2024年中国房地产市场整体仍处于弱势整理阶段。前三季度市场仍然处于低位震荡，四季度得益于9月底连续的新政利好，10月和11月的销售有较大的反弹，前11个月全口径销售额累计同比降32.9%，降幅相较于前三季度收窄5.7个百分点。
从企业表现来看，2024年1-11月有超过80%的百强房企累计业绩同比减少。分梯队来看，累计业绩出现增幅的企业主要分布在TOP51-100梯队，其中的央国企以及部分优质民企表现出较强的抗周期韧性。
整体来看，2024前三季度政策效应尚未显现，购房者信心和预期都处于低位。而9月底以来连续的新政利好显著刺激了房地产市场，四季度销售有所回升。12月9日中央政治局会议明确表态要“稳住楼市股市”，12月11日-12日召开的中央经济工作会议再次强调2025年重点任务之一就是“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年房地产市场定调。在此情况下，企业仍应积极营销、提升优惠力度、加强产品力打造，为后续市场的复苏做好准备。
总结
01新政利好下销售回升，10月首次实现单月业绩同比正增长
2024年房地产市场继续处在低位调整。1-11月行业百强房企累计全口径销售额37122亿元，同比降幅为32.9%，降幅相较于前三季度收窄5.7个百分点。具体来看，进入四季度之后，百强房企10月单月的全口径销售额同比增长4.9%，年内首次实现单月业绩同比正增长。10-11月份合计的全口径销售额同比减少2.3%，相较于前三季度分别的49.1%、35%和29.3%的降幅有了明显收窄。
整体来看，前三季度尽管政策面持续优化，但市场的反应却并不积极。而得益于9月底以来新政利好和房企大折扣力度促销积极“自救”，四季度房企的销售有了较为明显的回升。然而随着新政利好效应递减，存量客户释放趋近于阶段性尾声，房企销售仍存在一定压力。
而从近年来的千亿房企数量变化来看，自从2020和2021年达到了巅峰的43家之后，2022年千亿房企的数量直接出现了腰斩降至20家，此后在2023年继续减少至16家。2024年全年的千亿房企数量预计将会减少至12家，回到2016年的水平。在行业销售持续走低的情况下，能保持千亿规模的房企都是财务较为稳健的大型企业，其中8家是国央企，民企只有2家。
02各梯队门槛值均创近年来新低，民营房企百强占半
百强入榜门槛继续下降，且各梯队门槛值均创下近年来新低。2024年1-11月全口径销售额百强入榜门槛值为74.3亿元，同比降低40.5%。百强房企各梯队的门槛值降幅也相对较大：TOP10房企销售全口径金额门槛同比降低35%至930亿元；TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低34.6%和38.6%至311.7亿元和161.6亿元。
从各梯队房企的性质分类来看，百强房企中的民营房企占比近年来呈现逐渐减少的趋势，2024年稳定在50%左右，但TOP10只占两席。2024年1-11月全口径销售额百强房企中民营房企为51家，虽然相较于2023年全年增加了5家，但是和疫情前差距相当巨大。TOP10房企中民营房企仅有2家，越靠后的梯队民营房企占比越高。在房地产低迷，且房企流动性危机仍在持续的背景下，资本更倾向于投资较为稳健的国央企和大型房企，而大多数的民营房企则受困于资金问题发展艰难。
03超8成百强房企业绩同比下滑，国央企也出现颓势
从企业具体表现来看，2024年1-11月，百强房企中累计业绩同比下降的企业占比超过了8成，同比降幅大于30%的企业数量达到了68家。值得注意的是，不仅民企，央国企也面临失守，业绩大幅下滑。根据数据统计，百强中民企业绩受损度依旧最大，整体业绩同比下降42%。国企、央企以及混合所有制三类性质企业整体业绩同比降幅也相对较大，分别达到29.6%、21.7%，34.8%。
从梯队来看，16家累计业绩出现增幅的企业有11家分布在TOP51-100梯队，该梯队中的央国企以及部分优质民企表现出相对较强的抗周期韧性，比如邦泰集团、厦门轨道、深铁置业、瑞安房地产等。
04
2023年以来新增项目贡献44%业绩，存量去化压力凸显（略）
展望
05中央定调2025“止跌回稳”，房企仍需开源节流提升内力
2024前三季度市场整体依旧延续筑底调整的态势，尽管地方政策面不断优化，一线及部分强二线核心城市“四限”松绑，持续向购房者释放利好信号，但市场的反应却并不积极，楼市复苏动能依旧不足。而在9.24国新办新闻发布会以及9.26中央政治局会议首次明确“促进房地产市场止跌回稳”后，存量房贷利率下调、首付比例降低以及调整限购政策等利好消息显著提振了市场信心，促进了四季度房地产市场的复苏。
12月9日中央政治局会议明确表态要“稳住楼市股市”，12月11日-12日召开的中央经济工作会议再次强调2025年重点任务之一就是“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，预期在更加积极的财政和适度宽松的货币政策加力稳经济、保就业之下，对房地产行业的影响也更加积极，短期为市场止跌回稳提供强有力支撑。
在政府支持力度显著加强的情况下，未来房地产市场势必会出现一定的机会。对于房企而言，一方面出险房企仍应以保交付为主要目标，同时继续开源节流缓解流动性压力。另一方面，其余房企仍需尽可能保证货量供应、做好营销，以促进项目成交去化。同时，企业也需要持续关注产品升级迭代、加强产品力打造，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势，为后续市场的复苏做好准备。（来源：克而瑞）
文章来源:克而瑞
