北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
章哥您好，想法一天一变，感谢您的答疑解惑！占坑房买完了，办公楼也搞定了，最近想在朝外附近买个自住的。看了倚林佳园的下叠大概两千一，也看了华馨公寓的复式大概两千二，这俩小区您觉得咋样？
不知道为什么奥园东边比西边便宜不少，照理说东边配套更好一些，想不明白。2500以内的预算，不知道附近还有推荐的吗？
A：
1、俩小区都挺好的，也都算特殊的。因为一个是别墅一个是公寓（商务型），从产品类型来说在北京都不太受追捧，价格大多数都走弱。但这俩一个是地段儿挺好，一个是板楼户型挺好，所以都没怎么走弱，到目前为止相对算保值好的。
另外这种小区的总价高，挂牌周期长，所以从买家来说有捡漏儿的可能，让中介给留意吧。
2、东边比西边便宜，这怎么说呢，有点儿以偏概全吧。判断一个地段儿或比较两个板块的价值，标准的锚定物是老公房，在品质和规模差不多的情况下，哪个高就说明地段儿价值高（包括学区溢价）。
因为越老越破的房子，本身的价值就越低，价格中所体现的基本都是地段儿价值。那如果用20年以上的老房做比较，两边其实差不太多，都是7万块钱左右。
您之所以觉得东边比西边便宜，那是因为关注的是大户型改善房。这种产品受产业区的影响更大，受板块内配套的影响相对小。那西边不光是朝阳买家了，还有海淀的呢，那些不愿意承担学区溢价的改善买家也来买朝阳的房子。在楼市中这种客户不用多，有10%就能影响改善小区的价格。
3、改善为主的房子不用推荐，凭个人喜好更合适。我建议是在西边为主，好选。比如上林世家美伦堡和国奥村的都挺好，典型的各项兼顾，流动性也都还行，否则也不会保值相对好。
仅供参考。
二
Q:
请问，我是2017年在密云财智国际中心买了套公寓，110万买的，现在跌到50万了。43平米，现在租金1500每月。地段非常好，在区政府对面，周围公交发达，商场和公园医院都在附近。我想问问这样公寓的政策会放开吗？有出头之日吗？
A：
1、价值50万租金1500，那租售比是300多，即便减去空置期和持有成本的回报率也在2%以上。挺好的，留着收租金不就得了，不出手也就不用考虑市场价了。
2、政策完全放开不太可能，适当放宽有可能。比如降低购买资格，允许贷款，或者是减免税费等手段都有可能。毕竟现在楼市还在低迷期，为了刺激人们买房，什么政策都有可能出台。
3、出头之日怎么说呢？如果有政策的话那就涨点儿，但短期内恢复到2017年的高点是不可能的。否则这租金收益率就比现在的普宅老破小都低了，也不太合适吧？
而且北京不是炒房氛围浓厚的城市，公寓从来也没成为过主流。前些年是很多人都不太懂，所以追捧公寓。而现在大多数人都懂了，就算完全放开政策，也未必有多少人追捧，价格很难快速提升。
4、所以期望值别太高吧，这种房的常规建议是要么就甭买，买了也就甭卖了。反正也不是太多的钱，留着收租金吧。
仅供参考。
三
Q:
请问，北漂家庭明年初有北京购房资格，小孩也明年出生，首付120万，买哪里的房合适？贷款准备150万左右，不挑剔学区，能接收上学的中上学校即可，其他只考虑舒适度和保值升值，两居或小三居。
您看大兴礼贤的中建T5未来住区如何？新机场旁边，附近有航空产业园和规模超大的回迁房社区，未来配套应该发展还可以，因为人口是很多的，现在回迁房的价格是1.2万左右，预计拿到房本后能到两万。新房现在报价是2.5万，但预计能打九折2.2万，这算倒挂吗？投资性怎样？
A：
1、总价270万，两居三居算90平，单价3万，不太好买到对口中上学校的房子。这种房基本都在市区，单价总价都不低，这预算买不到。
2、我没去过这T5的楼盘，实在不熟。如果真的能到2.2万那就算价格基本合理，可以算倒挂。但是，这是建立在周边回迁房价格真的得2万一平的基础上的，如果不是2万就得另说了。
因为回迁房一般是周边同等商品房项目的8折价格，那2万的话对应周边商品房次新盘2.4万，所以能打折到2.2万算合适。
不过如果现在回迁房在没房本的情况下是1.2万，那一般来说拿本之后到不了2万，1.8万就差不多了，很难超过1.9万。所以预期别太高，毕竟这不是商品房。
3、投资性普通，还是多考虑自住吧。因为地铁在郊区是必须的配套，有了未必投资性强，但没有的话就是减分项了。而这楼盘既然是在机场旁边，那就几乎不可能再规划地铁线路，所以投资性不会多强。还是多考虑自住吧，房子本来就是用来住的。
仅供参考。
四
Q:
请问，我现在很纠结，不知道是否应该卖了丰台卢沟桥的房子换西城学区房？卢沟桥的房子保值是不太好，和同时期亲戚买在别处的升值差了不少。但是也有优势，安静，环境不错，我们小区也挺好，120平住的挺舒服。
现在我家是老大已经在外地上大学，现在是老二要上小学了，我老婆是想换，卖了现在的再添100多万买在西城。但这一下子可就打乱了全家生活了，就算不影响上班，但这生活环境可就差多了。
A：
1、这我好像建议不了什么似的，我只能是说说房子，但教育方面的只能是家长自己决定。
2、要不可以尝试着换个思路，也就是不卖现有的房子，只是再凑点儿钱买个占坑房（首付+贷款）。上学后用完了学位就卖掉，然后用卢沟桥的换租在西城。当然如果能接送也不用换租了，这就看通勤情况吧。
3、假定买一套300多400万的房子，在价格不变的情况下，交易成本按3%算就是10多万。在没要求必须有学区房的年代，择校费也动辄10万20万呢，甚至更高。所以这税费成本也相当于择校费了，自己算算是否合适吧？
4、其他没什么建议，只能是家庭内部商量。我能大概理解您妻子的想法，在有条件的情况下都想尽量给孩子最好的资源，毕竟教育是个不可逆的过程，谁都想尽量不留下遗憾。
但这看自己的家庭情况吧，量力而为，犯不上太努着。否则对孩子懂事之后的心态也不太合适，父母付出的太多，会让孩子压力更大的。
仅供参考。
五
Q:
请问，我现在看上西直门外的两套房，但不知道买哪套了。都是60多平米，户型基本一致，区别是一个四层南北通透，660万。一个二层东西通透，不到600万左右，您觉得哪个合适？我们的想法是先出租几年，然后等孩子上学的时候再来住，从投资角度哪个合适？为什么？
A：
1、两套房如果是其他方面都同等，只是价格差60万，那我建议买四层南北的。
2、因为两套房的价差比例是10%，而却有两个主要因素构成，按说每个的价差都有可能在10%左右，现在两个加起来才这数，那当然是划算了。
比如说就算是同一个单元的四层和二层，那四层的卖660，二层的就算到不了600，630或620也是正常。另一个南北和东西的就更是这种情况了，10%的价格差不算过分，那两个要素加起来就肯定超过10%了，干嘛不买性价比高的？
3、不过说实话，这两套房如果是同一个小区，那这660的好像报价有点儿低了，为什么？问清楚吧，别有其他的隐情。
仅供参考。
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