*监测周期2024年12月1日-31日
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本月观点：
本月数据快报：
购房环境分析
政策与热点
新房来访指数
从购房者行为路径看，先网上搜索，再线下看房直至最终成交，来访与最终成交套数具有转化关系。12月，上海全市新房来访指数明显回落，环比下跌23.58%，同比下跌19.31%。分区域来看，本月主城区来访指数环比下滑39.90个百分点，五大新城则环比下跌12.92%。
商品住宅市场特征
商品住宅市场
12月，上海商品住宅新增供应72.55万平米，环比上涨3.06%，同比下跌42.40%。商品住宅成交85.94万平米，环比上涨6.66%，同比上涨10.73%。成交均价71795元/平米，环比下跌8.12%，同比上涨0.77%。认购方面，本月共42个项目结束认购，其中有6个项目触发积分，其中杨浦东外滩板块的保利·外滩序BUND45认购套数530组，认购率达727%，创2024认购率最高。开盘方面，本月共计45个项目开盘，11个项目开盘售罄。
商品住宅-成交排名
12月，位于奉贤海湾板块的棕榈滩海景城项目为商品住宅成交销冠。位居TOP2的是普陀长征板块的越秀苏河和樾府，成交212套，2.55万平米，成交均价98110元/平米，项目本月新增130套房源，开盘售罄。
公寓市场
12月，上海公寓市场供应量66.59万平米，环比下跌2.82%，同比下跌41.14%。 成交量73.78万平米，环比上涨0.69%，同比上涨7.92%。成交均价74058元/平米，环比下跌6.67%，同比上涨4.72%。从全年供求来看，1-12月供应683.01万平米，成交629.61万平米，去年同期成交量为806.98万平米，同比下跌21.98%。
公寓市场-成交排名
12月，位于普陀长征板块的越秀苏河和樾府项目为公寓成交面积冠军，成交212套，2.55万平米，成交均价98110元/平米。 项目年内三次开盘累计上市378套，均实现开盘即售罄的佳绩。
别墅市场
12月，上海别墅市场供应面积5.96万平米，环比上涨218.48%，同比下跌53.46%。成交面积12.16万平米，环比上涨66.57%，同比上涨31.44%。均价58059元/平米，环比下跌11.99%，同比下跌22.76%。从全年供求来看，1-12月供应75.61万平米，成交79.89万平米，去年同期成交107.32万平米 ，同比下跌25.56%。
别墅市场-成交排名
12月，别墅市场销售冠军为位于奉贤海湾板块的棕榈湾海景城，位居TOP2的项目是位于闵行浦江板块的大华星樾，本月成交157套，2.32万平米，成交均价73629元/平米，项目本月新增195套房源，开盘售罄。
商品住宅存量
12月，上海商品住宅存量839.55万平米，去化周期降至11.1个月。下半年市场明显回暖，加之年末冲量，本月存量及去化周期降至年内新低，但是仍高于往年数据。
上海各环线商品住宅存量
12月，上海商品住宅内环内存量占比上升0.53个百分点，内中环存量占比上升0.42个百分点，中外环占比下降0.08个百分点，外郊环占比下降0.26个百分点，郊环外占比下降0.60个百分点。全市商品住宅存量仍集中在外环外，郊环外区域，其中外环外占比达到42.77%。
市场结构性成交分析
成交区域结构
12月，成交区域结构中，浦东新区、闵行区、南汇区成交量位于榜单前三。其中浦东新区成交主力为开云湖璟华庭项目，成交量2.20万平米；闵行区成交主力为浦江板块的大华星樾项目，成交量2.34万平米；南汇区成交主力为临港新城板块的中建玖里书香项目，成交量1.34万平米。
成交板块结构
12月，浦江板块为成交榜首，其次为滴水湖板块、东外滩板块。其中，浦江板块成交主力为大华星樾项目，均价为73519元/平方米；滴水湖板块成交主力为中建玖海云天项目，均价为34566元/平方米；东外滩板块的成交主力为保利外滩序Bund45项目，均价129154元/平方米。
成交环线结构
12月，外郊环为成交主力环线，占总量的45.91%，较11月下降1.14个百分点。另外内环内区域成交占比扩大，占总量9.90%，较上月上升3.09个百分点；内中环间区域占比下降较大，占总量的7.30%，下降4.58个百分点；中外环成交占比16.79%，上升1.35个百分点，郊环外成交占比20.11%，上升1.28个百分点。
成交环线结构-项目排名
12月，主力成交环线外郊环Top3项目中，来自浦江板块的大华星樾为外郊环销量冠军。内环内销冠是洋泾板块的陆家嘴太古源源邸，内中环成交首位是世博板块的保利世博天悦，中外环销冠是长征板块的越秀苏河和樾府。
成交总价结构
12月，上海500万元以下总价项目为成交主力，占总量33.07%，占比下降0.03个百分点；500-800万元总价段占比32.03%，上升0.36个百分比；800-1200万元占比扩大4.25个百分比，占比17.71%；1200-1500万元总价段占比7.41%，下降2.01个百分点；1500万元以上总价段占比9.78%，下降2.57个百分点。
成交总价结构-项目排名
12月，总价500万元以下项目中，南汇滴水湖板块的中建玖海云天项目销量最高；总价500-800万元项目中，南桥新城板块的龙湖观萃销量居首；总价800-1200万元的项目中，销冠是长征板块的越秀苏河和樾府；总价1200-1500万元项目中，不夜城板块的保利永兴里项目销量最高；总价1500万以上价格段登顶的是，海湾板块的棕榈滩海景城。
成交均价结构
12月， 均价5万元以下均价段为成交主力，占比39.25%，较上月上升3.42个百分点；5-8万元均价段占比为34.03%，下降2.58个百分点；8-10万元占比涨幅最大，上升4.83个百分点，为11.81%；占比降幅最大的是10-15万元，本月占总量的12.44%，下降4.70个百分点；15万元以上占比2.47%，下降0.96个百分点。
成交均价结构-项目排名
12月，均价5万元以下项目中，位于南桥新城板块的龙湖观萃在该均价段内销量最高；均价5-8万元项目中，位于浦江板块的大华星樾销量领先；均价8-10万元项目中，位于长征板块的越秀苏河和樾府销量居首；均价10-15万元以上的项目中，销冠来自四川北路板块的碧云北外滩尊邸；15万元以上项目中，洋泾板块的陆家嘴太古源源邸成交量最高。
成交户型结构
12月，从成交户型上来看，成交主力面积段是90-120平米占成交总量的53.05%，占比缩减3.82个百分点，90平米以下占总量的12.05%，较上月上升0.41个百分点；120-140平米占比上升较大，为15.74%上升3.50个百分点，140-200平米占比下降1.04个百分点，占总量的14.27%；200平米以上占总量的4.90%，较上月上升0.95个百分点。
成交户型结构-项目排名
12月，90平米以下户型中销量最高的是，位于张江板块的开云湖璟华庭，90-120平米户型销量最高，其中位于长征板块的越秀苏河和樾府为本月销冠；120-140平米户型中销冠是，位于南桥新城板块的龙湖观萃；140-200平米户型中，销量居首的是位于浦江板块的大华星樾；200平米以上户型中，位于海湾板块的棕榈滩海景城项目销量最高。
豪宅均价成交结构
12月，均价10万元/平米以上豪宅成交1044套。其中，10-12万均价成交318套，占豪宅总量30.46%；12-15万元均价成交553套，占比最大达到52.97%；15-20万元均价成交164套，占比为15.71%；20-25万元均价成交8套，占豪宅总量0.77%；25万元均价以上成交了1套，占比0.10%。
豪宅总价成交结构
12月，总价在1000万元以上豪宅成交1704套。其中，1000-1200万元总价成交500套，占豪宅29.34%；1200-15000万元总价成交519套，占比最高，为30.46%；1500-2000万元总价成交182套，占比10.68%；2000-2500万元总价成交162套，占比9.51%；2500-3000万元总价成交139套，占比8.16%；3000万元总价以上占比达到成交202套，占比11.85%。
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