作者 | 睿和智库研究部
编辑 | 梁秀杰、宋金煜
责编 | 韩玮烨
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睿和智库即将推出《总结与展望（2024-2025）中国不动产资产管理蓝皮书》，本文系蓝皮书第六章。
回顾2024年，我们对空间产生了比以往更强烈的无力感：空置率的攀升、以价换量的失效、资产估值的走低……无论想不想都必须做产业服务、社群运营、非标商业，否则就要被客户、竞争对手甚至是整个时代淘汰。
顷刻间恍然大悟：空间不再是原来那个简单可租、可售的资产，它变得越来越复杂，不仅需要创新创意，还需要与空间里的人建立联系，更要与时代、城市和产业更新同步发展。
看向2025年的路，不会比过去更笔直、更平坦，但是我们不能一直活在对过去的恐惧中。对于资管人而言, 性命攸关的时期来了。而我们当下的思考与选择，是如何有力量改写整个行业的未来命运。
有些东西正在死去, 另一些东西正在诞生
今年，对于涉足产业园、长租公寓、写字楼和商业地产的持有者与运营商而言，传统路径已经走不通了，对周遭的一切都感到极度困惑。
当下处境的难解之谜在于, 我们拥有前所未有的资源，包括数亿或百亿级资金投入，专业设计团队、经验丰富的运营与招商团队、顶级的广告策划，以及新兴的物联网、AI大模型等等可以用来应对这些难题, 可更难的似乎是经济周期、国际局势，在抵消着我们的能力和决心。
租住的新入局者成为新变量：受政策驱动保租房供应量的激增，打破了原有的供需平衡。租金下跌、空置率上升、爬坡期拉长，对本就利润微薄的租住行业造成了经营性现金流和利润的双重打击。传统二房东生意不可持续，租住市场的各类主体正加速分化、洗牌。
产业园区与产业兴衰同频：供需失衡日益加剧，新供应和库存不断累积，但市场需求变得疲软。税收优惠和奖补政策的取消，使招商变得更加困难。尽管园区普遍降价，出租率仍在下降。产业园开始拼产业孵化、产业服务、产业社群，只要一切与产业相关，都是出路，
商办等不来新租客：多城写字楼空置率已经超过20%警戒线，而超亿级的供应量仍在不断增加。租金与空置率脱钩已久，即使降价也救不了出租率。项目等不来新租客，反将希望寄托在大宗交易、写字楼REITs以及其它退出途径，但这恰恰是强者诞生之际，例如中海与凯德。
商业苦于每分每秒都在搞创意：面对一线城市内卷白热化和小体量商业的逆势增长，解决消费者只逛不买、租金下滑和品牌撤店的挑战成为当务之急，非标商业、下沉广场以及策展、主理人店、二次元开始红火。但为了取悦这届消费者，商业资管人真是快把脑袋想爆炸了。
不动产投资看谁的报价更低、谁更赚钱：公募REITs迎来稳步增长，首发项目入市节奏明显提速，发行总规模已近1500亿元，规模效应日益凸显。二级市场也得到修复，表现超越了债券，尽管略逊于股票，也为投资者提供了更多样化的选择。与公募REITs市场的活跃相对照，大宗交易市场却创下“新低”，期待中的筑底反弹尚未出现，资产价格依然处于相对低位。
不要和时代洪流对抗，要拥抱空间的无限可能
创造出如此痛苦，以及创意无限的2024年，归根结底，在于我们对创造空间价值的传统思维正在被革新。
过去，资产管理者通过精心规划每个空间的尺寸和功能，甚至细致描绘每一位潜在客户的特征，以此确保对空间的精准控制，并推动空间价值的增长。可是，一旦时代洪流来到某个节点，市场供大于求，客户随着产业更迭出现变化，需求也在由微妙波动演变为行业巨变。
事实上，无需先知般的洞察力，我们就已清晰感知到，我们正处于一个历史性的转型期，类似于古代的终结或现代的开端。在这一时期，通过剧烈的市场波动和企业内卷，我们正在见证空间价值和资产价格的定价原则发生根本性转变。
如同上善若水，资管人未来的真正价值，不在于对空间内容的控制，而在于预见其未来变化的能力。无论是个人还是社会层面，我们迫切需要更深刻的洞察力，以理解那些既有创造性又充满破坏性的无意识力量和趋势。正是这些力量，塑造了人类生活、历史乃至未来人类的生命。
2025年，我们需要做的事情有很多，例如：
建立高效的资产运营能力，产品上做强做精；
构建良性的生态闭环，推动产城融合发展；
新项目运营前置，降低开发与运营脱节风险；
将不动产数字化与产业深度融合，从而催生新产业、新模式、新动能；
注重产业周期带来的结构性机会，聚焦发展型赛道，捕捉投资新机遇。
面对未来，我们仍需保持警惕。尽管我们习惯于依赖预测来规避风险，但这次前所未有的周期性变革已向我们揭示，预测的可靠性有限，一切都在不断变化之中，只有识变局才能入新局。
行文至此，无话可说。用《宇宙与心灵》中的一段话作为结语：
一种文化的历史, 一个文明的内部历史, 有时候可以被比作人的个体生命的展开。在约瑟夫·坎贝尔关于英雄的原型旅程的经典描述中, 发生了涉及多个典型阶段的戏剧性进展：先是与共同体的决定性分离；然后是世界中的物质的和精神的生活体验, 往往要经历一个巨大的危险、逐渐逼近的阴影以及滑向毁灭；然后是生命重心从外部现实到内在领域的彻底转变, "从作为次级后果的世界景象走向困难实际上寓居其中的作为原因的心灵区域"。随后是灵魂的暗夜、心灵里面的下降, 带来了意义的危机、具有转化意义的与苦难和死亡的遭遇, 以及自我认同的基本结构的解体。只有通过这样一个下降过程, 英雄才能通过对生命的原型维度的体验走入更伟大的知识和权力的源头。在这个危险旅程的路上, 某些看似不起眼的线索和反常会出乎意料地出现, 挑战和动摇了旧的自我原本自信的知识, 不过最终却指引了通向另一个世界之门槛的道路。
——睿和智库研究部
（集体写作于2024年12月31日）
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