《透视俄罗斯》特约记者 伊琳娜·詹达罗娃
在俄罗斯，轻工业地产（Light industrial）越来越受企业和投资者欢迎。这类地产通常指将生产、仓储、办公及陈列室整合在一个面积超过500平方米的通用型室内空间中，专门用于布置轻工业生产线。由于空间的多用性布局，轻工业地产几乎可以适用于从化妆品生产到医疗设备制造、计算机组装等多种生产流程，还可以针对租户的需求进行适应性调整，例如增加仓储系统以扩大库房面积。
位于莫斯科克拉斯诺帕霍尔斯科耶镇的先基诺工业园。
企业高度关注
作为俄罗斯最新的商业地产形态，轻工业地产与传统工业建筑有明显不同。这些地产通常位于市内或近郊，而非过去常见的老工业区。随着许多过去的大工业区被重新开发为住宅、社会和商业基础设施，原本集中在大工业区内的俄罗斯中小制造企业的分布形态也因此发生了变化。
据地产顾问的数据，目前莫斯科现有优质轻工业地产总面积约为53.7万平方米，其中空置面积仅5万平方米。而据负责莫斯科地区轻工业地产项目的开发商“Parametr”统计，仅今年前10个月，俄罗斯轻工业地产需求已经超过220万平方米。尽管预计到年底将新增34.5万平方米的供给，这一数字已超过过去3年的总和，但由于租赁需求旺盛，市场短缺的情况仍难以缓解，企业对轻工业地产的兴趣预计将继续攀升。
除区域综合开发计划外，进口替代生产政策的推进，也是企业保持对轻工业地产高度兴趣的长期驱动力之一。制造企业是轻工业地产的最大需求方，其次是传统零售业，再次是电子商务和物流行业。
吸引投资者
得益于稳定的租赁需求和高于其他地产项目的投资回报率，轻工业地产不仅吸引了企业关注，也成为投资者眼中的优质资产。据Parametr估算，轻工业地产市场A级项目最低交易金额约为7000万卢布（100卢布约合7元人民币），与优质底商项目相当。同时，在12至18个月的建设周期内，轻工业地产项目价格最高可上涨40%。
投资者还看重其较短的投资回收期。相比其他商业地产，轻工业地产投资回收期平均不超过7年，年租金回报率为14%至16%。
此外，项目建成后即可直接出租，无需进行额外装修，大大降低了运营成本。再加上进入轻工业地产市场的资金门槛相对较低，对新老投资者都极具吸引力。
场地使用的灵活性也赋予了轻工业地产更强的抗风险能力。即使消费需求和经济形势发生变化，这种场地也可以适应不同类型业务，吸引到范围更广的买家和租户。
制造企业在业务发展阶段往往不具备购买场地的能力，因此从投资者手中租用轻工业地产成了他们搬迁到现代化空间的唯一选择。此外，一级市场上80%至90%的轻工业地产是由业主购买自用，这意味着投资者用于出租的场地几乎没有竞争风险。
分析人士预测，尽管银行融资成本上升可能会导致2025年莫斯科商业地产交易量下降，但这反而可能进一步降低轻工业地产投资者之间的竞争压力。
一个成功案例
Parametr先基诺工业园是备受关注的轻工业地产投资项目之一，位于基辅公路和卡卢加公路之间的莫斯科中央环路沿线，距莫斯科大环路仅30分钟车程。得益于便利的交通，高质量的建筑和完善的配套设施，这一园区吸引了众多制造企业的目光。
目前，该工业园的一期项目已全部售罄，园区内已有水处理设备、化妆品、医疗用品等多个行业的制造商入驻。项目二期正在积极建设中，预计将在2025年底竣工。此外，Parametr在莫斯科其他热门地区的新工业园区也将上市销售。本文刊载自《环球时报》“透视俄罗斯”专刊，内容由《俄罗斯报》提供。
