年广州多次出台楼市利好政策。例如1月，限购再次松绑；5月，出台了首付最低15%、半年社保即可买房等措施。但市场的回暖效果只维持一个月，随后便迅速回归平静。
转折点出现在9月下旬——中央政治局会议明确提出“促进房地产市场止跌回稳”。随后，多个部门联动出台政策“组合拳”，有效推动了“银十”楼市的热销。这一次，与过去的短暂回暖不同，市场的回升势头延续至12月。
在这辞旧迎新的时刻，我们不妨回顾一下2024年广州楼市的关键词，看看哪些事件深刻影响了广州楼市的发展格局。
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全面放开限购政策
2024年9月30日起，历时14年的广州楼市限购全面退出舞台，广州成为全国首个解限的一线城市。
本次限购政策调整后，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。此前，广州在2023年9月和2024年1月先后两次松绑限购。
此次全面放开限购，叠加“止跌回稳”强信号，以及一系列利好政策的释放，迅速点燃了市场信心。在国庆“黄金周”期间，各大售楼部热度不断攀升，成交畅旺，久违的购房潮重现。
点评：来了就是广州人。
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户型使用率大幅提升
《广州市建筑工程容积率计算办法》新规出台后，2024年市场上的新盘户型设计越来越“卷”，纷纷以超100%使用率作为卖点。
另一方面，2024年上半年，广州土地市场明显收缩。为了吸引开发商拿地，自8月以来，广州陆续推出了一批“超新规”地块。例如，已面市的越秀云悦和保利竞得的天河区南方面粉厂地块。南沙区更成为“超规”地块的集中区域，其中招商林屿境阳台占比达25%，全赠送户属空中花园占比达40%，最高使用率直接突破140%，是广州带来首个真正意义上的“第四代住宅”项目。
不过，最近有消息称，广州的“超新规”户型将面临收紧。
点评：二手房很“受伤”。
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房贷利率“内卷”
随着2024年10月5年期以上LPR的进一步下调，广州部分银行的首套房贷利率一度降至2.6%，创下历史新低，其他多家银行的房贷利率也在2.85%~3%。但这一利率调整很快被叫停，从11月初开始，新增房贷利率统一调整为最低3%。
事实上，广州新发放个人住房贷款利率已降至历史低位。部分银行综合考虑经营成本、市场供需等因素，合理确定新发放房贷利率，这是基于市场环境和经营稳健性等方面做出的市场化决策。经历过“价格内卷”后，各银行也在逐渐形成共识，将房贷利率维持在一个合理的水平。
点评：幸福来得太突然。
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广州一二手房价连续下滑
国家统计局数据显示，截至2024年11月，广州的一二手房价格已分别连续下跌18个月和19个月。
值得注意的是，在一线城市中，上海和深圳的新房价格分别上涨了0.6%和0.3%，涨幅较10月分别扩大了0.3个百分点和0.2个百分点；而北京和广州的新房价格分别下降了0.5%和0.3%，10月这两城均下跌0.7%，跌幅明显收窄。
在二手房市场，北京、上海和深圳的二手房价格分别上涨了0.9%、0.4%和0.5%，广州则下降了0.4%，但跌幅没有扩大。
点评：仍需要耐心等待。
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“豪宅税”取消
2024年12月1日起，广州正式取消普通住房与非普通住房标准。
过去，建筑面积超过144平方米（且套内面积大于120平方米）的住宅被定义为“非普通住宅”，在二手房交易过程中，业主需要缴纳5.3%的增值税，俗称“豪宅税”。根据新的政策，这一税费将被直接免除，减轻了业主的负担。
契税新政也在同日起实施。根据最新政策，无论是首套还是二套房，享受1%低税率契税优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，面积为140平方米以上的，首套住房减按1.5%的税率征收契税、二套住房减按2%的税率征收契税。
点评：富豪们出手买买买。
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广州拟放宽入户条件
2024年11月18日，广州市发改委官网发布了关于《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》公开征求意见的公告。《规定》对人才落户、积分落户等方式都放宽了门槛，并且新增了购房、投资落户的方式。
其中，最受关注的变化是，广州7区拟新增安居乐业入户。对“在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员”，可申请入户。
点评：广州彻底拼了！
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广州首张“跨区房票”兑现
2024年11月，在珠江·广钢花城售楼大厅，“跨区房票”持有人正式凭票完成网签，标志着广州首张全市“跨区房票”成功兑现。
作为全国首个推行“房票安置”的一线城市，这是继2024年1月出台《广州市房票安置实施方案》，以及9月28日正式发出全市第一张市区联合的“跨区通用”房票后，广州推行“房票安置”工作的又一标志性事件，意味着“跨区房票”从发放到兑付的链路已正式打通。
点评：房票进入“全市流通”时代。
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广州全面启动存量房收储
2024年11月18日，广州安居集团有限公司发布关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告，表示将在广州市行政区域内征集存量商品房房源，面积须在90平方米以下。这是广州首次在全市范围内进行存量商品房的收储。
在广州安居集团下场前，广州的增城区新塘镇曾在5月发布购买商品房用作安置房的公告，收购条件对房企比较有吸引力，如对单套房源的面积没有限制，且交易单价以成本法的评估方式确定，原则上为“土地成本+建安成本”，而当时增城不少项目的售价早已跌破成本价。
点评：待提速！待提速！待提速！
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《广州市城中村改造条例》获批通过
2024年3月29日，广东省人大常委会批准通过了全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例——《广州市城中村改造条例》。
广州市城中村体量大，环境、交通、公共服务、消防安全等方面的矛盾和问题较为突出，立法具有必要性和紧迫性。《条例》共有39条，针对城中村改造中的一些热点问题进行了明确规定，例如集体土地怎么收、征收补偿标准怎么定、征地补偿安置方案、保障性住房建设、村民的社会保障等。
点评：啃下城中村改造这块“硬骨头”。
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千万豪宅成交量结束“连涨”
受过去几年广州供地结构影响，广州千万豪宅的供应量大幅增加，直接推动了成交量的不断攀升。根据中指院的数据，广州千万豪宅的成交量从2019年的1075套增长至2023年的4927套，实现了四年的跨越式增长。然而，截至2024年12月底，广州千万豪宅的成交量为4452套，首次出现近五年来的负增长。
分析其原因，2024年前三季度市场持续低迷，豪宅市场也未能幸免。此期间，买家普遍保持观望态度，对房源的要求更为挑剔，购房决策更加谨慎。一些因“卖一买一”受阻的客户，成交周期变长。此外，楼价的下跌，也导致部分千万豪宅的价格缩水。
点评：千万豪宅过剩市场承压。
