上海西部一哥中山公园，这些年房价到底跌了多少？
面对内环价格洼地的诱惑，中山公园未来的持有风险究竟如何？
统计相关数据时本人惊讶发现，中山公园竟然是内环内被“黑”得最惨的板块。
2019年至今，中山公园房价虽起起落落，但是代表小区的房价至今保留约6.56%的涨幅；
相比之下，隔壁徐家汇的代表小区保留涨幅大约在7.53%。
部分群众一直觉得徐家汇就是比中山公园牛逼，结果事实摆在眼前：
5年时间，1.03%的涨幅差距，二者平均每年涨幅差距只有0.02%；
同样1000万的总价，中山公园的房子比徐家汇每年跑输了2000块/套，但凡徐家汇的小区多收点物业费优势都不在了。
大家今天之所以觉得中山公园是房价洼地，是因为同房龄的房子，隔壁徐家汇卖12.6万/平，中山公园才9.6万/平。
一套100平的房子，中山公园上车价不到1000万，而徐家汇却要将近1300万，上车成本差了几百万。
但拉长时间线来看，中山公园的洼地效应，却并不是因为这些年的房价涨幅跑输了，而是起点就低了。
同样在2004年取证，中山公园凯欣豪园单价1.3万/平，东方曼哈顿单价2万/平。
后来20年的时间，中山公园一直保持着与徐家汇的这段差距，躺也躺不平，卷也卷不赢。
所以发展了这么多年，中山公园为什么还是成为不了徐家汇？
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之所以和徐家汇相比，是因为两个板块的初始建设条件有很多相似之处：
上海西、内环内，丰厚的历史人文底蕴，发达的轨交网络；
2000年上海一共只有三条地铁的时候，两个板块各自都占了2条，为商圈发展奠定了交通基础。
但不同的是，徐家汇规划发展更早，且定位更高。
徐家汇市级商圈从上世纪九十年代就开始建设，目标是成为上海顶级地段。
1999年就造好了港汇恒隆、美罗城、汇金百货，从亲民品牌到重奢一应俱全。
2004年港汇中心一、二座陆续建成，徐家汇有了标志性的甲级写字楼，凭借地铁和商业优势分流了不少虹桥经开区的外企。
中山公园2005年才迎来龙之梦，商圈建设起点就比徐家汇晚了10多年，定位更像接棒曹家渡成为一方老百姓的消费中心。
这种接地气的感觉并非空穴来风，中山公园虽然地理位置得天独厚，但2010年之前参与开发的大多是本土开发商。
主力绿地集团、新长宁集团，围绕着轨交枢纽又建住宅又建写字楼；
照猫画虎带着一丝国产式的土味实用主义，却也很难像港企那样把地段的商办潜力发挥到极致。
龙之梦人气常年霸榜大众点评前十名，只因大众喜欢的餐饮零售常年占比超过90%；
让长宁龙之梦堪称上海餐饮行业最卷的地方，每年品牌迭代率达30%。
另一个原因，是两个区的发展节奏不同，拉开了原本相似两个板块的差距。
2001年，徐家汇作为上海四大副中心开始重点发展，市里区里都是风光无两的存在；
直到2010年后徐汇滨江开始建设，徐家汇才迎来竞争对手，否则将一直稳坐徐汇区顶级商务区宝座。
同时期的中山公园捡漏了真如的位置，发展得有声有色成了实际上的西部副中心，但实际得到的市级层面政策倾斜不多。
区里资源给的最多的虹桥奈何没通地铁只方便飞机出行，老外们和上海市区沟通都有点费劲，纷纷跑路到通了地铁的徐家汇；
最后逼得长宁只能围绕着虹桥经开区沿着2号线多点开花。
所以除了建设中山公园，长宁几乎同时在建设天山。
发展到后面中山公园的商办职能逐渐减弱，区内商办重心逐渐落在虹桥、天山、临空一带，产业实力完全比不上徐汇对徐家汇的全力托举。
第三个原因是学q、医疗资源带来的房价影响。
徐家汇有四大公办之一的汇师小学，二梯队的徐汇中学，还有相对不错的交大附小，三甲医院密度全市第一。
中山公园虽然有江苏路第五小学、愚园路一小两所一梯队，但长宁全区小升初电脑派位，缺少炒作学q房的氛围，医疗资源也平平无奇。
但是结合前面二者这5年的房价涨幅，徐家汇之后会不会被中山公园追平了？
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不好意思，中山公园很可能要再输一次。
这一轮徐家汇和中山公园之所以涨幅表现接近，是因为徐家汇这几年也在没落；
两个板块的问题其实都是市区老牌商圈在轨交枢纽、甲级写字楼、商业综合体遍地开花的背景下遇到的通病。
不过徐家汇商圈十年前就开始布局整体更新，大小楼宇纷纷“原地重启”。
徐家汇天桥、徐家汇中心的相继建成，徐家汇的枢纽通达程度、重奢浓度和甲级写字楼数量都迎来新增长，目标“再建一个徐家汇”！
中山公园除了2018年开业的来福士再无亮点，大部分项目业权分散难以像徐家汇那样整体升级。
联通大楼、兆丰广场这几年没落得都在靠低廉租金吸引中小企业。
目前板块的更新亮点，是武夷路、愚园路等网红街道打造，从小而美的网红经济入手；
面对主体优势下滑的趋势，中山公园显得有心无力。
就长宁区内来看，中山公园的楼市站位也在进一步下滑。
2019-2024这一轮房价波动，古北二期整体保留涨幅9.52%；
天山整体保留涨幅8.31%：
文章开始提到过，中山公园整体保留涨幅6.56%。
在长宁的三大金刚里，中山公园这一轮成了楼市垫底选手。
古北商圈定位本就高于中山公园，古北二期以其规整的社区规划，较新的房龄、相对更高的车位比以及更大的建筑面积稳居长宁榜一；
天山的次新产品实力居中，在pdd带领下商办实力日益出彩；
而中山公园不论是房龄还是户型设计、车位配比都略逊一筹，并且没有前两者成片开发优势，各个次新小区分布得比较零散。
再加上商圈、产业优势都在下滑，不论是内忧还是外患，中山公园的下一个五年或许都会那么好运了。
今天中山公园的宜居程度毋庸置疑，但又有几个人愿意花1000万买房不论升值潜力呢？
