本文是圆方的第1055篇原创
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在今年的预测文章《2025，世界会更好么？》有伙伴留言问圆方：
圆方，请教下，2025年下半年一线城市房价的那波暴力拉升，如果是一线非核心区的房子，会回到之前房价的历史高位附近吗？如果可以的话，打算趁这最后一波出掉魔都非核心的一套刚需房。
之所以这位伙伴会问这个问题，是因为在《2025，世界会更好么？》的“投资方向相关”这个篇章，圆方有提到对于2025年中国房地产市场的判断，圆方在文章中预测：
关于明年（2025）以及未来三到五年的趋势，我个人做了一个修复时间图：
一线城市“上涨”，明年下半年，可能会迎来一次“暴力”拉升，房价很有可能会回归到之前的历史高位（但不太可能会超过）
二线城市“趋稳”（比如郑州，等有人口净流入的国家中心城市），房价会慢慢修复，主城区的房价（郊区不算）甚至会慢慢跟上物价的涨幅。（可能在3年时间，会回归到曾经的历史高位）
三线及以下城市，大概就是永久的下降……而房价大概会在五到十年，逐步“鹤岗化”，房价回归到：
房价=税后租金/银行的贷款利率+2%
这样一个区间，你要问三线及其以下，租不出去的房子值多少钱？可能那真的就叫负资产吧……
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有小伙伴不太理解“房价=税后租金/银行的贷款利率+2%”这个是什么意思。
举个例子，就比如是三线及以下城市的的房子，如果税后租金是2000一个月，一年大概是24000。那么这个房子的价值就大概不会高于，24000/（银行贷款利率4%+2%）=20000/0.06=40万
三线及以下的房产，房屋价格会逐步回归到房屋实际使用价值的层面，正所谓“房子是用来住的，不是用来炒的”。
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或许有小伙伴会问，既然房屋价格会回归使用价值，落实“房住不炒”，那么为什么你还判断一二线城市房屋价格会涨回去呢？
“房子是用来住的，不是用来炒的”的这句话，最早出现，是在2016年12月14中央经济工作会议。原话是这么说的：
促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。”
但是真正让炒房的人彻底“清醒”，不敢买房的底层原因，其实是这个会议上说的另外一句话：“要在宏观上管住货币，落实人地挂钩政策。要加快住房租赁市场立法，加强住房市场监管和整顿。”
所以，我们的货币政策从16年到24年这8年间，都是“稳健”，直到2024年的经济工作会议，才提到“适度宽松的货币政策”。而货币的适度宽松，一定会在之后的一到两年传递到房地产市场。
只是这一次，并不会是“天降甘霖，雨露均沾”。
再再再再说一遍，那个属于房地产的“艮土八运”已经永远过去了。
房地产想回到十年前那种，房子和土地价格普涨的时代，那种所有地方政府可以靠“土地财政”过活的时代，是不太可能的。
所以，今天依然有人热烈讨论“房地产是否会回暖”，是因为依然有人相信，“所有房子都会有机会回到2018-2019年的价格”。希望自己终究会有解套的那一刻。
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一线城市房价会快速回归的原因，其实也很简单。
因为未来，不管是做“人工智能”，“低空经济”还是做“探索太空”，“创新药物”的这些“新质生产力”“新贵”们，以及即将会出现的“新.金融精英”们。他们都几乎只会在一线城市聚集，而不会再像过去那样在二线，三线城市出现。
2024年，已经有许多“新质生产力”转化为“现金流”了，而且一旦有“现金流”产生，收入未来持续上涨的预期是很明显的，再叠加现在买房上车的首付比例又低，货币政策又足够宽松，会有不少人已经想要上车了。
而等到这一波生产力大爆发之后，“富起来”的新贵们，也一定会在这些地方买房。
所以一线城市房价，估计25年就能够快速修复。其实真正“聪明的钱”已经在行动了。
2024 年 12 月，北京二手住房网签成交量突破 2.1 万套，环比增长 15%，同比增长 66.3%，时隔 21 个月，北京市二手住房网签量再次突破两万套
2024 年 12 月，上海二手房累计成交 29,711 套，环比增长 9.84%，同比增长约 98.7%，创下近三年半成交新高。
2024 年 12 月，深圳二手住宅网签量为 8282 套，环比上涨了 12% ，同比上涨约 135.67%。
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但是即便是一线城市，房价也会出现比之前更大的分化。
回到这位伙伴问的问题：
“一线非核心区的房子，会回到之前房价的历史高位附近吗”
这主要取决于这个“非核心区”有多不核心，未来，诸如北京，上海，深圳这样的城市，住宅的价格相差10倍，都会是常态。
未来，或许并不存在于“先上车”这个概念，过去买房像买债，未来买房像买股……
祝好！
圆方
2025年1月3日
