最近，上海的二手豪宅最近卖疯了。
亿元大宅纷纷成交，豪宅板块成交套数破纪录。
但很反差的是，上海的新房豪宅却哑火了，纷纷开启分销，卖不动了。
上海豪宅市场是不是要起飞了？
新房二手市场为什么出现了如此反差？
近期，上海的二手豪宅市场快速回暖，主要有两个标志性的现象。
第一个现象是，高总价的大宅标的开始成交，全国顶级富豪开始出手。
本月初，闻名全国的上海顶级豪宅，位于西郊板块的檀宫一套占地2200平、建面1612.31平（含地下458.04平）的意大利风格独栋别墅以3.5亿总价成交，单价接近22万每平，地上单价超30万一平。
位于新天地的翠湖系列，最近也有多套300+的亿元大宅成交。
10月份，翠湖天地隽荟（四期）3-502建筑面积376平的复式大宅成交，成交价1.1亿税费各付，成交单价29.2万/平。
同户型照片
10月末11月初，翠湖五集2-1602，360平1.08亿成交，单价约30万/平；2-2902成交一套高区带露台特殊户型，278平，以总价9400万、单价33.8万成交。
本月初，翠湖一日成交两套亿元大宅。
截图来自小红书
四期隽荟成交一套390.42㎡大平层，成交价：1.05亿左右，成交单价约26.9万/平。
翠湖五集成交一套338.35㎡高区豪宅，实际成交价1.03亿左右，成交单价约30万/平。
本周又传了一个几年不遇的大宅成交。
露香园一期别墅的古董徽式大宅独栋、亿级“楼王”风貌别墅——万竹街41号（原赵公馆），在上海联交所以高达3.79亿元售出。
房源照片
项目总建筑面积2194㎡，包含地下面积838㎡，成交价堪称上海今年的年度楼王。
高总价的顶级大宅成交，意味着全国的顶级富人重新进入上海楼市，买入核心资产。
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当然，大宅成交只是本次豪宅市场恢复的标志之一；
本轮二手豪宅市场的复苏另一个显著标志是各大主流的豪宅板块的成交量均有明显升温，部分板块甚至创造了近几年的单月成交纪录。
比如浦东的核心豪宅板块陆家嘴：
9月份成交17套；
10月份成交34套；
11月份全月成交转定共42套；
连续两个月成交高速增长，11月的数据也创下近44个月以来的交易量新高。
像新天地的翠湖系列，7-9月的月成交量均是个位数且连续下降（8套-6套-3套）；
到了新政之后，10-11月的单月成交均在十套以上（11套-13套），成交量翻了2倍。
其余众多板块的二手豪宅也纷纷成交，市场是真的火起来了。
但是相比于二手豪宅的热销，我们也发现了一个反差的现象：
新房豪宅的市场氛围却和上半年的热销氛围完全不同，貌似一下子就冷起来了。
1、比如最近黄浦刚刚开盘的某豪宅，对外宣传几乎清盘，实际上去化情况并不是很理想；早在开盘前就已经启动了分销，目前还在加大力度推广，全网可见其广告。
2、新天地的风貌别墅，上半年还要靠打招呼找关系去买，最近也放出来30万一套的推广价，去冲业绩。
图源朋友圈
仍在售、待开盘的几个豪宅项目，纷纷提高了给销售的佣金提成，并且做好了后面开放中介合作的准备。
还记得上半年的时候，其实市场就还是完全相反的状态：
新房豪宅天天热销，开盘售罄百亿成交，二手豪宅却几乎无人问津成交极少。
为什么最近，新房和二手的市场热度却完全转向了？富豪为什么抛弃了新房豪宅反而开始买入二手资产了？
市场并不会一夜之间形势扭转，上海新房豪宅和二手豪宅的攻守异形，其实早就有迹可循。
2021-2023，新房豪宅一直十分火热，率创造积高积分；二手豪宅也屡屡创造高价成交记录，在于新房和二手之间形成了一个微妙的平衡：
当时的市场下新房豪宅一直限价限量，价格低，入市量少，高积分造成大部分人买不到；
新房豪宅和二手豪宅双轨制，新房限售也没有大量冲击二手房的价格；
但是供需紧张，很多需要上车的人不得不接盘高价的二手豪宅。
这也造成了很长一段时间里，豪宅房东的心态也很好，直到今年年初大部分二手豪宅的挂牌价依然维持在高位。
但是去年年底以来，上海的新房市场就发生了供应思路的转变。
之前上海的新房豪宅一直在限价且控制供应量和成交量，过去几年上海的新房豪宅成交量（2500万以上）几乎就是全年1700套+的水准。
但是从去年年底，上海新房市场开始放松了豪宅的限制：
一方面豪宅的供应量大增，去年十一月至今年截11月份已经供应了接近5000套总价超过2500万总价的新房豪宅；
总价两千五百万以上的量价
另一方面，新房豪宅的价格也逐渐放开，连续上涨：
2023年初位于董家渡板块的绿城外滩兰亭一期开盘，均价仅为14.5万/平；
今年3月份开盘，价格已经升到了16.3万/平。
同板块的外滩壹号院二期三次开盘，价格连续上涨：
一批房源，起售价是16.8万元/平米，二批房源就上涨到了17.1万元/平米，三批房源进一步上涨到17.2万元/平米。
虽然新房大量供应，但是因为二手豪宅市场情绪传导的滞后性（豪宅带看周期本就很长，供应增加造成的负面效果没那么快起作用），上半年二手豪宅的价格仍然处于高位，降价幅度并不大。
也因此，上半年虽然新房也涨价了，但是看起来相比于二手房仍然有性价比有倒挂，上半年新房倒是还没有那么难卖。
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而到了下半年，或者准确说到了8月末、9月份初期左右，由于夏天炎热天气的到来，市场上的带看量骤减：
这个阶段，经过半年的酝酿，新房豪宅的冲击已经深刻的传导到了二手市场；
当时很多二手豪宅一整个月都只有零星的几组带看，很多二手豪宅门店都没生意做，纷纷去帮忙给新房推客户只为分一点点销售的提成。
部分豪宅业主终于扛不住了，开始了大降价。
其中比较标志性的一个事件就是绿城黄浦湾前排一套江景房挂牌价从1个多亿降到六千多万，一下子点燃了死气沉沉的二手房市场。
图源网络
而9月份上市的翠湖六期开盘价21万，再次冲破了上海新房价格的天花板，也宣告了上海的高倒挂时代结束：
新房价格上涨本就缩小了倒挂，再考虑到六期超高层得房率较低，按套内折算一下价格，六期基本已经和四期、五期的二手房差距不太大。
于是上海的豪宅市场进入了新周期：
1、新房豪宅供应量骤减：
的大批量供应在9月份迎来了句号，10月11月新房供应量持续减少，购买力流入二手房市场；
2、成熟地段豪宅基本宣告售罄：
此外，上半年成熟地段如新天地、黄浦滨江、徐汇滨江、陆家嘴等区域的二手房已经完全集中入市，整体价格也相对划算；
10月份之后，上市的豪宅基本位于不成熟地段且价格很贵：陆家嘴北滨江、世博滨江、北外滩、豫园老西门，单价还比原来贵了1-2万，失去了性价比。
3、二手豪宅跌到位开始以价换量，929让全国富人涌入上海豪宅市场。
929新政让上海楼市的改善链条流动，部分看房许久的客户房子卖掉了，趁着二手豪宅暴跌订房；
此外全国楼市复苏，还有一部分全国各地的富豪来上海买豪宅，最近有不少豪宅的买家都是外地的企业主，趁着市场低谷来上海买入核心资产。
因此，上海楼市才出现了二手火热，一手冰冷的反差。
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结语
当然，从当下的成交我们也可以看出，市场的分化十分严重：
比如原来挂牌价接近一个亿的嘉天汇328平的楼王，最终接近腰斩价格5600万成交，单价仅17万左右。
翠湖四期五期虽然成交价不及巅峰，但是楼王依然是25-30万的成交单价。
在上海楼市开始新一轮分化，大量房子将出局一文中我也提过，市场对于好地段的划分会越来越严苛，大量的伪豪宅、过气产品都会被淘汰。
而且，从供需关系看，上海当下的富人总量其实已经比较恒定，需求总量有限：
等着这一大批新房豪宅未来几年交房，势必有一批老牌豪宅会被淘汰掉。
到了明年二手市场仍然有可能再次受到新房豪宅的冲击，毕竟上海市区仍然有数千套待上市的房源。
因此选房需谨慎，买豪宅更要谨慎，切记不要盲目跟风抄底二手豪宅，很多都是大坑。
