土地是发展之基，也是民生之本。今年以来，花都区积极响应广州2049战略规划，深入开展土地要素改革，加快发展新质生产力，凝心聚力打赢低效用地再开发“攻坚战”。秀全街位于花都区中心城区，产业发展起步于乡村工业化，用地供需紧张，产业布局零散，土地开发强度达50%，空间瓶颈亟待破解。
秀全街岐山村地块动工
该街紧跟省、市、区战略部署，抢抓试点机遇，统筹推进农村留用地开发利用、村镇工业集聚区更新改造以及存量厂房改造提升（“工改工”“工改商”）三大重点任务，理顺村社发展需求、研透政策优惠，积极探索低效用地高效开发利用新途径，试点先行、破立并举，有效促进辖区内约3919亩低效用地成片兑现、盘活利用，为发展新质生产力提供有力土地要素支撑，激活村集体和街域经济发展活力。
村园改造试点先行，以“土地集约”变“产业集聚”
2021年，广州市探索推进村镇工业集聚区更新改造试点项目，岐山工业园（现岐山村村镇工业集聚区）有大量村集体留用地、旧厂房，布局散、产能小、效率低，极具改造必要性和迫切性。秀全街抢抓机遇，积极与上级领导、部门沟通协调，成功纳入了第一批广州市村镇工业集聚区更新改造试点，被评为“花都极先锋”第一批攻坚项目，以“开弓没有回头箭”的决心，将该项目作为村级工业园改造的首战场，高位推进、高点谋划、高效落实，跑出花都首宗村园土地出让并开工建设“加速度”。
一是以党建引领破解“不想改”。发挥党建引领牵头抓总作用，联合广州市规划和自然资源局花都区分局党组、花都汽车城发展有限公司党委和秀全街岐山村党委，成立秀全街岐山村村镇工业集聚区更新改造项目临时党支部，充分发挥党组织战斗堡垒作用，制定《岐山村村镇工业集聚区更新改造项目实施方案》，合力推动用地保障、建设、维稳等问题研究、协调和化解。村社党员干部带头宣传政策，团结发动广大群众，增强村民的理解认同，为项目落地奠定坚实的群众基础，尤其岐山村地块一从启动征拆到完成交地仅用时41天，无发生一起上访、闹访事件。
岐山村党员干部入户宣传
二是以思路创新推进“改什么”。改造过程中，面临着规划难、审批难、落地难等问题，秀全街遵循连片开发、分期分区规划开发的思路，将802亩岐山村镇工业集聚区项目划分为十个地块分三期有序推进，并同步推进南部350亩留用地高效开发利用，形成3500亩新能源产业带启动区，布局智能装备制造科技园，智慧+装备先进制造业产业集群，规划可提供产业载体约156万平方米，为花都大力发展智能制造、新兴未来产业等新质生产力滕拓出新的发展空间。提前统筹谋划产业导入和招商方向，以全产业链思维实施精准招商，重点打造智能终端、核心零部件制造等产业集群，蹚出一条“换道领跑”的新路子。按企业需要什么、我们提供什么的原则，“一企一策”助力更多有前景、有潜力的优质企业扎根安巢。
岐山村镇工业集聚区
三是以强链补链明确“怎么改”。该项目一期（统筹做地14.7286公顷），秀全街在引入区属国企“汽车城有限公司”作为做地主体自筹资金完成用地清理的基础上，探索通过激发一手租户改造积极性为项目工作提速，并积极总结已落地项目的成功经验，通过由镇街向一手租户提前预付首期征地款的方式，提高一手租户的改造信心，并由其直接参与二手租户的清租解约工作，为项目前期工作再次提速。该项目二期（做地与留用地开发14.7456公顷），采用“储改结合”模式，率先探索“物业置换”模式，通过“物业空间+返租”顺利落地留用地指标，并直接给村集体带来可预期收入，既释放土地活力，又保障村民利益，预计岐山村集体收入增加900万元，人均分红每年增加40%1。
留用地破立并举，以“土地存量”拓“发展增量”
农村留用地，是一种征地补偿安置模式，能为村民特别是失业村民带来长期稳定的非农业收益。一直以来，秀全街留用地利用大多为村自主出租，随着工业化、城市化进程加快，对土地的需求越来越大，粗放型的留用地开发方式已成为制约经济发展的重大现实问题，保障农民生计的积极作用也未能得到充分发挥。目前，秀全街正在“一地一策”盘活13块留用地，统筹布局、统筹配套，推动重点项目开工建设，促进留用地高效利用。
一是留指标促落地，全流程服务。压实留用地兑现工作主体责任，广泛收集地块信息，形成文字图表、影像等资料，全面摸清底数，梳理建立台账，实时更新短期、中期、长期的留用地开发计划项目库，为全面开发利用留用地夯实基础。加强与上级部门沟通，协调通过留用地指标完善历史遗留建设用地手续，依法对逾期未能完善手续的违法用地开展查处与整改，积极申请调整留用地规划用途，九潭村、官溪村、乐同村等历史留用地已顺利调整为商业用地。
二是留土地招项目，全业态开发。加强统筹规划，优化留用地开发格局，综合考虑各村区域特点，探索留用地项目用途，科学布置一、二、三产业，推进全业态错位开发、差异发展，避免同质化竞争，补齐公共配套短板。岐山村27亩留用地引进全球知名燃油箱企业迪安，创新推出“开发留用地+定制化厂房”方案，建成8000平方米的厂房并投入运营；56亩留用地建设洲际酒店商业体项目已开工；68亩留用地建成黄广牛剑高中于今年9月正式开学。官溪村72亩留用地招引东昇机械项目，马溪村出让100亩，租赁72亩招引华正道供应链等项目，极大提升农村集体资产交易成交金额，2023年农村人均分配收入增幅12.47%。
广州市黄广牛剑高级中学
三是留物业换空间，全维度探索。综合政府收储、合作开发、自主经营等模式，先行先试、敢闯敢拼，积极探索留用地盘活利用新路径。在全区率先运用“物业空间+返租”，连同招商项目、实体物业和租赁合同一起置换村留用地，通过政府招商引入开发主体，高标准建设厂房，解决留用地指标落地问题，并腾挪出连片土地供政府重新安排，提升土地价值。村集体也享有返还或回购部分物业的权属、自主经营权和收益，增添一份长久且稳定的租金收入。目前该街正在积极探索“国企+村”合作模式，解决各村848亩政策外历史留用地问题。
“国企+村”合作模式花都（秀全）万洋集团科技城动工仪式
工改升级破旧立新，以“土地重塑”引“业态重构”
在高质量发展阶段，实施“工改”“商改”是秀全街破除产业转型升级瓶颈的突围之举。由于早期的粗放型经营，产出低、规模小的村级小企业（工业园）占用了大量土地资源，辖区剩余的可开发用地不多，制约了优质项目的落地和龙头企业的增资扩产。如何将现有低效存量工业用地或旧工业区进行再开发，进一步调整用地、拆除重建、综合整治，盘活成为承载产业转型升级的助力，秀全街探索出了一条破解城市经济发展瓶颈的新路子。
一是“商改工”，向下扎根实现“土地再生”。立足于“工业大街”定位，坚定狠抓产业、图强产业的决心，强化土地要素保障以承载高质量产业项目落地，提升城市核心竞争力，推动秀全街再次迈入经济发展快车道。选取丰树美东工业园作为先行改造示范，把264亩商住用地调整为工业用地，改造后将由原来建筑面积11.7万平方米增加至53万平方米，解决原有40家企业用地、增资扩产等需求，以更高质量的土地空间承载新产业、新动能。
二是“工改工”，向上生长实现“园区再造”。提升工业用地开发强度，探索土地集约化利用路径，推动“工业上楼”，最大限度提高土地使用效率。发展新型复合产业园区，打破传统扁平化、单一化模式，在高层楼宇垂直化空间中办公、研发、生产，在工业厂房中融入生产配套、生活配套、服务配套等功能，促进企业一体化和产业链协作融合，带动城市盘活更新。亚马逊工业园占地面积约41亩，升级改造后建筑面积将由3万平方米增加至10万平方米；科达工业园占地面积约113亩，将由5.6万平方米增加至40万平方米。
亚马逊工业园升级改造动工仪式现场
三是“工改商”，向新跨越实现“产业再育”。该街率先落实“承诺工改”政策，采取临时使用、备案管理方式，盘活乐同村平布大道19号闲置用地，引进餐饮品牌，打造特色夜市，提振秀全街服务业消费活力。目前，改造项目全面开工，引进广州大头力餐饮集团投资运营，招引各类商家入驻，形成新业态商业体。创新“联审前置+主动公示”新模式，梳理政策申报条件和流程，支持既有建筑调整使用功能，落实正负面清单进行动态调整，引导建设主体开展结构安全鉴定和消防安全评估，推动建筑多元业态发展，目前正在开展大㘵村聚拢商业街进行升级改造项目，预计明年年底完工，借助独特的地理位置，与辖区4A级旅游景点石头记矿物源融合升级打造成为新的网红打卡点，促进产业链多元化发展与多维度拓展。
大㘵村聚拢商业街升级改造效果图
目前，岐山村村镇工业集聚区更新改造项目地块一已招引落地未来独角兽企业“蓝海机器人”总部项目（总投资约3亿元），产值约15亿元年；地块二、三为招引落地4家高新技术企业腾出更多发展空间，建成投产后产值将翻一倍；地块四五八九号由中国民营企业500强万洋集团集中建设运营，建成35万平方米产业载体，预计提升约十倍税收。
2023年，秀全街留用地兑现任务完成349.1亩（全区第三）；开发任务完成527.2亩（全区第一）。配合完成实物储备工作3宗，总面积为317.1亩（全区第四）；配合开展地块出让工作4宗，出让面积为349.2亩（全区第二），土地储备征拆绩效考核满分（全区第一）。
来源：秀全街
图文：叶晓珊 张珍珍 卢芮婧
编辑：洪敏
复核：王淼 吴敏娜
校对：贾愚 彭天阳
审核：邓必彦
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