2025年刚一开始，地产新周期的野心家厦门国企建发就在北京打了一场硬仗。
在刚刚结束的北京新年首场土拍中，海淀朱房四街地块经过247轮报价，最终由济南兆瑞房地产开发有限公司以90.4亿元摘得，溢价率达25%，折合楼面价9.5万元/平方米。
拿地公司背后的实际控制人就是建发。
这幅地块用地规模3.93万平方米，容积率2.42，地上建筑规模约9.51万平方米，起始总价72.3亿元，起始楼面价约7.6万元/平方米。不限地价、不限房价、大体量综合性开发，集中体现了北京未来土地市场的新局面，这对参与开发的企业有着更高要求。
面对北京土拍市场逻辑和格局的改变，这家在行业洗牌中逆袭到十强、有着雄厚资金背景的闽系国资嗅到了机会。
下位者的胜利
此次海淀朱房0030地块共有6家房企参与竞价，包括北京城建、中海地产、建发、中国金茂、中铁置业+招商蛇口+华润置地联合体、保利发展。
建发的对手们都是近两年在北京头部的房企，在它们面前，这个在南方风生水起的外来者，在北京市场还没有达到跟他们掰手腕的销售体量。
中指研究院数据显示，2024年前11个月，建发在北京的销售额仅63.6亿元，排名第19。自从2021年独立在北京拿地之后，建发在北京的销售排名基本都维持在15到20名之间。
货值缺乏自然是建发在北京销售不佳的关键原因之一，为此建发在土地市场没少下功夫。
频繁参拍自然是最基本的策略，但在竞争激烈且需要运气加持的北京土地市场，“马甲”也成了建发提高胜算的一种手段。
比如，2023年6月1日，北京顺义新城第19街区19-69地块吸引了45家房企竞争，最终被成立仅半年多的福建雄旺一举摇中。
一个极为罕见，并不在行业内的公司拿下这幅地块，很快，外界就将目光集中到了建发的身上。公开信息显示，福建雄旺股东涉及的5家公司，均与厦门建发有过合作。
不出所料，该项目随后发布的案名为——建发观云。
但即便如此，建发在北京的土拍市场也是“雷声大，雨点小”。进京四年，建发一共有8个项目，截至上半年，北京的土地储备为29.8万平方米，在建发内部也仅是中等偏上水平。
因此，此次土拍对建发来说是一次重要的补仓，意义不言而喻。
尽管布局的项目不算多，但这些项目的操盘都颇为成功。
当年让建发在北京打出名声的养云项目开盘即热销，去化接近7成，不到一年时间完成清盘。之后建发陆续推出了多个项目，销售情况都很不错。2024年年初开盘的“观堂府”以982套的网签成绩登顶北京网签数量第一。
2024年上半年，建发在北京的权益销售额47亿，在内部排名第二，可见建发对北京市场的了解以及操盘能力还是很强的。
但新拿下的近10万平米建面的巨无霸项目，对建发的考验也很大。这块地不设置销售指导价，也给了建发操盘空间。
“从‘零公摊’、‘超100%得房率’，到阳台、设备间、露台、风雨连廊、空中花园，现在各地对好房子的规划审批越来越宽松。放眼北京，现在使用率平均在90%，好产品遇上不限价是没有天花板的。”北京资深地产评论人泽龙分析。
土拍大玩家
建发声名大起是在2021年，当年其全年新购入114宗土地，全口径拿地金额合计约1576亿元，占当年销售额的72%。
此后的2022年、2023年，该公司分别新增土地62宗、91宗，全口径拿地金额分别为1030.25亿元、1320.28亿元。
即便到了2024年，其拿地节奏“骤降”，也能排到行业前五。
“建发这两年一直在追规模，而且是有兜底的，高周转背后还有大量的资金提供杠杆。”一位开发商人士告诉《凤凰WEEKLY地产》。
背后的股东资金支持自然不会少。
2020年12月，地产上市平台建发国际与大股东建发房产订立可续期借款合同，获得95亿元永续债贷款金额，初始年利率低至4.65%。
而从2018年6月1日到2021年5月31日，建发房产给建发国际提供了共计300亿元的股东贷款额度。
平安证券在报告中称，建发国际运用多元化融资工具，如配股、可转债、永续债等方式，进一步补充权益资金。土储、财务方面屡获母公司建发房产支持，多次通过转让股权等方式为公司注入上海、无锡等地的优质土储项目，财务方面也提供永续债“输血”。
在今年9月，厦门建发股份有限公司的业绩会上，建发股份董事会秘书江桂芝表示，建发房产坚持“以收定支、以销定投”的拿地策略，2024年上半年全口径销售金额同比下降约30%，而全口径拿地金额、拿地强度也同比下降约40%及17个百分点。
从区域来看，最近几年建发在土地市场发力最明显的是在杭州，对杭州的投资力度远大于“大本营”厦门。2024年3月至5月，建发房产在杭州拿地超158亿元，而2024年整个前5个月，建发房产在全国的拿地总额也仅201亿元。
销售数据也能反映建发对杭州的重仓，2024年1到12月，建发在杭州实现了290亿元，位居第三位。根据建发国际半年报，其上半年在杭州实现了101亿元的权益销售额，位列第一，比排名第二的北京高出了2倍；土地储备137万平方米，排名第一。
一位杭州开发商人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“都说滨江成了杭州的‘城投’，其实建发也差不多。杭州本土企业跟很多国资合作并不愉快，合作项目对接、双方的标准流程都不一样，差异很大，但建发整体还不错，合作得挺好。”
就在2024年5月，建发的副总经理、东南集群董事长许伊旋升任执行董事。在其统管的东南集群中，杭州是主力军，在他升职的当天，建发国际就以84.95亿总价在杭州未来科技城摘下一宗巨无霸综合地块。
最近几年，建发这家闽系国资在土地市场“风生水起”，销售额直接拉进十强名单，在市场打响名声。而2025年，建发以大手笔开启新一轮的土拍竞赛之路，在行业和市场都经历深度回调的背景下，建发还想更进一步。
