01
案例选编
▸案例一：如何正确厘定出租人的止损义务
▸案例二：承租人违约时，对其所进行的改扩建或装饰装修工程如何处理
▸案例三：租赁标的物被征收时，如何分配停产停业损失补偿款
02
衡石观点
▸运用减损规则需综合考量违约方的责任承担、守约方替代履行所需的期限等因素
▸承租人违约的前提下，基于公平原则，对于出租人有利用价值的装饰装修工程应作合理补偿
▸征收补偿中的停产停业损失补偿款分配，应兼顾产权人与实际生产者的利益
03
结 语
Part.
01
张某与杨某签订租赁合同一份，约定杨某承租张某厂房，租期自2017年2月6日起至2022年2月5日止，年租金30万元。2019年6月，杨某生产经营出现困难，经协商无果后向张某发函表示即日将搬离厂房，不再继续履行合同。2019年7月1日，杨某正式搬离厂房并再次发函告知张某，表示因合同无法继续履行，合同目的无法实现，要求解除合同。张某表示不同意解除合同，要求杨某继续支付租金。
经查明，杨某自2019年5月起不再向张某支付租金，自2019年6月起停止生产；张某自2019年6月起至2021年2月共向杨某发函4次要求杨某支付欠付租金。2021年3月张某向法院提起诉讼，请求确认解除涉案合同并判决杨某向其支付自2019年5月至2021年2月欠付的全部租金及滞纳金。
一审法院认为
杨某已明确表示不继续履行合同，张某应及时行使合同解除权以防止损失扩大，涉案合同实际于2019年7月终止履行，张某无权请求2019年7月后的租金及滞纳金，故判决杨某支付自2019年5月至7月两个月的租金及滞纳金，驳回张某其他诉讼请求。
二审法院经审理认为
张某对杨某停止生产并搬离租赁物的事实明确知晓，但在长达一年半的时间里仅通过数次发函催缴租金，直至2021年才提起诉讼，未主动采取任何减损措施防止损失扩大，其行为有悖减损规则和诚实信用原则。考虑到出于信赖等待对方履约以及寻求其他缔约合同机会所需的时间，二审法院改判支持张某八个月的租金以及滞纳金的主张。
Part.
02
A公司与B公司签订租赁合同，约定A公司将涉案房屋出租给B公司开办饭店，租期10年，租金每月12万元，每半年支付一次，B公司可根据使用房屋需求对房屋进行适当改造，装修免租期一个月。合同签订后，B公司在经过A公司许可后对涉案房屋进行了施工改造，共支出30万元。
一年后，因经营状况不佳，B公司向A公司提出减免租金请求，A公司拒绝，后B公司未继续支付租金，A公司多次催讨无果后发函解除合同并向B公司提起诉讼，要求其支付欠付租金及违约金。B公司提起反诉，要求A公司赔偿其装饰装修折价款项24万元。
一审法院审理后认为
B公司欠付租金构成违约并已符合合同解除条件，故判决支持了A公司的本诉请求；同时，本案涉案租赁合同的解除源于B公司的违约行为，对涉案房屋的装饰装修损失应由违约方自行承担，故驳回B公司请求A公司赔偿其装修损失的反诉请求。
二审法院在审理中查明
在A公司发出解约函件后不久，B公司即已搬离了涉案房屋，A公司在接收房屋后不久即与第三人某餐饮公司另行签订租赁合同，租期10年，租金每月14万元。二审法院认为，虽然涉案租赁合同的解除系由B公司违约而造成，但B公司经A公司许可而进行的装饰装修工程，客观上提升了涉案房屋的功能和品质，对于A公司有再利用价值，事实上A公司通过提高租金标准将涉案房屋出租给他人而获益，从公平原则出发，A公司应酌情予以补偿，遂改判A公司向B公司补偿装饰装修款15万元。
Part.
03
王某与李某签订《房屋租赁合同》，约定李某承租王某名下厂房用于经营，租期自2019年11月1日至2025年10月31日，租金60万一年，每半年支付一次。租赁合同约定：租赁期间涉案房屋如遇政府动迁、征收的，承租人应及时搬离并归还厂房，双方互不负违约责任。2021年，涉案房屋所在地区遇政府征收，李某搬离涉案房屋，王某与土地征收部门签订征收补偿合同，其中一项停产停业损失补偿款为130万元。李某遂向法院提起诉讼，认为由于涉案房屋遭受土地征收，致使其停产搬离，遭受了损失，故涉案房屋的征收补偿款中的停产停业损失应归其享有，请求判令王某支付130万元停产停业损失补偿款。
一审法院认为
由于涉案房屋被国家征收，致使李某不能继续承租涉案厂房开展经营活动，其停产停业损失客观存在，而涉案房屋的征收补偿款中明确包含了停产停业损失，该部分补偿款应是对实际经营者的补偿，现涉案房屋在征收行为发生时仅有李某利用涉案厂房进行经营活动，故该停产停业费损失补偿款理应归李某所有，故判决王某向李某支付130万元停产停业损失补偿款。
二审法院审理后认为
首先，房屋征收补偿合同是对房屋的征收补偿，所谓停产停业损失仅是补偿款的组成部分，补偿标准的确定并不以经营者实际的停产停业损失为依据，而是根据被征收房屋的评估价值的一定比例予以确定。实践中，无论涉案厂房是闲置或有人实际经营，不影响房屋征收部门在补偿款总额中按照房屋评估价值的一定比例确定停产停业损失。其次，出租人出租厂房的行为也是一种经营行为，涉案房屋被征收导致产权人无法继续出租厂房获利在客观上也是一种停业损失。第三，承租人实际租赁厂房开展经营活动，涉案厂房被征收客观上造成其停业损失，这一事实也应予以尊重；同时，对于实际使用人的停产停业损失还要兼顾其对于涉案房屋将被征收是否有预判、租赁合同的剩余履行期限等因素综合考量。
综上，二审法院改判王某应支付李某停产停业损失补偿款30万元。
Part.
01
《民法典》第五百九十一条规定了在一方违约的情况下守约方负有减损义务。具体到房屋租赁合同纠纷案件中，主要体现为当承租人明确表示不继续履行合同，搬离租赁物并将租赁物控制权移转至出租人后，出租人应当及时收回房屋并解除合同，避免扩大损失。
司法实践中，对守约方减损义务的认定不一，主要的争议点在于减损义务合理期限的认定以及守约方采取减损措施是否合理的判断标准问题。部分判决存在扩大出租人减损义务的情形，导致在承租人一方违约的情况下，给守约方课以严格的减损义务，从而加重守约方责任，间接降低违约成本，这与诚实信用原则也是相悖的。
我们认为，对于租赁合同纠纷中减损规则的运用，应该在坚持合同全面履行、尊重当事人意思自治及诚实信用原则的前提下进行。
首先
已成立且合法有效的合同，应得到双方的严格遵守及全面履行。虽然房屋租赁合同系非金钱债务合同因无法强制履行而陷入合同僵局，为防止资源浪费，《民法典》第五百八十条对于违约方合同解除权的行使亦作出了规定，但对于承租人一方擅自解约并搬离租赁标的物的行为，尤其是在承租人没有证明存在法律上或事实上履行不能的情况下，我们仍应予以否定性评价，不能因为出租人负有减损义务而事实上破坏契约精神、否定合同全面履行原则。案例一中一审法院的处理结果在客观上支持了承租人的擅自解约行为，降低了承租人的违约成本，等同于否定了合同全面履行原则，不符合法治精神，二审法院据此予以纠正。
其次
虽然因出现合同僵局而致使合同不得不解除，但我们对于租赁合同中所约定的违约责任内容应予以尊重。运用减损规则来认定出租人的减损期限时，应根据租赁合同中的违约责任条款规定，并结合租赁合同的履行情况、承租人的过错程度（承租方是否存在陷入经济困境导致无法继续履行合同等因素）等予以综合考虑，体现违约责任中惩罚性与补偿性并重的精神。
第三
防止损失扩大是守约方负有的法定义务，及时收回房屋、另行寻求替代履行等措施可以有效的避免合同陷入僵局，促进资源流动，优化市场资源配置。因此，在明知承租人已搬离租赁标的物后，出租人长期不进行有效处置以期获得高额空置费损失赔偿，同样违反了诚实信用原则，不应得到支持。但是对于守约方履行减损义务不能过于严苛，应给予其履行减损义务的合理期限。对于合理期限的确定，应作以下考虑：一是应给予出租人与承租人就合同解除事宜进行磋商的合理时间；二是出租人自由处置租赁物（自行使用、另行出租、出售等）已不存在法律或事实上的处分障碍；三是综合市场因素等合理认定守约方收回租赁物以及寻求替代履行的难易程度，由此确定相应的履行减损义务期限。
案例一中
承租人已通过沟通和行为明确表示其无法继续履行合同，且已实际搬离，然出租人在长达一年半的时间里仅通过发函催缴租金，未采取任何措施收回房屋避免损失进一步扩大，因此扩大的损失应由其自行承担。同时，考虑到出租人收回房屋、另行寻找第三人出租需要一定时间，一审判决过度放大了出租人的减损义务而减少了承租人的违约成本，二审判决对此予了纠正。从判决的效果看，二审判决在承租人实际欠租２个月的情况下，结合承租人应承担的违约责任、出租人收回房屋及另行出租所需的时间等因素给予了出租人6个月的减损期限，较好的体现了惩罚违约与衡平利益的精神。
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02
房屋租赁合同签订后，承租人为使用房屋，在经过出租人同意后对房屋进行了装饰装修或改扩建。如因出租人违约而导致合同解除，出租人应当赔偿装修费用。而在承租人违约导致合同解除的情形下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
目前司法实践中，对于该条解释的理解和适用存在一定的分歧。我们认为，在承租人违约而导致合同解除的情形下，完全否定其对租赁标的物进行装饰装修带来的品质提升和经济增益可能会导致利益失衡。因此，正确理解把握这一司法解释精神可以从如下几方面考虑：
首先
应确立一个基本观点——在承租人违约而致合同解除的情形下，对于装饰装修工程的损失是承租人违约而应承担的法律后果，其无权主张出租人予以赔偿。
其次
如案件所涉的装饰装修工程增强了租赁标的物的使用功能或提升了房屋品质等，客观上提高了租赁物的使用价值，有益于出租人今后继续使用或另行出租，由出租人给予承租人适当经济补偿也符合公平原则的要求。
第三
此种适当补偿并不是等价交换，不能将装饰装修工程的评估折旧款直接认定为出租人的补偿款，应在补偿金额认定上体现出对于承租人违约的惩罚性。把握该条司法解释的核心要点在于确定该装饰装修工程是否对于出租人今后使用该房屋具有可利用价值并以此带来经济增益。
基于上述理解，我们在审理此类案件时，如果通过对装饰装修工程的相关证据进行审查并结合现场勘查等，能够认定承租人耗资不菲的装饰装修工程在客观上确实提升了租赁标的物的品质、增加使用功能等，虽然租赁合同系由承租人违约而解除，出租人也应予适当补偿，以达到处理结果的利益平衡。一概以承租人违约或承租人擅自装修为由而不予补偿，有违公平原则，也难以实现“三个效果”统一的裁判要求。
案例二中
租赁合同明确约定承租人系出于开设饭店之目的租赁房屋，则其为实现经营餐饮服务之目的必然投入大量资金对租赁物进行适租改造。涉案合同解除后，出租人与第三人另行签订租赁合同，租赁目的同样为经营餐饮，双方约定租金较前一份合同上涨近20%，在市场环境未发生明显变化的前提下，该租金上涨幅度足以体现承租人对房屋的装饰装修提升了较大的房屋租赁价值。因此，二审法院改判由出租人给予承租人适当补偿相较一审判决更符合公平原则。
对于出租人具体补偿金额的确定，实践中不同的法院和法官所掌握的口径有所差异，有的以评估折旧价确定、有的以出租人自认金额确定、还有的由法官自由裁量予以确定，一定程度上造成了混乱。我们认为，对于具体补偿金额的确定，应根据装饰装修工程的实际年限、装饰装修内容对于租赁标的物的有益程度、违约方的过错程度、出租人因装饰装修而获得的利益等因素综合考量。
具体操作中，首先
需根据合同约定的租赁期限与实际履行期限对装饰装修工程残值或现值进行合理评估。对于工程量较大的，可建议委托专业机构进行司法评估；对于工程量较小的，从提高诉讼经济及效率的角度出发，可由双方当事人确认或通过咨询专业机构的方式予以酌定。
其次
应根据房屋的性质（住宅、经营性用房或厂房等）正确认定装饰装修工程中对于租赁物使用价值提升的部分及该部分工程的折旧价，如电量增容、水电管道铺设及新风工程等，剔除承租人为自己承租目的而进行的特定化或个性化装修。
第三
结合出租人因案涉装饰装修工程的获益及承租人违约的过错程度、市场环境因素等综合酌定数额。
案例二中
涉案租赁合同约定租期长达十年而在装饰装修完成后两年内即被解除，承租人未能对装饰装修部分进行充分利用，其剩余使用价值较高，为后续出租人继续对外出租提供了时间和经济上的双重增益。事实上，出租人与第三人另行签订的租赁合同中，同样经营餐饮而租金标准上涨近20%，足以体现承租人对房屋的装饰装修使房屋租赁价值得到较大提升。二审法院据此酌情改判出租人按承租人工程造价的50%对承租人予以补偿，在对承租人违约行为进行惩治的基础上较好的平衡了双方的利益。
Part.
03
租赁房屋在租期内被行政征收或者协议动迁，属于发生不可抗力无法实现合同目的而解除合同的情形，在该情形下因不可抗力无法归责一方，双方就合同解除互不负责任。涉案房屋被动迁、征收后，有关部门会根据相应征收补偿方案给予房屋产权人一定的停产停业损失补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十三条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，具体的补偿金额根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
实践中，由于出租人与承租人未能就补偿方案协商一致而导致征收无法顺利进行的情况常有发生。诉讼阶段，承租人与出租人对停产停业损失补偿款的分配问题争议较大，司法实践中对此问题的理解与掌握也不一致。
有观点认为，顾名思义，停产停业损失应该是针对实际开展生产经营者的损失补偿，因此应归于实际进行生产经营的承租人所有；也有观点认为，停产停业损失是计算房屋征收补偿款的方式之一，针对的是被征收房屋本身，应归房屋产权人即出租人所有。不同的观念与认识导致实践中各种判例纷出，令人无所适从，未能达到适法统一的效果。因此，对停产停业损失补偿的分配规则予以统一亦是目前司法实践的需要。
我们认为，对于停产停业损失补偿款的分配问题，应从停产停业损失补偿款的组成与性质入手，厘清观念上的混乱。
首先
从相关法条与各地颁布的政策来看，停产停业损失补偿金额的确定不与承租人的实际生产经营损失直接挂钩。国务院授权各省、自治区、直辖区制定实施细则落实具体办法，《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第35条规定：“因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定”；“若被征收人认为其停产停业损失超过被征收房屋市场评估价10%的，应提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等材料，由房屋评估机构对停产停业损失进行评估”。从上述规定可以看出，停产停业损失补偿款通常不与实际发生的生产经营损失挂钩，亦不通过对企业经营损失进行财务审计的方式得出。因此，从该项规定我们无法得出停产停业损失补偿款就是对承租人生产经营损失的补偿这一结论。
其次
从房屋征收的实践来看，停产停业损失补偿款针对的主要是被征收房屋。如前所述，根据相关行政法律法规的规定，停产停业损失补偿款是根据被征收房屋市场评估价的10%确定，只有在被征收人认为该补偿款不足以弥补其损失时，方可结合前三年的房屋平均效益与停产停业期限确定。从实践来看，房屋征收部门主要是根据被征收房屋市场评估价的10%直接确定该项款额，鲜有根据实际生产经营的损失另行评估确定的事例。
第三
被征收房屋的产权人出租厂房收取租金的行为本身也是一种经营行为。租金收益是被征收房屋带来的效益，房屋因被征收不能继续出租，其本质上亦属于停产停业的一种情况，因此不能单纯认为只有承租人在被征收房屋内存在生产经营活动。
结合上面的理解与分析，我们认为，租赁房屋被征收而产生的停产停业损失补偿款，其主要针对的是被征收人即租赁房屋的产权人而非承租人。同时，也应注意到，承租人在被征收房屋内开展生产经营活动，承租房屋被征收的事实客观上造成其生产经营中断、另行寻找其他生产经营场所等而产生人工、材料等损失。从公平原则出发，出租人应在所获取的停产停业补偿款中给予承租人一定比例的补偿。具体的比例应结合承租人为开展生产经营而投入的规模、剩余租赁期限、承租人承租房屋时是否已对该地区将被纳入征收范围有预判等因素进行综合考量后，根据个案情况不同酌情确定。但承租人所得份额，一般而言，不应超过房屋产权人所得。
案例三中
承租人已实际承租房屋３年多，剩余租期不足２年，同时，其在承租房屋时，已有消息流传该地区将被纳入征收范围，故双方在租赁合同中对于可能发生的动迁征收事宜作了约定。一审判决单纯将房屋征收补偿款中的停产停业损失认定为承租人在房屋内生产经营损失而全部判归承租人所有，这一处理显然与房屋征收的相关法律规定不符。二审根据案件实际情况作了改判，双方当事人也均予接受，息诉服判，实现了较好的社会效果。
房屋租赁合同的目的多样，有为居住，有为经营。作为继续性合同，尤其是在承租方使用房屋用作生产经营的情形下，此类合同约定的履行期限往往较长。在长期履行过程中，影响合同履行的多种客观因素也会发生不可控的变化，给合同的顺利履行带来巨大考验。
审理此类房屋租赁合同纠纷案件时，一方面，应基于合同全面履行原则以及诚实信用原则，根据案情以及合同约定对承租人的违约行为及违约责任作出认定；另一方面，为了体现违约责任中惩罚性与补偿性并重的精神，出于利益平衡的考量，可合理运用比例原则，根据当事人所得利益以及所受损失，结合客观违约事实以及主观过错进行综合判断，从双方利益损害最小化的目的出发对合同解除后果进行一揽子解决。如，因不可抗力导致租赁合同解除，应基于公平原则对双方进行补偿。同时，也应将市场环境一并考虑在内，在秉持诚信原则的基础上不应一味苛责受市场经济影响而履约困难的违约方，避免出现合同履行僵局，从鼓励生产交易、维护市场秩序的角度发挥民事裁判的规范引导功能，为市场经济发展保驾护航。
文：周峰
值班编辑：卜玉
